나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52090 [1] 충청북도 청주시 상당구 방서동 665 서진빌딩 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 용연감정 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 방서동 소재‘단재초등학교’북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트 단지, 공원 등으로 형성된 정비된 주거지대임.

교통상황

제 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 5층 건물 내 제1층 제102호로서, - 외벽 : 석재 타일 붙임 및 통유리 마감, - 내벽 : 몰탈위 수성페인트, 인테리어 등 마감 등임.

이용상태

근린생활시설 용도이나, 현재 공실임.

설비내역

급수 및 급탕 겸용 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 15미터 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 특화경관지구(무심천지구), 주거용지(용적률 500%이하, 건폐율 70%이하, 높이 2층이상 7층이하, 건축한계선 북동남측 1m), 지구단위계획구역(방서지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경52090 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 방서동 665 서진빌딩 1층 102호

용도: 근린상가

감정가: 533,000,000원

토지면적: 18.87㎡ (약 5.71평)

건물면적: 48.36㎡ (약 14.63평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영운.용암새마을금고

건축물 개요:

* 건물명: 서진빌딩

* 주구조: 철근콘크리트구조

* 건물 층수: 지하 1층 ~ 지상 5층 (본건은 1층 102호)

* 주요 용도: 제2종근린생활시설

* 사용승인일: 2020년 5월 20일

* 건축물대장상 총면적: 3,288.42㎡

* 건축물대장상 대지면적: 846㎡

* 건축물대장상 건폐율: 69.99%

* 건축물대장상 용적률: 308.75%

* 전유부 호수: 19호

2. 입지조건

* 위치: 충청북도 청주시 상당구 방서동 소재 ‘단재초등학교’ 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본건이 속한 건물은 근린생활시설, 아파트 단지, 공원 등으로 형성된 정비된 주거지대에 자리 잡고 있습니다.

* 교통상황: 차량으로의 접근이 용이하며, 시내버스 이용 등 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

* 도로상태: 건물 남측으로 폭 약 15미터의 중로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 특화경관지구(무심천지구), 지구단위계획구역(방서지구)으로 지정되어 있습니다. 건폐율 70% 이하, 용적률 500% 이하, 높이 2층 이상 7층 이하 등의 건축한계선이 적용됩니다. 또한, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 6월 3일 접수된 영운.용암새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본 요약:

* 소유권보존: 주식회사서진산업개발 (2020-06-03)

* 근저당권: 영운.용암새마을금고 (2020-06-03, 416,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 영운.용암새마을금고 (2023-09-06, 416,000,000원)

* 압류: 평택세무서장 (2024-01-24)

* 압류: 국민건강보험공단 (2024-08-02)

* 압류: 청주시 (2025-06-25)

* 임의경매개시결정: 영운.용암새마을금고 (2025-12-05, 348,029,420원)

* 상가건물임차권: 김연수 (2026-01-08, 11,800,000원) - 확정일자 2023-07-20

권리분석 요약:

말소기준권리보다 늦게 등기된 근저당권, 압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. 상가건물임차권 (김연수) 역시 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,400,000원

* 전입/사업자 등록일: 2023-07-20

* 확정일자: 2023-07-20

* 배당신고일자: 2026-01-19

* 대항력: 없음

본 임차인 김 은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 0원이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 임차인은 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 843,800,000원

4. 상권분석

본건은 청주시 상당구 방서동의 준주거지역 내에 위치하며, 주변이 아파트 단지와 근린생활시설, 공원으로 형성된 주거 밀집 지역입니다. 방서지구는 동남지구와 함께 신규 택지개발이 이루어진 지역으로, 배후 주거 단지를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다. 현재 본건이 위치한 서진빌딩 1층 102호는 근린생활시설 용도이나, 현재 공실 상태입니다. 이는 임대료 경쟁, 공실 장기화 등 상권 내 잠재적 어려움이 있을 수 있음을 시사합니다. 다만, 청주시는 지역별 소비 패턴이 상이하며, 방서동 일대는 생활밀착형 소비가 이루어지는 지역으로 분석된 바 있어, 공실 해소 후 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 단재초등학교가 북측 인근에 위치하며, 주변에 다수의 아파트 단지와 공원이 조성되어 있어 주거 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 차량 접근성이 우수하며, 주변에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 상업시설: 대형마트, 백화점, 병원, 은행 등의 주요 편의시설은 청주시의 중심 상권인 가경동, 복대동, 성안길 등지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 본건이 속한 방서동 일대는 비교적 최근 개발된 택지 지역으로, 생활 편의를 위한 상업 시설이 점진적으로 확충될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 본건이 공실 상태로, 향후 임차인 확보 및 공실 장기화 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한:

* 특화경관지구(무심천지구) 및 지구단위계획구역(방서지구)으로 지정되어 있어, 개발 및 건축에 있어 별도의 지구단위계획 및 경관 관련 규제를 준수해야 합니다.

* 건폐율 70% 이하, 용적률 500% 이하, 높이 2층 이상 7층 이하 등의 상세 규제가 적용됩니다.

* 가축사육제한구역: 본건 소재지가 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 인근 지역에서 축산업 관련 시설이나 활동으로 인한 악취, 소음 등의 간접적인 영향 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 직접적인 혐오시설과의 근접성 여부는 추가적인 현장 확인이 필요합니다. (청주시 내 혐오시설은 기존에 다수 설치되었거나, 지역에 따라 주민 반발이 있는 등 민감한 사안으로 파악됩니다.)

7. 종합 의견

본건은 충청북도 청주시 상당구 방서동의 신흥 택지개발지구 내 근린상가로, 단재초등학교 인근에 위치하며 주거 단지 배후에 자리하고 있습니다. 교통 및 입지 조건은 양호한 편이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 매각으로 인해 모두 소멸되므로 인수할 권리 부담이 없습니다. 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자의 부담이 없습니다.

다만, 현재 공실 상태이며, 특화경관지구 및 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있다는 점은 고려해야 할 사항입니다. 향후 공실 해소 및 임대 시장 회복 시 안정적인 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 성장 가능성 있는 택지개발지구 내 위치: 방서지구는 청주의 신흥 주거 지역으로, 향후 지속적인 발전 가능성이 있습니다.

* 양호한 입지 조건: 초등학교 및 아파트 단지 인근에 위치하여 배후 수요가 기대됩니다.

* 권리관계 단순: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없습니다.

* 향후 공실 해소 시 임대 수익 기대: 지역 상권 활성화 및 인구 유입에 따른 임대 수요 증대가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 533,000,000원입니다. 예상 입찰가 산정 시에는 다음 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재 공실 상태 및 공실 해소를 위한 임대료 수준 예측

* 향후 시장 전망 및 지역 상권 발전 가능성

* 경쟁 입찰 물건 현황 및 실제 거래 사례

* 인수되는 보증금이 없으므로, 실질적인 투자 부담은 낮습니다.

일반적으로 경매 물건의 낙찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본 건은 현재 공실이라는 점을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 해당 지역의 상권 활성화 정도와 건물의 가치를 면밀히 분석하여 경쟁력 있는 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. (별도 현장 확인 및 전문가 상담을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.