나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52064 [1] 충청북도 청주시 서원구 분평동 1360 분평주공5단지 514동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 분평동 소재 '원평초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 주택, 근린생활시설등이 소재하는등 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 인근에 간선도로가 통과하는등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

일련번호(1) : 피씨조 경사지붕 지하1층~지상15층 중 제14층 제1404호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감등임. 내 벽 : 벽지 및 타일 마감등임. 창 호 : 샷시창호등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복2차선의 포장도로와 접하며, 동측으로 노폭 약 30m내외의 포장도로와 접하고 남측으로 노폭 약 35~40m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

분평동 1360 :도시지역, 제3종일반주거지역, 특화경관지구(무심천지구), 주거용지(공동주택용지, 건폐율 25%이하, 용적률 210%이하, 높이 최저10층이상 최고15층이하), 지구단위계획구역(분평택지개발지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원평중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청주하이텍고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(원평중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 침수위험지구(미평지구)<자연재해대책법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경52064 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 분평동 1360 분평주공5단지 514동 14층1404호

용도: 아파트

감정가: 115,000,000원

토지면적: 32.79㎡ (약 9.92평)

건물면적 (전용면적): 49.77㎡ (약 15.06평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 청주시 서원구 분평동 소재 '원평초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 주택, 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

교통상황: 본건까지 차량 통행이 용이하며 인근에 간선도로가 통과하는 등 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

인접 도로상태: 본건 북측으로 왕복 2차선의 포장도로, 동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로, 남측으로 노폭 약 35~40m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 특화경관지구(무심천지구), 지구단위계획구역(분평택지개발지구) 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로1류(폭 35m~40m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(원평중학교, 청주하이텍고등학교), 절대보호구역(원평중학교), 침수위험지구(미평지구) 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 북대전세무서장의 압류 (2023.04.17. 접수)

인수되는 권리:

* 주택임차권 (이연경)

* 임대차보증금: 120,000,000원

* 전입일자: 2022.10.31.

* 확정일자: 2022.09.08.

* 비고: 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

소멸되는 권리: 위 임차권을 제외한 나머지 압류, 가압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 채권액: 약 140,596,022원 (등기부등본상 기재된 채권액 합계)

인수 보증금: 0원 (단, 위 '인수되는 권리' 항목의 임차인 보증금 120,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.)

1.3. 상권분석

주변 시설: 본건 인근에 원평초등학교가 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지로 형성되어 있습니다. 또한, 다양한 근린생활시설들이 소재하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 통행이 용이하고 인근에 간선도로가 위치하여 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있으며, 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 원평초등학교가 인접해 있으며, 원평중학교, 청주하이텍고등학교 등이 학군 내에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 임차인 이연경의 보증금 120,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 실질적인 인수 비용이 증가할 수 있습니다.

토지이용계획: 특화경관지구, 침수위험지구 등 일부 지역 제한사항이 존재합니다.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (다만, 청주시의 과거 혐오시설 설치 관련 논의들이 있으나 본건 소재지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구 분평동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있어, 철저한 권리분석과 함께 실질적인 총 인수 비용을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 아파트라는 점.

초등학교 인접으로 인한 교육 환경의 장점.

분평동 일대의 지역적 특성을 고려한 향후 가치 상승 가능성.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(49.77㎡)의 최근 매매가는 2026년 5월 106,000,000원에서 121,000,000원, 2026년 6월 130,000,000원(59.71㎡ 기준) 사이에 형성되어 있습니다. 감정가는 115,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수해야 하는 점을 고려할 때, 총 인수 비용이 시장 가격을 초과할 위험이 있습니다.

만약 경매 절차를 통해 임차인의 보증금 전액이 변제될 수 있다면(총 채권액 및 배당 순위에 따라 결정), 이는 매수인에게 인수 보증금이 없는 상태로 매입하는 기회가 될 수 있습니다.

이러한 상황을 종합적으로 고려하여, 인수 보증금을 제외한 물건 자체의 가치와 위험성을 감안한 예상 입찰가는 감정가 수준인 115,000,000원 을 기준으로, 임차인 인수 부담을 상쇄할 수 있는 가격으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (입찰 시, 임차인 보증금 전액 변제 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.