나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52074 [1] 충청북도 보은군 삼승면 천남리 280-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심감정 · 평가일 2025.12.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1 : 충청북도 보은군 삼승면 천남리 소재 '천남삼거리' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 등 제반주위환경은 보통시됨. 기호2 : 충청북도 보은군 탄부면 성지리 소재 '작은망지마을' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등이 소재하는 등 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

기호1 : 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 교통상황은 보통시됨. 기호2 : 본건 인근까지만 차량의 접근이 가능하며, 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 경사지로 자연림 상태임. 기호2 : 부정형의 경사지로 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호1 : 본건 서측으로 노폭 약2m 내외의 현황도로에 접함. 기호2 : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(2024-06-13)(주거형) 가축사육제한구역(2024-07-05)(일부제한구역(700m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역(700m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 소하천구역(2018-08-09)(새뜸천)<소하천정비법>, 하수처리구역<하수도법>임. 기호2 : 농림지역(2013-06-21)(농림지역), 생산관리지역(생산관리지역) 가축사육제한구역(2024-07-05)(일부제한구역(1,500m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-07-05)(일부제한구역(700m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 임업용산지(2018-12-28)<산지관리법>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호1 지상에 육안으로 확인 가능한 소유자 미상의 분묘 2기가 소재(후첨 ‘지적도 및 사진참조’)하고 있는바, 해당 분묘의 소재로 인하여 제한받는 가액을 명세표상에 병기하였으니, 업무진행시 참고바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

연고자 미상의 분묘 2기 소재함(지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립여부 불분명). 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

청주지방법원 2025타경52074 (1)

1.2. 소재지

충청북도 보은군 삼승면 천남리 280-3

1.3. 용도

임야

1.4. 감정가

15,452,400원

1.5. 토지면적

1287. 70㎡ (약 389.5평)

1.6. 토지 제시외면적

0. 00㎡

1.7. 건물면적

0. 00㎡

1.8. 건물 제시외면적

0. 00㎡

1.9. 매각대상

토지매각

1.10. 경매구분

부동산강제경매

1.11. 채권자

용성농업협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청북도 보은군 삼승면 천남리 소재 '천남삼거리' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 등 제반주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 접근이 가능하며, 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본 건은 부정형의 경사지로 자연림 상태입니다.

2.4. 인접 도로상태

본 건 서측으로 노폭 약 2m 내외의 현황도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역(주거형)

* 가축사육제한구역 (일부제한구역(700m))

* 배출시설설치제한지역

* 준보전산지

* 소하천구역(새뜸천)

* 하수처리구역

3. 권리분석

3.1. 소유권

소유권 보존 등기일: 1970년 7월 30일

권리자: 강대묵

3.2. 말소기준권리

가압류 (용성농업협동조합, 2023년 8월 3일 접수)

3.3. 진행 권리

* 가압류 (용성농업협동조합, 2023년 8월 3일 접수, 말소예정)

* 가압류 (용성농업협동조합, 2025년 8월 28일 접수, 말소예정)

* 강제경매 (용성농업협동조합, 2025년 12월 5일 접수, 말소예정)

3.4. 등기부채권 총액

91,277,979원

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

3.6. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 상업적 가치

본 물건은 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 농촌 지역에 위치한 임야로, 일반적인 상권 형성은 미미합니다. 주요 편의시설 및 상업 시설 이용을 위해서는 인근 읍면 소재지로의 이동이 필요합니다.

4.2. 활용 가능성

전원생활 부지, 주말 농장, 귀농·귀촌을 위한 기반 시설 등으로 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주변이 농경지 및 자연림으로 구성되어 있어 조용하고 한적한 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설

기본적인 편의시설, 의료시설, 교육시설 등은 인근 읍면 지역을 이용해야 합니다.

5.3. 교통 접근성

차량으로 본 건까지 접근이 가능하며, 도로 상황은 보통입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

연고자 미상의 분묘 2기가 소재하며, 해당 분묘에 대한 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 법적, 실질적 제약을 야기할 수 있습니다.

6.2. 토지이용 제한

* 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 소하천구역, 하수처리구역 등 다수의 토지이용 규제가 존재합니다.

* 이는 건축, 개발, 또는 특정 사업 추진 시 복잡한 인허가 절차 및 제한을 수반할 수 있습니다.

6.3. 개발 가능성 제약

준보전산지 규제 및 기타 환경 관련 제한 구역으로 지정되어 있어, 토지의 개발 가능성이 제한될 수 있으며, 개발 시 산지 전용 허가 등 추가적인 절차가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 보은군 삼승면의 임야로, 자연림 상태의 경사지이며 서측으로 현황도로에 접해 있습니다. 권리 관계는 말소될 권리가 대부분이나, 연고자 미상의 분묘 2기 존재 및 이에 따른 분묘기지권 성립 가능성은 주요 리스크 요인입니다. 또한, 다수의 토지이용 제한으로 인해 개발 및 활용에 신중한 검토가 필요합니다. 전원생활, 주말 농장, 혹은 농림업 관련 목적으로의 활용을 고려해볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역적 잠재력

농촌 지역 토지로서, 향후 지역 개발 수요나 귀농·귀촌 인구 증가 시 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8.2. 가격 경쟁력

상대적으로 낮은 감정가에 넓은 면적의 토지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8.3. 활용도 증대 가능성

분묘 관련 문제가 해결될 경우, 토지 활용도가 증대되어 가치 상승의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 최저매각가격

15,452,400원

9.2. 참고사항

본 최저매각가격은 분묘 소재로 인한 가치 제한이 반영된 금액입니다. 입찰 시에는 상기 명시된 분묘 관련 리스크, 토지이용 제한 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 인수할 보증금이 있는 임차인은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.