나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503912 [1] 세종특별자치시 어진동 664 세종모닝시티 7층734호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우남감정 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 "대성고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 도시형생활주택, 주상복합아파트, 각종 근린생활시설, 편익시설 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통인편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입 및 주정차 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는바, 제반 대중교통사정은 양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상8층 중 제7층 제734호로서, 외 벽 : 화강석 붙임, 몰탈위페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등, 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 소화전설비, 화재경보기설비, 주차장설비 및 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역,미관지구(시가지미관지구),특화경관지구,지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로3류(폭12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>, 상대보호구역<교육환경보호에관한법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503912 (1)

소재지: 세종특별자치시 어진동 664 세종모닝시티 7층734호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

토지면적: 5.46㎡ (약 1.65평)

건물면적 (전용면적): 21.15㎡ (약 6.40평)

건물면적 (공급/분양면적 추정): 약 29.6㎡ (약 8.95평)

감정가: 100,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 본건은 세종특별자치시 어진동 소재 "대성고등학교" 동측 인근에 위치함.

* 주위는 아파트단지, 도시형생활주택, 주상복합아파트, 각종 근린생활시설, 편익시설 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황은 차량 진출입 및 주정차가 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 주변 지역은 중심상업지역, 미관지구, 특화경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 대한 계획이 수립된 지역임.

* 인근에 혐오시설은 보고되지 않았음.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산강제경매 사건임.

* 소유권은 주식회사영토, 주식회사뉴시티산업개발을 거쳐 현재 소유자에게 이전되었음.

* 가장 선순위의 권리는 을구 5번 주택임차권으로, 유정은씨가 2022년 6월 24일 전입하고 2022년 6월 27일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있음.

* 해당 임차권은 보증금 100,000,000원으로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높음. (물건명세서 참고사항에 따라 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함).

* 말소기준권리는 갑10번 국민건강보험공단의 압류(2023-08-01)임.

* 이후 세종특별자치시, 세종세무서장, 근로복지공단의 압류 및 가압류, 그리고 임차인 유정은씨의 강제경매 개시 결정(2025-12-03)이 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정임.

* 총 등기부채권액은 155,497,639원으로 확인됨.

* 임차인 현황 :

* 유정은 (유 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-24

* 확정일자: 2022-06-27

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 임차인으로 보증금 100,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 함.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 세종특별자치시 어진동은 세종시의 중심 상업 및 행정 기능이 밀집된 지역임.

* 주변에 정부기관, 대규모 상업시설, 업무시설 등이 많아 배후수요가 풍부하며, 도시형생활주택 및 아파트 단지가 혼재하여 주거 수요도 꾸준함.

* 세종모닝시티는 아파트와 근린생활시설이 함께 있는 복합건물이므로, 상가 이용객 및 거주자 모두의 접근성이 좋음.

* 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 유동인구 흡수에 유리한 조건을 갖추고 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 대중교통 이용 편리, 차량 진출입 용이.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설, 편익시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높음.

* 교육시설: "대성고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변에 교육 관련 시설이 소재함.

* 공공시설: 세종시의 중심부에 위치하여 정부세종청사 등 주요 공공시설 접근성이 좋음.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 중요한 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 유정은씨의 보증금 100,000,000원 인수 여부임. 현재 자료상으로는 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 전 배당표 확인이 필수적임.

* 세종모닝시티 단지 내 유사 면적의 시세는 약 105백만원 ~ 125백만원 범위로 형성되어 있으나, 임차인 보증금 인수 시 실질적인 총 취득 가격이 상승할 수 있음.

* 제반 입지조건 및 주위환경이 보통 수준으로, 급격한 가치 상승보다는 안정적인 시세 유지 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 세종시 중심상업지역에 위치한 도시형생활주택으로, 기본적인 입지 및 교통 환경이 양호함.

* 다만, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높아, 이를 감안한 신중한 접근이 요구됨.

* 전체적인 권리관계는 복잡하지 않으나, 임차인 인수 금액을 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 중심상업지역 내 위치하여 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구 임대 수요 꾸준.

* 건축된 지 비교적 오래되지 않아 (2015년 준공) 건물 노후도 양호.

* 인근에 편의, 문화, 행정 시설이 집중되어 있어 거주 만족도 높음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 100,000,000원

* 임차인 인수 보증금: 100,000,000원 (배당에서 전액 변제되지 않을 경우)

* 본건의 예상 입찰가는 감정가와 현 시세를 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

* 특히, 임차인 보증금 100,000,000원을 인수해야 한다면, 실질적으로 매수인이 부담해야 할 총 금액은 (낙찰가 + 인수 보증금)이 됨.

* 예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다는 규칙에 따라, 본건의 낙찰가 자체는 시장 가치에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정함.

* 현재 세종모닝시티 단지 내 유사 면적(20-30㎡ 공급면적)의 시세는 약 105,000,000원 ~ 125,000,000원 범위로 파악됨.

* 따라서, 시장 가치가 110,000,000원일 경우, 이를 기준으로 인수 보증금 100,000,000원을 제외하면, 물건 자체의 가치에 대한 입찰가 상한선은 약 10,000,000원이 됨.

* 이러한 점을 고려하여, 보수적인 접근으로 10,000,000원 ~ 20,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안함. 단, 이는 총 지출 금액(낙찰가 + 인수 보증금)이 유사 물건의 시장 가치를 초과하지 않도록 하는 전제하에 산정된 것이며, 실제 입찰 시에는 최신 시세 및 배당 정보를 반드시 재확인해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.