나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3997 [1] 대전광역시 유성구 용산동 666 대덕테크노밸리12단지아파트 1202동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성감정 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 용산동 소재 "용산초등학교" 남서측 인근에 위치하는 구분건물(아 파트)로서, 본건 주위는 아파트단지가 주를 이루며, 근린생활시설 및 학교 등의 공공시설이 혼재하는 기존주거지역으로서 제반환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정 은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층건내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2007.05.28) 외벽: 몰탈위 페인팅마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등 창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형, 평지의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 대로 등에 접하고 있으며, 단지내 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 용도지역은 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 거주자 부재로 인해 내부상태는 도면 및 표준적인이용상황 등을 감안하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경3997 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 문OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 유성구 용산동 666 대덕테크노밸리12단지아파트 1202동 6층602호

용도: 아파트

감정가: 975,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 125.71㎡ (약 38.02평)

토지지분: 125.7074㎡ (약 38.02평)

건물면적: 173.07㎡ (약 52.35평)

건물지분: 173.0685㎡ (약 52.35평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 대전광역시 유성구 용산동에 위치하며, "용산초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트 단지가 밀집해 있으며, 근린생활시설 및 학교 등 공공시설이 혼재된 기존 주거지역으로 전반적인 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 제반 차량의 진출입이 용이합니다. 본 건이 속한 아파트 단지는 대로변에 접해 있으며, 단지 내 도로가 잘 개설되어 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 토지이용계획확인서상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 을15 (2023-12-27) 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사)

등기부채권 총액: 4,816,800,000원

기타 권리관계:

* 소유권보존 (신화개발주식회사, 2007-06-20)

* 소유권이전 (최선영, 2007-07-13)

* 소유권이전 (정미영, 2019-01-17, 매매)

* 근저당권공동담보목록 (문창신용협동조합외 1명, 2023-12-27)

* 임의경매 (문창신용협동조합, 2025-11-28)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상이며, 거주자 부재로 인해 내부 상태는 도면 및 표준적인 이용 상황 등을 감안하여 평가되었습니다.

3.3. 특이사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 공동담보 물건이므로, 다른 담보 물건의 경매 진행 결과가 본 건에 영향을 줄 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

본건은 대규모 아파트 단지가 형성된 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 주변에는 다양한 근린생활시설과 공공시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 교육 및 편의시설

인근에 용산초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 단지 내 복리시설(관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터 등)과 주변 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

단지명: 대덕테크노밸리12단지

준공년도: 2007년

총 세대수: 464세대

최고층: 15층 (본건은 12층 건물 중 6층)

주차대수: 총 64대 (지상 6대, 지하 21대 - 단지 정보 기준)

5.2. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트 구조의 12층 건물 중 6층에 위치합니다. 내부는 벽지 및 타일 마감, 샷시 창호로 구성되어 있으며, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

말소기준권리 외 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)가 존재할 가능성이 있어, 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. 물건 상태

임대관계 미상 및 거주자 부재로 인해 내부 상태를 정확히 파악하기 어려웠던 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 내부 수리 필요 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

6.3. 공동담보

본 물건은 공동담보로 진행 중이므로, 다른 담보 물건의 경매 결과에 따라 본 건의 매각 과정이나 낙찰 후 인수 사항에 변동이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구의 핵심 주거 지역에 위치한 아파트 경매 건입니다. 편리한 교통, 우수한 교육 및 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치가 잠재되어 있습니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 존재 가능성과 내부 상태 미확인 등은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 최근 실거래가를 바탕으로 시세를 면밀히 분석하고, 잠재적 리스크 요인을 고려하여 합리적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대전 유성구의 안정적인 배후 수요를 갖춘 주거 밀집 지역 내 위치.

* 용산초등학교 인접으로 교육 환경에 대한 높은 선호도 기대.

* 대로변 접근성과 대중교통 이용 편의성으로 인한 우수한 교통망.

* 최신 실거래가 데이터를 기반으로 한 합리적인 투자 수익률 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사 면적(173.07㎡, 약 52.35평)의 아파트들의 가격은 약 8억 6천만원에서 10억원 이상까지 형성될 수 있는 것으로 추정됩니다. 제공된 매매 자료들을 종합적으로 고려할 때, 최근 실거래 평균가는 약 9억 6천만원 수준입니다.

감정가 975,000,000원을 기준으로, 잠재적 리스크를 고려하고 경쟁력 있는 입찰을 위해 감정가의 75~85% 수준을 고려할 수 있습니다. 인수 보증금이 없으므로, 예상 입찰가는 약 731,250,000원 ~ 828,750,000원 범위에서 결정될 수 있습니다.

따라서, 현재 시세 및 감정가를 고려하여 7억 8천만원 ~ 8억 5천만원 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.