나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4023 [1] 세종특별자치시 금남면 용포리 320 금남두진리버빌아파트 104동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성 · 평가일 2025.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 금남면 용포리 소재 "금남면행정복지센터 " 남서측 인근에 위치하는 구분건물(아파트)로서, 본건 주위는 단독 및 공동주택(아파트)이 주를 이루며 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정 은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층건물내 제12층 제1204호로서 (사용승인일: 2000.12.29) 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시창호

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

8필지 일단지 토지로서 대체로 부정형,평지이며, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 중로 등의 포장도로에 접하며, 단지내 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 용도지역은 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 거주자 부재로 인해 내부상태는 도면 및 표준적인이용상황 등을 감안하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경4023 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOO

감정가: 285,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 금남면 용포리 320 금남두진리버빌아파트 104동 12층1204호

용도: 아파트

건물면적: 59.87㎡ (약 18.11평)

토지면적: 35.84㎡ (약 10.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2000년 12월 29일

1.3. 특이사항

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 금남면 용포리 소재 "금남면행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독 및 공동주택(아파트), 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 제반 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

금남면 행정복지센터가 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 소규모 상점, 편의점, 농협, 병원, 약국 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 용포초등학교, 금남중학교 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역을 검색한 결과, 금남두진리버빌 아파트로부터 반경 1km 이내에 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 주식회사 두진공영 (2000-12-30)

* 소유권 이전: 박문수 (2004-08-11)

* 근저당: 대전충남우유농업협동조합 (2023-09-26, 84,000,000원)

* 임의경매: 대전충남우유농업협동조합 (2025-12-02, 77,628,104원) - 말소기준권리

3.2. 채무 총액

등기부채권 총액: 84,000,000원

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 '지상권개요'가 있으나, 명확한 내용은 확인되지 않음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대관계는 미상이며, 본건 거주자 부재로 인해 내부 상태는 도면 및 표준적인 이용 상황 등을 감안하여 평가되었음.

주의: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자 확인 및 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

본건이 소재한 금남두진리버빌 아파트는 2000년에 준공되었으며, 총 913세대로 구성되어 있습니다. 아파트 단지 내외에 근린생활시설이 혼재하고 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 최근 시세 및 거래 동향

* 2026년 7월 2일, 15층, 59.8676㎡ 거래가 267,000,000원

* 2026년 7월 1일, 9층, 43.008㎡ 거래가 158,000,000원

* 2026년 7월 16일, 14층, 43.008㎡ 거래가 157,000,000원

4.3. 시세 분석

본건의 전용면적은 59.87㎡(약 18.11평)으로, 최근 동일 면적(59.8676㎡)의 거래 사례는 2026년 7월 2일 15층 매물이 267,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 285,000,000원과 유사하거나 약간 낮은 수준입니다. 43㎡대의 작은 면적은 1억 5천만원대에 거래되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 내 12층 1204호이며, 사용승인일은 2000년 12월 29일입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시창호 마감입니다. 위생 및 급배수, 난방 설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주차

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다. 아파트 전체 총 주차 대수는 379대(지상 6대, 지하 15대)로, 세대당 약 0.41대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

5.3. 교육 환경

인근에 용포초등학교, 금남중학교가 있으며, 세종국제고등학교, 세종과학예술고등학교 등도 통학 가능한 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미확인 및 내부 상태

거주자 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인할 수 없으며, 임대차 관계가 미상입니다. 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

2000년 준공으로 약 26년 경과된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 금남면의 주거 지역에 위치한 아파트로, 기본적인 입지 조건과 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하여 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계 미확인 및 거주자 부재로 인한 내부 상태 미확인이 주요 리스크 요인입니다. 또한, 준공 후 20년 이상 경과된 건물로 노후화에 따른 관리 비용을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 실거주 목적 시, 비교적 안정적인 주거 환경 확보 가능.

* 최근 실거래가 대비 소폭 저평가 가능성을 고려한 투자 기회.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 285,000,000원

* 최근 실거래가 (59.87㎡): 267,000,000원

본건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 및 감정가, 명도 비용, 수리 비용, 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 최근 실거래가인 2억 6천 7백만원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황에 따라 5% 범위 내에서 가감하여 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 대략 2억 5천 3백만원에서 2억 7천 9백만원 사이로 산정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.