나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503956 [1] 대전광역시 유성구 장대동 331-8 금수빌딩 1동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜안감정 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 장대동 소재 '유성초등학교' 남동측 인근에 위치하는 금수빌딩 1동 2층 201호 외 1개호로서, 주위는 근린생활시설, 상업, 업무시설, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 유성 IC 가 인근에 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 7층 건내 2층 201호, 3층 301호로서, 사용승인일: 2002.10.23 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 인테리어 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

공부상 201호는 근린생활시설(일반음식점), 301호는 근린생활시설(의원)이나, 현황 사무실(통칭 'PhiloSpace')로 인테리어 되어 폐문중임.

설비내역

공동 위생급배수 설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 35미터 내외, 남서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접하며, 도로 포장상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(장대지구 토지구획정리사업), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-27)(유성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-27)(유성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(유성)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현황 사무실(통칭 'PhiloSpace')로 인테리어 되어 폐문중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경503956 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고OOOOOOO

감정가: 138,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 유성구 장대동 331-8 금수빌딩 1동 2층201호

용도: 공부상 근린상가 (201호 일반음식점, 301호 의원), 현황 사무실 (통칭 'PhiloSpace')

토지 면적: 170.61㎡ (약 51.61평)

건물 면적: 536.77㎡ (약 162.39평)

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 2층 201호, 3층 301호

사용 승인일: 2002년 10월 23일

현황: 인테리어 되어 있으나 폐문중임

1.3. 공부와의 차이

없음

1.4. 건축물 정보

대지 면적: 1184.8㎡ (약 358.37평)

건축 면적: 716.55㎡ (약 216.76평)

연면적: 4984.7㎡ (약 1507.91평)

건폐율: 60.48%

용적률: 353.44%

층수: 지하 1층, 지상 7층

승강기 대수: 2대

주요 용도: 제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설, 운동시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 유성구 장대동 소재 '유성초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 상업, 업무시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 유성 IC가 인근에 위치하여 광역 교통망 접근성 또한 양호한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 현황

본건 건물은 남동측으로 노폭 약 35미터, 남서측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 토지 이용 및 차량 접근에 유리합니다.

인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(장대지구)으로 지정되어 있습니다.

또한, 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(유성초등학교), 절대보호구역(유성초등학교), 중점경관관리구역(유성) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

갑구:

- 2003-04-29: 소유권 이전 (주성숙 외 1명)

- 2013-02-21: 1번안정주지분 전부 이전 (주성숙)

- 2016-10-14: 소유권 이전 (주식회사필로스리얼티), 임의경매로 인한 매각 (2015타경25839)

- 2025-09-09: 가압류 (주식회사아이비에스앤티, 금30,763,790원, 말소)

- 2025-12-03: 임의경매 (고산농업협동조합, 1,016,113,916원, 말소)

- 2025-12-19: 압류 (국민건강보험공단, 말소)

을구:

- 2018-06-20: 근저당권 (고산농업협동조합, 금900,000,000원, 말소) - 말소기준권리

- 2021-01-06: 근저당권 (고산농업협동조합, 금240,000,000원, 말소)

총 채권액 (등기부채권 총액): 1,170,763,790원

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 6월 20일 접수된 고산농업협동조합의 근저당권(을10)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 임대차 현황

본건에는 다수의 임차인이 등재되어 있으나, 모든 임차인이 보증금 0원, 차임 0원으로 신고되어 있으며 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 목록은 다음과 같으며, 개인정보 보호를 위해 일부 마스킹 처리되었습니다.

* (주)동원기획 (전입: 2022-01-03)

* (주)블루리컴퍼니 (전입: 2022-03-02)

* (주)싹쓰리클린대전지점 (전입: 2022-08-08)

* (주)씨앤티자산관리 (전입: 2020-04-21)

* (주)에스에이치엠디 (전입: 2022-06-13)

* (주)에이커넥트 (전입: 2021-04-21)

* (주)에프와이디씨엔씨 (전입: 2019-10-18)

* (주)퀘스트파마 (전입: 2023-03-08)

* 고 (전입: 2018-08-30)

* 곽 (전입: 2020-10-15)

* 김 (전입: 2019-02-14)

* 김 (전입: 2021-01-18)

* 김 (전입: 2020-03-11)

* 김 (전입: 2018-12-13)

* 김 (전입: 2019-09-16)

* 김 (전입: 2021-06-07)

* 김 (전입: 2025-07-16)

* 김 (전입: 2019-03-14)

* 대전가족문화상담협회 (전입: 2021-10-12)

* 류 (전입: 2022-02-25)

* 미소개발(주) (전입: 2020-07-20)

* 박 (전입: 2019-03-11)

* 박 (전입: 2023-02-08)

* 서 (전입: 2024-06-13)

* 스카이물류주식회사 (전입: 2021-12-02)

* 건 (전입: 미상)

* 유 (전입: 2020-04-09)

* 유한회사모아악세사리 (전입: 2021-09-17)

* 유한회사알케이에이 (전입: 2024-09-23)

* 이 (전입: 2019-05-22)

* 이 (전입: 2024-11-19)

* 이 (전입: 2020-01-02)

* 이 (전입: 2022-11-02)

* 조 (전입: 2025-02-04)

* 주식회사넥스티프 (전입: 2025-02-10)

* 주식회사대공 (전입: 2022-04-18)

* 주식회사드림텍 (전입: 2020-11-10)

* 주식회사디아크컴퍼니 (전입: 2020-04-09)

* 디아크컴퍼니주식회사 라스트 (전입: 2020-10-30)

* 주식회사루아르 (전입: 2023-10-20)

* 주식회사리빙하우스 (전입: 2022-05-19)

* 주식회사미토퀘스트 (전입: 2023-05-31)

* 주식회사솔루션리 (전입: 2025-02-24)

* 주식회사스마트에이통신 (전입: 2022-05-06)

* 주식회사스칼렛 (전입: 2022-03-24)

* 주식회사스템스인 (전입: 2021-09-09)

* 주식회사아이티그라운드 (전입: 2020-10-29)

* 주식회사에필바이오사이언스 (전입: 2021-04-12)

* 주식회사예나컴퍼니 (전입: 2019-09-03)

* 주식회사온프로젝트 (전입: 2020-04-22)

* 온프로젝트주식회사 와이에스엠디 (전입: 2019-05-17)

* 주식회사와이제이투자 (전입: 2018-08-30)

* 주식회사윈석스 (전입: 2020-12-09)

* 주식회사일금컴 (전입: 2022-01-19)

* 주식회사제이케이리스트 (전입: 2021-03-15)

* 주식회사지엠아이 (전입: 2018-11-15)

* 주식회사집스 (전입: 2024-09-24)

* 주식회사파도 (전입: 2025-05-20)

* 주식회사파이널문 (전입: 2021-06-01)

* 주식회사퍼스트클래스대전지사 (전입: 2024-05-30)

* 주식회사펜다컴 (전입: 2022-08-04)

* 주식회사필로스솔루션 (전입: 2019-07-08)

* 주식회사하랑메디 (전입: 2022-05-06)

* 사 하랑메디주식회사 허브인 (전입: 2021-12-29)

* 소프트 (전입: 미상)

* 주식회사화이트본 (전입: 2019-07-16)

* 주식회사휴미나연구소 (전입: 2020-11-02)

* 하 (전입: 2021-07-08)

* 황 (전입: 2025-04-15)

"임대관계는 미상임"이라는 감정평가서 상의 내용이 있으나, 기재된 임차인들의 보증금 및 차임은 모두 0원으로 되어 있습니다. 따라서 현황 조사 시 실제 점유 관계 및 임대차 내용을 재확인할 필요가 있습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권개요: (세부 내용 없음)

기타 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인되지 않습니다. (추가 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 본건 건물 용도 및 현황

공부상 본건 건물은 201호 일반음식점, 301호 의원으로 등재되어 있으나, 현재는 'PhiloSpace'라는 상호로 사무실 인테리어가 되어 있는 상태입니다.

폐문중으로 실제 사용 현황을 정확히 파악하기 어렵습니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건이 위치한 장대동 일대는 다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무시설 및 주거단지가 공존하는 복합 상권입니다.

유성초등학교가 인근에 위치하며, 대규모 상업시설 및 공공시설 접근성도 양호하여 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 대전 유성구의 중심 상업 및 업무 지역에 위치하여 다양한 은행, 병원, 쇼핑 시설, 음식점 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

주변 지도 검색 결과, 혐오 시설은 눈에 띄지 않으며, 일상생활 영위에 필요한 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

* 유성초등학교 (인근 위치)

6. 잠재적 리스크

6.1. 폐문 및 공실

본건은 현재 폐문 상태로 정확한 내부 상태 확인이 어렵습니다.

인테리어는 되어 있으나, 임대 계약 관계 및 실제 점유 여부 등 현황 파악이 필수적입니다.

6.2. 권리관계

등기부상 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되나, "임대관계 미상"으로 인해 예상치 못한 채무나 권리관계가 존재할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리가 있다면 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로, 등기부 및 현황 조사를 철저히 해야 합니다.

6.3. 건물 노후도

2002년 사용 승인된 건물로, 건물 연식에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구 장대동의 우수한 입지에 위치한 근린상가 건물로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

현재 폐문 상태로 내부 확인이 어렵고 임대 관계가 불명확하다는 점은 주의가 필요하나, 법적으로 소멸되지 않는 권리관계가 명확하고, 건물 자체의 물리적 하자나 심각한 혐오시설 등은 파악되지 않았습니다.

향후 적절한 명도 및 활용 계획 수립 시 상업 및 업무시설로서의 가치 상승이 기대됩니다.

8. 투자 포인트

* 대전 유성구 중심 상권에 위치한 우량 입지

* 대로 및 소로에 접한 편리한 접근성

* 다양한 근린생활시설, 상업, 업무, 주거 시설이 혼재하는 지역적 이점

* 현재 폐문 상태이나, 향후 명도 및 재활용을 통한 수익 창출 가능성

* 건축물 용적률 및 건폐율이 높아 재건축 또는 증축 시 가치 상승 잠재력 보유

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 138,000,000원입니다.

예상 입찰가는 본 감정가를 기준으로 시장 상황, 건물 상태, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

다만, 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 현장 방문 및 추가적인 시장 조사를 통해 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.