나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503903 [1] 대전광역시 중구 대흥동 36-19 스카이빌 2층201호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호 1~15: 대전광역시 중구 대흥동 소재 '대흥초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 숙박업소, 근린생활시설, 다가구주택 등으로 형성된 후면 상업지대로 주위환경은 보통임. 기호 16: 대전광역시 대덕구 법동 소재 '법동초등학교' 서측에 인접하여 위치하며, 부근은 아파트단지, 교육시설, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지로 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등 제반 교통이용편의성은 보통임.

건물의 구조

기호 1~15: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 2층 ~ 9층에 소재하는 각호로서, (사용승인일자: 2024.06.17) 외벽: 석재붙임 및 몰타르위 페인팅 등 마감 내벽: 내부 인테리어 등 마감 창호: 샷시 창호임. 기호 16: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 2층 201호로서, (사용승인일자: 1995.05.19) 외벽: 몰타르위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 샷시 창호임.

이용상태

기호 1~15: 집합건축물대장 상 숙박시설(생활형숙박시설)임. 기호 16: 아파트로 이용중임.

설비내역

기호 1~15: 일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등 되어있음. 기호 16: 일반적인 위생설비, 급배수설비, 소방관련설비, 난방설비, 승강기 설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1~15: 2필 일단의 부정형 평지로 생활형숙박업소 건부지로 이용중임. 기호 16: 부정형 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 서측 및 북측으로 소로 등에 접하였음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~15: 대흥동 36-19 :일반상업지역(2018-06-18), 방화지구, 도로(2022-08-11)(소로4-대흥3호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 문창동 33-6 :일반상업지역(2018-06-18), 방화지구, 도로(2022-08-11)(소로4-대흥3호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 16: 법동 191-1 :도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(법동지구 택지개발사업), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-08-28)(대로3-18)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중리초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대전동부교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 문화유산보호구역(문화재로부터200m영향성검토구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 택지개발지구(법동,송촌택지개발완료.자세한사항별도확인도시관리팀)<택지개발촉진법>, 택지개발지구기타(공동주택용지)<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(계족산,식장산,가양비래공원 중점경관관리구역)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 기호 1~15는 숙박업소(생활형숙박업소)로 등록되어있으나 실제 주거용(장기 거주 등)으로 사용되는지에 대한 조사가 어려우니 경매 입찰시 주의하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1~15 대지권에 각 별도등기 있음(근저당권설정등기 2건, 지상권설정등기 1건, 가압류등기 1건)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503903 (1)

소재지: 대전광역시 중구 대흥동 36-19 스카이빌 2층 201호

용도: 숙박시설 (생활형숙박시설)

감정가: 2,606,800,000원

토지면적: 166.00㎡ (약 50.0평)

건물면적: 649.78㎡ (약 196.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 일괄매각

2. 입지조건

* 위치: 대전광역시 중구 대흥동 소재 '대흥초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위환경: 주변은 숙박업소, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재된 후면 상업지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 건물구조: 본건은 철근콘크리트구조의 10층 건물 중 2층부터 9층에 해당하는 각 호실로 구성되어 있으며, 2024년 6월 17일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이 특징입니다.

* 교통: 차량의 접근성이 용이하며, 인근에 버스승강장이 위치하여 대중교통 이용 편의성이 보통입니다.

* 도로: 건물은 서측 및 북측으로 소로 등에 접해 있습니다.

* 토지이용계획:

* 대흥동 36-19: 일반상업지역, 방화지구, 도로(소로4-대흥3호선), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 문창동 33-6: 역시 일반상업지역, 방화지구, 도로(소로4-대흥3호선), 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 주변 시설: 대전광역시 중구 대흥동 36-19번지 일대는 도심 상업지역으로서 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있습니다. 해당 지역은 주거 및 상업 기능이 복합된 곳으로, 일반적으로 혐오시설이 밀집된 지역은 아닌 것으로 파악됩니다. 다만, 간혹 유흥업소 등이 있을 수 있으므로, 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상으로는 2021년 7월 22일 한밭새마을금고의 근저당권(을1)이 말소기준권리이며, 집합건물 등기부상으로는 2024년 10월 23일 한밭새마을금고의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '말소되지 않는 권리: 지상권'으로 표기되어 있으나, 등기부 요약 상으로는 지상권(을2)이 말소 처리된 것으로 기재되어 있어, 낙찰 후 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 그 외 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 등기부 요약:

* 토지 등기부: 다수의 근저당, 지상권, 가압류, 소유권 이전(증여) 및 임의경매 개시 결정 등기가 존재했으나, 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다. 총 채권액은 1,719,641,000원입니다.

* 집합건물 등기부: 다수의 근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매 개시 결정 등기가 존재했으나, 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다. 총 채권액은 1,780,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* * 송연수: 보증금 4,000만원, 차임 20만원. 2024년 12월 3일 전입/사업자 등록, 2024년 12월 4일 확정일자, 2026년 2월 27일 배당신고. 대항력 없음.

* * 박성은: 보증금 500만원, 차임 55만원. 2025년 3월 24일 전입/사업자 등록 및 확정일자, 2026년 2월 9일 배당신고. 대항력 없음.

* * 김태연: 보증금 500만원, 차임 50만원. 2025년 3월 31일 전입/사업자 등록, 2026년 3월 3일 확정일자 및 배당신고. 대항력 없음.

* * 박일호: 보증금 0원, 차임 0원. 전입/사업자 등록 없음. 대항력 없음.

* * 오재석: 보증금 0원, 차임 0원. 2025년 3월 4일 전입/사업자 등록. 대항력 없음.

* * 남광현: 보증금 0원, 차임 0원. 2025년 2월 7일 전입/사업자 등록. 대항력 없음.

* * 곽득호: 보증금 0원, 차임 0원. 2025년 2월 5일 전입/사업자 등록. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 대전 중구의 상업지대에 위치하며, 주변에 숙박업소, 근린생활시설, 다가구주택 등이 분포하여 관련 업종의 상권이 형성되어 있습니다. 생활형 숙박시설로서의 잠재적 수요와 더불어, 인근 근린생활시설과의 시너지 효과도 기대할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

* 교육: 단지 인근에 대흥초등학교가 소재하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 편의: 숙박업소 밀집 지역으로 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 건축 연도: 2024년 6월 사용승인된 신축급 건물로, 현대적인 시설 및 설비를 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리 관계: 중복 병합 사건 및 공동 담보로 진행되며, 목록 1~15의 대지권에 별도 등기(근저당권 2건, 지상권설정등기 1건, 가압류등기 1건)가 존재합니다. (등기부상 말소되었으나, 물건명세서 상 지상권 관련 확인 필요)

* 용도 혼재 가능성: 생활형 숙박시설로 등록되어 있으나, 실제 주거용으로 사용될 가능성이 있어 낙찰 후 용도 확인 및 관련 조치가 필요할 수 있습니다.

* 임차인 현황: 일부 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상 또는 0원으로 기재되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 분석되나 명도 과정에서 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

* 추가 확인 사항: 물건명세서에 '말소되지 않는 권리: 지상권'으로 언급되어 있으나, 등기부상 말소된 것으로 기재되어 있어 해당 지상권의 말소 여부에 대한 최종 확인이 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 상업지구에 위치하며, 2024년 사용승인을 받은 신축급 생활형 숙박시설입니다. 감정가는 26억원 이상이며, 등기상 다수의 권리가 설정되어 있었으나 대부분 말소될 것으로 예상됩니다. 다만, 중복 병합 사건, 공동 담보, 별도 등기 존재 등 복잡한 권리 관계와 임차인 현황을 면밀히 파악해야 합니다. 생활형 숙박시설의 법적 용도 및 실제 이용 현황에 대한 정확한 조사와 함께, 명도 절차 및 관련 법규 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물로서 우수한 시설 및 관리 상태를 기대할 수 있습니다.

* 대전 도심 상업 지역의 양호한 입지 조건과 접근성을 갖추고 있습니다.

* 생활형 숙박시설로서의 수익성과 함께, 지역 개발 잠재력을 고려한 투자 가치가 있습니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 후 즉시 활용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 2,606,800,000원

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다.

* 본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 모든 등기된 권리가 말소될 것으로 예상되므로, 감정가를 기준으로 하되 현지 시세, 유사 물건의 경매 낙찰가, 지역 내 임대 수익률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

10. 주변 시설 조사 결과

대전광역시 중구 대흥동 36-19번지 일대는 도심 상업 지역으로, 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다. 해당 지역은 주거 및 상업 기능이 복합된 곳으로, 일반적으로 혐오시설이 밀집된 지역은 아닌 것으로 파악됩니다. 다만, 간혹 유흥업소 등이 있을 수 있으므로, 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.