나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503965 [1] 대전광역시 유성구 원내동 85-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.12.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 원내동 소재 ‘진잠도서관’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다가구주택, 근린생활시설, 소규모 창고시설 등이 혼재하는 미성숙 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 세로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) :도시지역, 제2종일반주거지역(2020년 대전도시관리계획), 지구단위계획구역(교촌지구 토지구획정리사업), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)(토들러유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) : 경량철골구조 기타지붕(판넬) 지상1층 건물로서, 외 벽 : 목재 사이딩 마감 등, 내 벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임. 현장조사시 이해관계인의 폐문 부재로 내부 등은 일반건축물대장 도면 등에 의거 확인 하였음.

물건 비고

- 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경503965 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 원내동 85-5

용도: 단독주택

감정가: 359,348,350원

토지면적: 139.60㎡ (약 42.23평)

건물면적: 73.95㎡ (약 22.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 유성구 원내동 소재 ‘진잠도서관’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다가구주택, 근린생활시설, 소규모 창고시설 등이 혼재하는 주택지대로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 무난합니다.

인접 도로상태: 본건 북서측으로 폭 8m 미만의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(2020년 대전도시관리계획), 지구단위계획구역(교촌지구 토지구획정리사업), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역), 상대보호구역(2022-12-30)(토들러유치원) 등으로 지정되어 있습니다.

2. 권리분석

2.1. 권리 분석 요약

본 물건의 등기부등본 상 권리 분석 결과, 말소기준권리인 근저당권(을12, 2024-11-26 접수) 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

2.2. 말소기준권리

을12 근저당권 (주식회사에이아이금융그룹대부, 2024-11-26 접수)

2.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2009-12-29

대항력: 있음

비고: 본 물건에는 대항력 있는 임차인 김 이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 명확하지 않더라도 대항력이 있는 임차인이 존재하므로, 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

2.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서 상 지상권 개요 표기되었으나 별도 명시 내용 없음)

2.5. 인수 보증금 합계

0원

3. 상권분석

3.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 대전광역시 유성구 원내동은 주로 단독 및 다가구 주택이 밀집한 주거 지역의 특성을 보입니다. 주변에는 근린생활시설 및 소규모 창고 시설이 혼재하고 있어, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

3.2. 주변 상업 시설 현황

단지 내 상업 시설은 제한적이며, 기본적인 생활을 위한 근린생활시설 수준의 소규모 상가들이 분포합니다.

3.3. 최근 거래 동향

주변 지역의 다세대 주택 거래 사례를 분석한 결과, 2025년 2월 8,500만원, 2026년 5월 4,500만원, 2026년 7월 17,000만원의 거래가 있었습니다. 이러한 거래가는 다세대 주택 위주이며, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

3.4. 최근 거래 동향 (단독주택 시세)

최근 외부 조사를 통해 파악된 인근 지역 단독주택의 시세는 토지 면적, 건물 연식 및 상태에 따라 2억 5천만 원에서 4억 원 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다. 본건 단독주택의 감정가는 해당 시세 범위 내에 위치하고 있는 것으로 판단됩니다.

4. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 ‘진잠도서관’이 위치하여 문화생활을 위한 접근성이 양호합니다. 기본적인 근린생활시설이 주변에 분포하여 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다.

5.2. 교육 시설

‘토들러유치원’이 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 교육 환경 확인이 필요합니다.

5.3. 교통

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호하여 전반적인 교통 환경은 무난합니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에서 심각한 혐오시설이나 기피시설은 발견되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

보증금 및 차임이 0원으로 명시된 임차인 김 이 대항력을 가지고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 협상이나 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

5.2. 지역 개발 및 환경 리스크

주위 환경이 단독주택, 다가구주택, 소규모 창고 시설 등이 혼재된 미성숙 주택지대이므로, 향후 지역 개발 방향에 따라 가치 상승이 제한적일 수 있습니다.

5.3. 토지 이용 제한 리스크

가축사육제한구역 및 상대보호구역 등으로 지정된 지역이 포함되어 있어, 토지 이용 및 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구 원내동에 위치한 단독주택으로, 감정가는 3억 5천여만 원입니다. 주변은 주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 등기가 소멸될 예정으로 비교적 명확하나, 대항력 있는 임차인이 보증금/차임 0원으로 등재되어 있어 명도 과정에서의 주의가 요구됩니다. 단독주택으로서 토지 면적(약 42.23평)을 확보하고 있어 향후 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 등기가 소멸 예정이므로, 낙찰 후 권리 관련 부담이 적습니다.

* 토지 가치: 139.60㎡ (약 42.23평)의 토지를 소유하게 되므로, 향후 증축, 재건축 또는 개발 등을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주거지 내 입지: 비교적 조용한 주거 환경에 위치하며, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 359,348,350원

주변 시세 분석:

* 주변 다세대 주택의 최근 매매가는 4,500만원에서 17,000만원 수준으로, 본건 감정가와는 큰 차이를 보입니다.

* 본건은 단독주택이며, 토지 면적 139.60㎡ (약 42.23평)을 포함하고 있습니다.

* 인근 지역 단독주택의 시세는 토지 면적 및 건물 상태에 따라 2억 5천만 원에서 4억 원 이상까지 다양하게 형성되어 있으며, 본건 감정가는 해당 시세 범위 내에 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정에 직접적인 추가 부담은 없습니다.

예상 입찰가 산정:

주변 단독주택 시세와 감정가를 고려할 때, 본건은 적정 수준의 감정가를 받은 것으로 판단됩니다. 명도 관련 변수(대항력 있는 임차인)를 감안하여, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 323,400,000원 ~ 359,350,000원 수준으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.