나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503945 [1] 대전광역시 대덕구 비래동 OOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

교통상황

건물의 구조

이용상태

설비내역

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로상태등

토지이용계획 및 제한상태

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

물건 비고

현황 1동 301호임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

해당 물건은 대전광역시 대덕구 비래동 560-11에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 대전지방법원 2025타경503945 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 77,000,000원입니다.

건물은 3층 중 301호에 해당하며, 토지 면적은 38.62㎡ (약 11.68평), 건물 면적은 45.24㎡ (약 13.68평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 소재지 및 환경

대전광역시 대덕구 비래동 560-11 (신주소: 대전광역시 대덕구 동서대로1748번길 41-1)에 소재합니다.

건축물대장상 해당 건물은 1989년 6월 8일 사용승인된 다세대주택으로, 총 3개의 층과 1개의 지하층으로 구성되어 있습니다.

본 물건은 건물 중 3층 301호입니다.

2. 입지조건

2.1. 교통 및 접근성

본 물건의 정확한 교통 정보는 제공되지 않았으나, 주소지를 기반으로 볼 때 대전광역시 대덕구의 기존 시가지 내에 위치할 것으로 추정됩니다.

주변 도로와의 연결성은 우수할 것으로 예상되며, 대중교통 이용 편의성은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

2.2. 주변 환경

주변은 연립주택, 다세대주택 등이 혼재된 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

비래동 일대는 비교적 조용한 주거 환경을 제공하는 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 여러 차례의 소유권 이전 및 공유자 전원 지분 이전 등기가 존재합니다.

최종적으로 2025년 11월 28일자 서울보증보험(주)의 강제경매 개시결정 (을구 12번, 권리금액: 61,933,139원)이 말소기준권리이며, 이로 인해 본 경매가 진행되었습니다.

주택임차권 등기 (을구 12번, 권리자: 한국토지주택공사, 권리금액: 59,800,000원)가 등록되었으나, 등기부상 말소로 표기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 현황에는 한국토지주택공사(LH)가 보증금 59,800,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다.

해당 임차인의 전입일자는 2022년 3월 17일, 확정일자는 2022년 2월 23일입니다.

그러나 임차인 현황 상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으며, 등기부상 주택임차권도 말소 예정으로 확인됩니다.

특히, 물건명세서에 첨부된 확약서에 따르면, 주택임차권의 승계인인 서울보증보험(주)가 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 서면이 제출되었습니다.

이에 따라 매수인이 인수할 보증금은 0원으로 분석됩니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리인 서울보증보험(주)의 강제경매 개시결정 등기 외의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인과 관련된 보증금 인수 부담은 서울보증보험(주)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 발생하지 않는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 지역(비래동)의 다세대주택 및 연립주택 시세는 다음과 같습니다.

* 훼미리맨션A동 (연립, 2001년식, 72.1㎡): 2026년 7월 6일 ~ 7일 매매가 127,000,000원 ~ 130,000,000원. (본건보다 면적이 큼)

* 대호빌라 (다세대, 1995년식, 55.7075㎡): 2026년 7월 8일 매매가 75,000,000원. (본건과 유사한 종류 및 연식, 면적도 근접)

본건의 감정가는 77,000,000원이며, 이는 인근의 '대호빌라' 매매가와 유사하거나 약간 높은 수준입니다. '훼미리맨션'은 연립주택으로 면적이 크고 시세가 더 높게 형성되어 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

4.2. 상권 특성

비래동 일대는 주거 중심의 상권이며, 대형 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 근린생활시설 위주로 분포할 것으로 예상됩니다.

대덕구의 지리적 특성상 일부 산업단지와의 접근성도 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

정확한 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

주거 지역임을 감안할 때, 단지 내 또는 인근에 기본적인 상점, 마트, 병원, 은행 등 편의시설이 마련되어 있을 것으로 추정됩니다.

5.2. 교육시설

본건의 주변 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

단, 비래동에 위치한 초등학교, 중학교 등의 학군 정보는 잠재적 가치 평가에 중요한 요소가 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

건축물대장상 사용승인일이 1989년으로, 약 37년이 경과한 노후 건물에 해당합니다.

이로 인해 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있으며, 건물의 내구성에 대한 추가적인 점검이 필요할 수 있습니다.

6.2. 주변 혐오시설 (검색 결과 기반)

대전광역시 대덕구 비래동 560-11번지 및 인근 지역에 대한 지도 검색 결과, 특별히 확인되는 혐오시설(쓰레기 처리장, 폐수 처리장, 대규모 공장 밀집 지역 등)은 파악되지 않았습니다.

다만, 지역 특성상 인근에 소규모 공업 시설 등이 산재할 가능성은 있으며, 이는 입찰 전 현장 확인을 통해 최종적으로 판단해야 합니다.

6.3. 기타 특이사항

물건명세서에 기재된 "SGI 인수조건 변경" 및 "대항력 있는 임차인" 문구는 복잡한 권리 관계를 시사합니다.

비록 서울보증보험(주)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단되나, 관련 서류 검토 시 신중한 접근이 필요합니다.

또한, 등기부상 주택임차권이 '말소'로 표기된 점과 임차인 현황에서의 '대항력 없음' 표기가 물건명세서 내용과 일부 상충되는 부분이 있어, 경매 당일 현장 의견 청취 및 매각기일에 대한 공고 내용을 재확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 대덕구의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 77,000,000원입니다.

주요 권리 분석 결과, 서울보증보험(주)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원으로 판단됩니다. 이는 본건의 가장 큰 장점으로 작용할 것입니다.

하지만 건물 자체의 노후도(1989년식)는 잠재적인 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

인근 유사 물건 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 적정 입찰가 산정을 통해 투자가치가 있을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 매수인이 인수할 임차보증금이 0원으로, 권리 인수 부담이 없음.

* 대전광역시 대덕구의 주거 지역 내 위치.

* 인근 유사 부동산의 매매 시세를 고려한 적정 낙찰가 확보 시 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 77,000,000원입니다.

인근 '대호빌라(1995년식, 55.7㎡)'가 75,000,000원에 매매된 점을 고려하면, 본건(1989년식, 45.24㎡)의 적정 가치는 감정가 수준에서 결정될 가능성이 높습니다.

건물의 노후도를 감안하고, 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 대비 90% ~ 105% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 75,000,000원에서 81,000,000원 사이를 권장합니다.

특히, 78,000,000원 ~ 80,000,000원 수준에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

이는 주변 시세, 건물 상태, 그리고 본건의 고유한 권리 관계(인수 부담 없음)를 종합적으로 고려한 결과입니다.

최종 입찰가는 입찰 참여자들의 성향과 당시 시장 상황을 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.