나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503975 [1] 대전광역시 동구 자양동 109-4 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 동구 자양동 소재 '대전동광초등학교' 남동측 인근에 위치하는 진호타운 제2층 제203로서, 인근은 단독주택, 다세대주택 및 아파트, 학교 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■철근콘크리트조 슬래브위 아스팔트슁글잇기지붕 4층 건물 중 제2층 제203호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 외장타일붙임 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, '주거용(다세대주택)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(자양19)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함:대전동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(절대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■임대관계는 미상임. ■현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 이용상태는 확인하지 못하였으나, 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부관찰 등을 통해 일반적인 공동주택(다세대주택)을 기준으로 평가하였는 바, 이해관계인은 참고 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503975 (1)

* 소재지: 대전광역시 동구 자양동 109-4 2층203호

* 건물명: 진호 타운

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 24,400,000원

* 준공년도: 1992년 7월 26일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 해당 층: 2층 (총 4층 건물 중)

* 토지면적: 16.18㎡ (약 4.89평)

* 토지 지분: 16.177㎡ (약 4.89평)

* 건물면적 (전용면적): 27.06㎡ (약 8.19평)

* 건물 지분: 27.06㎡ (약 8.19평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대전광역시 동구 자양동 소재 '대전동광초등학교' 남동측 인근에 위치. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 학교 등이 혼재된 기존 주택지대임. 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통상황은 보통임.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현재 '주거용(다세대주택)' 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

* 토지 이용계획 및 제한 상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역/절대정화구역), 중점경관관리구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 7월 13일 접수된 주식회사오케이대부캐피탈 근저당권 (24,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 근저당권, 전세권, 압류 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 별도 개요는 없음. (추가 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 서

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-03-26

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 유

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-27

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사오케이대부캐피탈

보증금: 2,000,000원

차임: 0원

전입일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없음)

* 등기부채권 총액: 51,000,000원

4. 상권분석

* 본 물건은 대전광역시 동구 자양동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있음.

* 주변에 대전동광초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 다세대 및 아파트 등 공동주택이 밀집해 있어 주거 지역으로서의 특성을 지님.

* 상업시설이 밀집한 지역은 아니나, 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 판단됨.

5. 생활정보

* 교육: 대전동광초등학교가 인접하여 초등 교육 환경이 우수함.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 접근성이 양호함.

* 편의시설: 주변 주택가에 형성된 편의시설 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

* 현장 임장 불가: 감정평가 시 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했으므로, 실제 내부 상태 및 점유 관계에 대한 불확실성이 존재함. 이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항임.

* 토지 이용계획상의 제한: 교육환경보호구역(상대정화구역, 절대정화구역)으로 지정되어 있어, 향후 건물 신축 또는 증축 시 관련 법규 확인이 필요함.

* 중점경관관리구역: 주변 경관 보전을 위한 행위 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대전 동구의 주택가에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설 인접 등 주거 환경이 비교적 양호한 편임.

* 권리관계 상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 임차보증금도 없어 권리 분석상 문제는 없어 보임.

* 그러나 현장 실사 없이 진행된 감정평가로 인해 내부 상태 및 점유 관계가 불확실한 점은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역에 위치하여 실수요자 및 투자자 모두에게 접근 가능성이 있음.

* 모든 권리관계가 소멸되는 클린 물건으로, 권리 분석상 부담이 적음.

* 감정가 대비 주변 시세가 높을 경우, 시세차익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

본 건과 유사한 면적 및 연식의 주변 다세대 주택 실거래 사례를 분석한 결과, 최근 2026년 3월~6월 거래된 유사 물건들은 약 45.12㎡(약 13.65평)에 61,000,000원, 54㎡(약 16.34평)에 75,000,000원, 66.18㎡(약 20.02평)에 80,000,000원의 가격으로 거래됨.

이를 평당가로 환산하면 대략 400만원 ~ 460만원 수준임.

본 건의 전용면적 27.06㎡(약 8.19평)에 적용 시, 시장 가치는 약 3,270만원 ~ 3,760만원 범위로 추정됨.

감정가는 24,400,000원으로, 시장가치 대비 낮게 책정된 것으로 보임.

* 예상 입찰가:

인수되는 보증금이 없는 점, 권리관계가 깨끗한 점 등을 고려하면 입찰을 고려해 볼 만함.

다만, 내부 상태 확인이 불가한 리스크를 감안하여, 감정가(24,400,000원)보다 높은 수준이자 시장가치의 하단부에 해당하는 32,000,000원 정도를 최초 입찰가로 고려해 볼 수 있음.

입찰 참여 전 반드시 현장 조사를 통해 내부 상태를 확인하고, 실거주 또는 임대 시 예상 수익률을 면밀히 분석하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.