나이스옥션 법원경매 청주 2025타경5783 [1] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 51-3 우창진주2차아파트 202동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 소재 '청원내수농공단지' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 지상14층 중 제4층 제403호로서, -외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감입니다. -내 벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감입니다. -창 호 : 샤시창호 등 마감입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 부정형 평지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

간선도로와 연계된 단지내 도로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육 제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무 위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다. 기호(2):계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(우 창진주2차아파트), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구 역(가축사육일부제한구역(신고및허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고 도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법> 입니다. 기호(3):계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(우 창진주2차아파트), 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고및허가대상 의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구 역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23) <군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경5783 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 51-3 우창진주2차아파트 202동 4층 403호

용도: 아파트

감정가: 66,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 면적 정보

* 토지면적: 40.96㎡ (약 12.39평)

* 토지지분: 40.962㎡ (약 12.39평)

* 건물면적: 59.73㎡ (약 18.07평)

* 건물지분: 59.73㎡ (약 18.07평)

1.2. 건물 상세

* 건축물대장상 용도: 공동주택 (우창진주2차임대아파트)

* 구조: 철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕

* 사용승인일: 1997년 3월 18일

* 동/호수: 202동 4층 403호

* 총 층수: 14층 중 4층

* 전용면적: 59.73㎡ (약 18.07평)

* 분양면적: 제공된 정보에서 해당 호수의 분양면적은 명확히 기재되어 있지 않습니다.

2. 입지조건

* 본건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 소재 '청원내수농공단지' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 아파트 단지는 간선도로와 연결된 단지 내 도로를 통해 진출입이 가능합니다.

2.1. 토지 이용계획 및 제한상태

* 기호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역), 비행안전제6구역(전술).

* 기호(2), (3): 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(우창진주2차아파트), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역), 비행안전제6구역(전술).

* 비행안전제6구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 고도 제한 등 행위 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 4월 4일자 하나은행 근저당 (을3) 입니다.

* 등기부채권 총액: 103,009,840원.

* 등기사항 요약:

* 소유권 이전: 윤옥순 (1999-06-05), 한원동 (2022-04-04, 매매).

* 근저당: 하나은행 (2022-04-04, 46,200,000원), 주식회사에치엔플러스 (2023-01-19, 25,000,000원).

* 압류: 국민건강보험공단 (2023-07-27).

* 가압류: 충북신용보증재단 (2024-09-30, 20,000,000원), 서민금융진흥원 (2026-01-26, 11,809,840원).

* 임의경매: 하나은행 (2025-12-05, 42,896,896원).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계 0원이며, 별도 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

* 본 아파트는 청주시 청원구 내수읍에 위치하며, 주변에 농경지와 소규모 산업단지가 혼재되어 있습니다.

* 가까운 곳에 청원내수농공단지가 있어 일부 배후수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 주요 편의시설 및 상업시설은 해당 소재지로부터 다소 거리가 있을 수 있으며, 단지 주변은 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 혐오시설 관련하여 직접적인 언급이나 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근성은 양호하며, 단지 주변으로 간선도로가 연결되어 있어 시내 및 외곽으로의 이동이 가능합니다.

* 주거 환경: 아파트 단지와 농경지가 혼재된 지역 특성상, 조용하고 한적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 교육: 주변 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 통상적인 아파트 단지 인근에는 초등학교, 중학교 등이 위치할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 편의 시설이 주를 이룰 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 비행안전제6구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 건축 행위나 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 항공기 운항 관련 소음이 발생할 가능성이 있습니다.

* 가축사육제한구역: 지역에 따라 축산 관련 시설의 운영으로 인한 환경적 영향(냄새 등)이 발생할 수 있습니다.

* 건축 연식: 1997년 사용승인된 아파트로, 향후 시설 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 지리적 접근성: 주변 농경지 혼재 및 농공단지 인접 등은 일부 지역 주민들에게는 선호도가 낮을 수 있는 환경 요인으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 비교적 낮은 감정가에 경매로 나왔으며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 점이 장점입니다.

* 권리상 특별히 인수할 부담은 없으나, 비행안전구역 및 가축사육제한구역 등 토지 이용에 일부 제한이 있는 점은 고려해야 합니다.

* 건축 연식이 오래된 점을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 낙찰 후 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

* 지역 개발 가능성: 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 수혜를 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가 66,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 물건의 하자(노후도, 지역 제한 등)를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 유사 면적의 아파트가 6천만원대 초중반에 거래되는 사례가 있음을 고려할 때, 감정가의 80%~90% 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (예: 52,800,000원 ~ 59,400,000원)

* 다만, 명확한 시세 정보 및 본 물건의 정확한 상태(수리 여부 등)를 추가적으로 확인한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.