나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503900 [1] 세종특별자치시 나성동 712 세종퍼스트타워주건축물 1동 6층615호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "소방청" 서측 인근에 위치하는 구분건물(도시형생활 주택1개호)로서, 본건 주위는 공동주택 및 근린생활시설이 주를 이루며 관공서 등 공공 시설이 혼재되어 있는 등 제반환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층 지상8층건내 6층 615호로서 (사용승인일: 2013.12.06) 외벽 : 석재 및 타일 등 내부 : 벽지 및 일부타일 마감 창호 : 샷시창호.

이용상태

본건은 아파트(도시형생활주택)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지, 소화전, 승강기 등 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형, 평지의 토지로서 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 광대로 등에 3면이 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 광로3류(접함), 대로3류(접함), 중로2류(접함), 가축사육제한구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 이해관계인부재로 인해 내부상태는 도면 및 표준적인이용상황 등을 감안하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503900 (1)

채권자: 박OO

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 세종특별자치시 나성동 712 세종퍼스트타워 주건축물 1동 6층615호

신주소: 세종특별자치시 한누리대로 211 (나성동)

건물명: 세종퍼스트타워

주용도: 도시형생활주택

건축구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕

준공일자: 2013년 12월 06일

건물 층수: 지하 3층, 지상 8층 중 6층 615호

주택 유형: 아파트(도시형생활주택)

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 108,000,000원

토지면적: 8.32㎡ (약 2.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.01㎡ (약 8.47평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 8.3168㎡

건물지분: 28.007㎡

1.4. 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 건물 외부 환경 (JSON 기반)

건물 연면적: 11089.525㎡ (약 3354.57평)

대지 면적: 1494㎡ (약 452.00평)

건폐율: 69.96%

용적률: 473.98%

주차 가능 대수 (지하): 103대

주차 면적 (지하): 3442.485㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "소방청" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설이 주를 이루고 관공서 등 공공시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. [cite:provided]

건축물 정보에 따르면, 본 건물은 공동주택 외에 제1종 및 제2종 근린생활시설로도 이용 가능한 복합 용도의 건물입니다. [cite:JSON]

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다. [cite:provided]

세종-BRT 도로가 인접해 있어 광역 교통망 이용도 용이합니다.

2.3. 인접 도로

본건은 광대로 등 3면에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. [cite:provided]

3. 권리분석

3.1. 현황 요약

본 물건은 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다. [cite:provided]

3.2. 임차인 분석

임차인: 박해리

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 10월 18일

확정일자: 2022년 10월 04일

배당신고일자: 2024년 11월 07일

대항력: 있음 [cite:provided]

비고: 등기부상 을구 1번 주택임차권으로 등재되어 있으며, 말소기준권리보다 선순위에 해당합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 갑4. 압류 (세종세무서장, 2024-03-05 접수) [cite:provided]

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 (박해리) [cite:provided]

본 물건의 '물건명세서 참고사항'에 따르면, 을구 1번 주택임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. [cite:provided]

다만, 권리분석 요약에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 배당을 통해 임차인의 보증금이 전액 변제될 가능성이 있습니다. [cite:provided]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 세종특별자치시 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. [cite:provided]

인근에는 공동주택 및 근린생활시설이 밀집해 있으며, 관공서 등 공공시설도 혼재되어 있어 상업 활동 및 주거 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다. [cite:provided]

4.2. 상업 시설 현황

건물 자체에 근린생활시설이 포함되어 있으며, 주변 지역 또한 상업시설이 발달되어 있어 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. [cite:provided]

인근에 롯데슈퍼프레시 세종나성점이 위치해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설

주변에 롯데슈퍼프레시 세종나성점 등 편의시설이 소재합니다.

단지 내 또는 인근에 주차 시설이 확보되어 있습니다. [cite:provided]

5.2. 교육 시설

인근에 참샘초등학교, 새뜸중학교, 한솔고등학교, 나성중학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

또한, 대치명인, 깊은생각, DYB최선 등 다양한 학원들이 주변에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. [cite:provided]

비록 권리분석 요약상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 되어 있으나, 물건명세서에 명시된 대로 배당 결과에 따라 임차인의 보증금 중 잔액(최대 110,000,000원)을 매수인이 인수할 위험이 존재합니다. [cite:provided]

따라서 입찰 전 배당표 및 예상 배당률을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

본건 토지이용계획에는 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등이 포함되어 있으며, 광로, 대로, 중로에 접해 있어 개발 및 이용에 대한 규제가 있을 수 있습니다. [cite:provided]

인근 지역에서 숙박시설 토지 공급 계획이 있으나, 본건 물건 자체에 직접적인 영향을 주는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건 세종퍼스트타워는 세종시 중심상업지역에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 주변 편의시설 및 교육 시설 또한 잘 갖추어져 있습니다.

도시형생활주택으로서 소형 면적 수요에 부합하며, 건물 상태 및 주변 환경은 양호한 편입니다. [cite:provided]

그러나 선순위 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 보증금 인수 가능성이 주요 리스크로 작용하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 신중한 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 세종시 중심상업지역에 위치하여 직주근접성이 좋고, 행정중심복합도시의 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

편리한 생활 환경: 주변의 풍부한 편의시설, 관공서, 교육 시설 등은 주거 만족도를 높여줍니다.

실거주 및 임대 수익 기대: 소형 면적의 도시형생활주택으로, 1인 가구 및 소형 가구의 수요가 꾸준하며 임대 수익 창출이 가능합니다.

최근 실거래가 및 시세: 전용면적 22㎡대의 경우 호가가 8,800만원 수준이며, 실거래가도 7,450만원~8,000만원 수준으로 파악됩니다. 감정가 108,000,000원 대비 시장 조사 결과는 상이할 수 있으나, 시세 범위 내에서의 접근이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 108,000,000원

인수 보증금 (제외): 0원

시장 조사 결과, 유사 면적의 거래 사례 및 호가를 고려할 때, 본건 감정가는 시장가 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 임차인의 보증금 인수 여부가 불확실하므로, 이를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 115,000,000원 (시장 상황, 경쟁률, 임차인 관련 최종 확인 사항에 따라 변동 가능)

보증금 110,000,000원의 인수 가능성을 완전히 배제할 수 없으므로, 보수적인 관점에서 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.