나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4036 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 656-8 이신팰리스 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동에 소재하는 "대전유성경찰서 유성지구대" 남서측 인근에 위치하는 "이신팰리스" 내 구분건물(제3층 301호 외 7개호)로서, 본건 주변은 상업용시설, 주거용시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 10층 건물내 3층 301호 외 7개호로서, 외벽: 치장돌붙임 마감 등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트: 도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용승강기 설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 대체로 정방형의 토지로서, 주거·상업·업무용 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 주변으로 대로 및 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적인 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천), 중점경관관리구역(유성)에 지정되어 있음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경4036 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 656-8 이신팰리스 3층 301호

용도: 도시형생활주택

건물명: 이신팰리스

토지면적: 9.60㎡ (약 2.90평)

건물면적 (전용면적): 32.77㎡ (약 9.91평)

건물 총 면적 (대지권 포함): 32.7718㎡ (약 9.91평)

감정가: 119,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 유성구 봉명동에 위치하며, "대전유성경찰서 유성지구대" 남서측 인근에 소재하는 "이신팰리스" 내 구분건물(제3층 301호)입니다.

본건 주변은 상업용 시설과 주거용 시설이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통입니다.

본건 대지권의 목적인 토지는 주변으로 대로 및 중로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025-12-04 (갑8, 강제경매, 권리자: 유주연, 권리금액: 387,841,643원)

채권자: 유OO (강제경매 신청)

임차인 현황:

* 임차인: 손희석

* 보증금: 92,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-12-12

* 확정일자: 2024-11-21

* 배당신고일자: 2025-12-22

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 9,200만원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다. (주의사항: 인수 보증금 합계 0원 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 실질적인 인수 비용으로 고려해야 합니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 없음 (단, 지상권개요에 대한 추가 정보 없음)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 봉명동 일대는 상업시설과 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

건물 용도가 도시형생활주택, 업무시설, 제1종근린생활시설로 구성되어 있어 다양한 수요층을 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

인근에 유성온천역을 중심으로 한 상업지구와 주거 단지가 혼재하여 유동인구가 많고, 각종 편의시설 및 관공서(유성지구대)가 가까이 위치하고 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 라멘조 10층 건물 내 3층 301호이며, 외벽은 치장돌붙임 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 공용 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석:

* 덕주빌라 (1996년식, 35.52㎡): 2025년 8월 4,700만원에 직거래. (약 132만원/㎡)

* 미성로얄빌라 (1997년식, 64.345㎡): 2026년 5월 16,000만원에 중개거래. (약 249만원/㎡)

* 플러스빌리지 (2010년식, 68.83㎡): 2026년 5월 19,000만원에 중개거래. (약 276만원/㎡)

비교 대상 물건들이 본건(이신팰리스, 2011-2014년 준공 추정)보다 건축 연도가 오래되었거나 면적이 상당히 큰 점을 고려할 때, 본건의 현재 시세는 더 높게 형성될 가능성이 있습니다.

다만, 감정가(약 363만원/㎡)는 최근 거래된 유사 지역 내 다세대 주택들의 단위 면적당 가격(약 132~276만원/㎡)보다 높게 평가되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 손희석 씨가 보증금 9,200만원에 거주 중이며, 전입일(2024-12-12)이 말소기준권리(2025-12-04)보다 앞서므로 보증금 전액을 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 있습니다. 이는 실질적인 추가 투자 비용이 될 수 있습니다.

감정가 119,000,000원 대비 임차인 보증금 92,000,000원의 비율이 높아, 만약 경매에서 감정가 근처로 낙찰될 경우 낙찰자에게 돌아가는 초기 수익이 적을 수 있습니다.

임대 관계가 미상이라는 점도 향후 명도 과정이나 임대 수익률 산정에 불확실성을 더할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구 봉명동의 중심 상업 및 주거지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 비교적 신축에 속하는 건물(이신팰리스) 내에 있어 기본적인 상품성은 갖추고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 높은 보증금을 가지고 거주하고 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이로 인해 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있으며, 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

탁월한 입지: 유성구 봉명동의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하여 유동인구 및 배후수요가 풍부합니다.

다용도 활용 가능성: 도시형생활주택뿐만 아니라 업무시설, 근린생활시설로도 활용될 수 있는 복합 건축물입니다.

온천지구 내 위치: 온천 특구 내 위치하여 관광 및 휴양 관련 잠재 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 119,000,000원입니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 비교 대상이 적으나, 신축 및 위치를 고려하면 감정가가 적정하거나 다소 높을 수 있습니다.

특히, 대항력 있는 임차인(손희석)의 보증금 9,200만원은 낙찰자가 실질적으로 부담해야 할 금액으로 간주해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준을 하회하는 선에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 110,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.