나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503872 [1] 세종특별자치시 어진동 648 2차푸르지오시티 10층1052호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 "세종호수공원" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무용빌딩, 관공서, 공원, 근린생활시설 등이 밀집하는 상업업무지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조및 (철근)콘크리트지붕 지상 17층 건물(2014년 8월 19일 사용승인) 10층 1052호로서 외벽 : 판넬 등 마감. 내벽 : 벽지, 타일 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 되어있음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지이며, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 이면도로에서 지하 주차장으로 자동차의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 대전지방법원 2025타경503872 (1)

소재지: 세종특별자치시 어진동 648 2차푸르지오시티 10층 1052호

용도: 오피스텔

감정가: 101,000,000원

토지 면적: 5.95㎡ (약 1.80평)

건물 면적: 23.24㎡ (약 7.03평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 손OO

건축년도: 2014년

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 17층 건물 중 10층

호수: 1052호

1.1. 입지조건

본 건은 세종특별자치시 어진동 소재 "세종호수공원" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 상업업무용 빌딩, 관공서, 공원, 근린생활시설 등이 밀집한 상업업무지대로, 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

건물은 동측 이면도로와 접하고 있으며, 지하 주차장으로 차량 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상 중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로2류 및 중로3류와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 채권자 손OO의 신청으로 진행된 부동산 임의경매 사건입니다.

말소기준권리는 등기부등본상 을구 3번 전세권설정(2017.06.12. 접수)으로 보입니다.

등기부상 을구 4번 주택임차권(손정완, 2022.08.09. 전입 및 확정)은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 95,000,000원입니다.

물건명세서에 따르면, 해당 주택임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

현재 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표시되어 있으나, 이는 배당을 통한 변제 가능성을 전제로 한 것이며, 전액 변제가 이루어지지 않을 경우 매수인에게 인수 부담이 발생합니다.

채무 총액은 190,000,000원(을구 3번 전세권 95,000,000원 + 을구 4번 주택임차권 95,000,000원)으로 등기부채권 총액이 기재되어 있습니다.

소유권 이전 및 압류 등기 내역이 있으나, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

가장 큰 권리 분석상의 쟁점은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부입니다.

1.3. 상권분석

본 건이 소재한 세종 어진동 일대는 세종시의 중심 상업업무지구로, 관공서, 기업체, 편의시설 등이 밀집해 있습니다.

세종호수공원이 인접하여 쾌적한 환경을 제공하며, 지역 내 유동인구가 많아 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(23.24㎡)의 오피스텔이 2026년 6월 5층에서 77,000,000원에 거래되었습니다.

이외에도 21.92㎡는 64,500,000원, 30.48㎡는 120,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본 건의 감정가(101,000,000원)는 최근 거래 사례(77,000,000원)보다 다소 높게 책정되었습니다.

1.4. 생활정보

세종호수공원이 도보 거리에 있어 여가 및 휴식 공간 접근성이 매우 우수합니다.

주변에 다양한 관공서, 금융기관, 병원, 쇼핑몰 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 광역 이동도 용이한 교통망을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 손정완 씨의 보증금 95,000,000원 전액을 인수해야 할 가능성입니다.

임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담하게 되므로 총 투자 비용이 증가하게 됩니다.

이로 인해 실질적인 투자 수익률이 낮아지거나 손실이 발생할 수 있습니다.

오피스텔은 공실 발생 시 공실 기간 동안 임대 수익이 없을 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았으며, 입지 자체는 양호한 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

세종시 중심 상업지역에 위치한 2차 푸르지오시티 오피스텔은 입지 조건 및 생활 편의성 측면에서 우수합니다.

2014년 준공되어 비교적 신축 건물에 속하며, 세종호수공원 인접으로 쾌적성까지 갖추고 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 95,000,000원을 인수해야 한다는 점이 본 건의 가장 큰 부담 요인입니다.

이는 매수인의 총 지출액을 크게 늘리는 요인이 되므로, 신중한 판단이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

세종시 핵심 상업업무지구 내 위치하여 임대 수요 확보가 용이합니다.

세종호수공원 인접으로 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

장기적인 관점에서 세종시의 성장 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 101,000,000원

최근 유사 면적(23.24㎡) 매매가: 77,000,000원 (2026년 6월)

인수되는 임차인 보증금: 95,000,000원

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하는 규칙에 따라, 감정가에서 임차인 보증금을 차감한 금액으로 산정합니다.

따라서, 101,000,000원(감정가) - 95,000,000원(인수 보증금) = 6,000,000원.

예상 입찰가: 6,000,000원 ~ 10,000,000원

주의사항:

상기 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 실질적인 투자 가능 금액을 기준으로 산출되었습니다.

만약 6,000,000원에 낙찰받을 경우, 총 지출액은 6,000,000원(입찰가) + 95,000,000원(인수 보증금) = 101,000,000원(감정가)이 됩니다.

그러나 유사 면적의 최근 매매가(77,000,000원)와 비교했을 때, 총 지출액이 시장가치를 초과하므로, 금번 경매는 상당한 손실이 예상되는 물건입니다.

투자 결정 시, 임차인 보증금 인수액을 포함한 총 지출액과 향후 시장 가치를 면밀히 재검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.