나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52087 [1] 충청북도 청주시 상당구 방서동 665 서진빌딩 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경기감정 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 방서동 소재 "방서사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트 단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 5층 건내 1층 104호로서 외벽 : 석재타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 3차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 특화경관지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m) (접합), 가축사육제한구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

본 물건은 청주지방법원에서 진행하는 2025타경52087 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

1.2. 소재지 및 현황

소재지는 충청북도 청주시 상당구 방서동 665 서진빌딩 1층 104호이며, 용도는 근린상가입니다.

1.3. 면적 및 규모

토지 면적은 18.73㎡ (약 5.67평)이며, 건물 면적은 48.00㎡ (약 14.52평)입니다. 토지 및 건물 지분이 모두 해당 면적으로 매각 대상에 포함됩니다.

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가는 508,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 충청북도 청주시 상당구 방서동에 위치한 "방서사거리" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 근린생활시설과 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 복합 지역의 환경을 보입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 가능한 수준으로, 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조이며, 5층 건물 중 1층 104호에 해당합니다. 외벽은 석재 타일로 마감되었고, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방설비 등 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 도로

토지는 가장형의 평지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 남측으로는 왕복 3차선 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존 등기는 주식회사 서진산업개발 명의로 2020년 6월 3일 접수되었습니다. 말소기준권리는 영운.용암새마을금고의 근저당권 (채권 최고액 390,000,000원, 2020년 6월 3일 접수)입니다. 이후 영운.용암새마을금고의 추가 근저당 (2023년 9월 6일 접수)과 국민건강보험공단의 압류 (2024년 3월 27일 접수), 그리고 영운.용암새마을금고의 임의경매 개시 결정 (2025년 12월 4일 접수)이 등재되어 있으며, 이들 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 등기부 채권 총액은 780,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로는 이수경 씨가 있으며, 보증금 20,000,000원, 차임 월 1,100,000원입니다. 전입/사업자 등록일은 2020년 11월 23일이고, 확정일자는 2025년 12월 24일, 배당신고일자는 2025년 12월 26일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 이수경 씨는 대항력이 없으므로 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 청주시 상당구 방서동 지역은 "방서사거리"를 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다. 제2종 근린생활시설 용도로 지정된 지역으로, 주변에 아파트 단지들이 있어 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 상업시설

주변에는 일반적인 근린생활시설(마트, 식당, 카페 등)이 다수 분포하고 있을 것으로 예상되며, 차량 접근성과 가시성이 좋은 도로변에 위치하여 잠재적인 고객 유치에 유리할 수 있습니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설의 유무를 직접적으로 파악하기 어렵습니다. 정확한 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

반경 내에 은행, 병원, 마트, 다양한 종류의 식당 및 카페 등 일상생활에 필요한 편의시설이 잘 갖춰져 있을 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육 및 주거 환경

주변에 아파트 단지가 있다는 점에서 기본적인 주거 환경은 형성되어 있으나, 상가 물건의 특성상 직접적인 주거 환경 정보보다는 상업적 이용에 초점을 맞추는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

본 물건은 임차인의 대항력이 없어 인수할 권리 부담은 없습니다. 다만, 임대 관계가 불명확한 점은 잔금 납부 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 물건 상태 및 이용 관련 리스크

건축물대장상 사용승인일은 2020년 5월 20일로 비교적 신축에 속하나, 실제 건물 내부 상태 및 설비의 노후 여부는 직접 확인이 필요합니다. 또한, 제2종 근린생활시설로 이용 중이나, 향후 용도 변경이나 건축 관련 규제에 대한 사전 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

제공된 정보만으로는 파악하기 어려운 잠재적 혐오시설의 유무, 또는 주변 개발 계획으로 인한 소음, 교통 혼잡 등은 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 상당구 방서동의 "방서사거리" 인근에 위치한 근린상가로, 양호한 교통 접근성과 주변 배후 수요를 갖추고 있습니다. 건물 역시 비교적 신축에 속하며, 권리 관계가 명확하여 인수할 부담이 없는 물건입니다. 다만, 상권 분석을 위한 상세한 현장 조사와 임대 관계 확인이 추가적으로 필요합니다.

8. 투자 포인트

* "방서사거리" 인근의 우수한 입지 조건

* 반경 내 아파트 단지 배후 수요 확보 가능성

* 철근콘크리트 구조의 비교적 신축 건물

* 매각으로 인한 권리 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원)

* 토지/건물 일괄 매각으로 재산권 행사에 용이

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 508,000,000원을 기준으로, 권리 인수 보증금이 0원이므로 이를 제외한 금액 내에서 경매 시장 상황, 낙찰률, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 시점에서는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우나, 통상적으로 감정가의 70~90% 범위 내에서 형성되는 경우가 많으므로, 본 물건의 가치와 시장 동향을 면밀히 분석하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.