나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503980 [1] 세종특별자치시 다정동 953 가온마을2단지 204동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 다정동 소재 '다정고등학교' 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지 내까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건내 제204동 제11층 제1101호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 시멘트 몰탈위 페인트 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창 호 : 샷시창호 마감 등 임.

이용상태

아파트로 이용중임. ※.본건은 수차례 방문하였으나, 폐문부재 등으로 인하여 건축물대장상 건축물현황도면 및 탐문에 의하였음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄하게 조성된 '아파트 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 왕복 2차선의 포장도로, 북측으로 왕복 4차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(행정중심복합도시) , 중로1류(폭 20m~25m)(중(집)1-1 029)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(중(집)2-1049)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 등 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503980 (1)

소재지: 세종특별자치시 다정동 953 가온마을2단지 204동 11층 1101호

용도: 아파트

감정가: 668,000,000원

토지 면적: 82.76㎡ (약 25.04평)

건물 면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OOOOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 11층

사용승인일: 2018년 01월 31일

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 다정동 소재 '다정고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 접근이 가능하며, 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

도로상태

본건은 동측 및 서측으로 왕복 2차선, 북측으로 왕복 4차선의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 등에 해당하며, 가축 사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

말소기준권리는 2018년 05월 03일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을1)입니다.

등기부현황

소유권보존(갑1) 등기가 있으며, 이후 공유자전원지분전부이전(갑2)으로 소유권이 이전되었습니다. 다수의 근저당(을1, 을2, 을3, 을4) 및 가압류(갑4)가 존재했으나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 사건의 채권자인 오케이에프앤아이대부(주)의 임의경매개시결정(갑5)에 따른 경매입니다.

총 채권액

등기부상 채권 총액은 858,858,396원입니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 환경

본건은 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 주거 지역에 위치하고 있습니다.

상업 및 편의시설 접근성

인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

단지 정보

* 아파트명: 가온마을2단지 아파트

* 주소: 세종특별자치시 다정동 953번지

* 건축 연도: 2018년

* 총 세대수: 855세대

* 총 동수: 22동

* 최고 층수: 21층

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 지하 전기차 충전기 25대.

* 총 주차 대수: 1250대 (지하 자동 주차 1250대)

본건 정보

* 전용면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

* 해당 동/층: 204동 11층

6. 잠재적 리스크

임차인 인수 여부

등기부상 인수할 임차인이 없으며, 임대 관계는 미상입니다. 다만, 현장 조사를 통해 실제 점유 관계 및 명도 가능성을 재확인할 필요가 있습니다.

명도 저항 가능성

임대 관계 미상으로 인한 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 사전에 철저한 준비가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 세종시 신흥 주거 지역에 위치한 신축 아파트로, 기본적인 입지 및 생활 인프라가 양호한 편입니다. 2018년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 주변 시세와 감정가를 고려할 때 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 다만, 임대 관계 미상인 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 신축 아파트: 비교적 최근에 건축되어 주거 쾌적성이 높습니다.

* 양호한 입지: 다정고등학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 대중교통 및 도로 접근성이 좋습니다.

* 생활 인프라: 단지 내 및 인근에 다양한 편의시설이 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

* 최근 거래 사례: 유사 면적의 최근 매매 사례가 있어 시세 파악 및 가격 결정에 참고할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 85㎡)의 거래가는 2026년 7월 기준으로 62,500,000,000원(18층)부터 66,000,000,000원(7층)까지 분포합니다. 본건은 11층으로 중간층에 해당하며, 전용면적 84.97㎡ (약 25.70평)입니다.

최근 거래 사례 중 84.902㎡ (7층)가 66,000,000,000원에 거래되었고, 84.9687㎡ (18층)가 62,500,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 11층이므로, 두 사례의 중간 혹은 그 이상 수준으로 예상할 수 있습니다.

감정가 668,000,000원을 기준으로, 낙찰 경쟁률 및 시장 상황을 고려할 때, 보수적인 접근으로 약 95% ~ 100% 수준의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가

650,000,000원 ~ 668,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.