나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503934 [1] 대전광역시 서구 도마동 33-3 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유운감정 · 평가일 2025.12.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 대전광역시 서구 도마동 도마초등학교 동측 인근에 위치하며 주위는 다가구주택, 상 가주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주용도 다가구주택지대로서의 일반적인 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 등이 소재하며 일반적인 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

가장형의 토지로서 대체로 완경사 지대이며 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본 건 동측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-11-08) <교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2021-12-01)(도솔산 중점경관관리구역)임.

제시목록 외의 물건

본 지상에 제시외 수전, 수목등 소규모 정원시설 소재함.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건의 지적경계 및 위치확인 등은 지적도등본, 탐문조사, 개략적인 측정 등에 의하였는바 본건 진행시 별도확인 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건(사용승인일: 2021.8.12)으로서 외벽: 석재외장등 마감. 내벽: 벽지 및 타일등 마감. 창호: 새시창호임.

이용상태

일반건축물대장상 주용도 다가구주택(11가구) 및 제1종근린생활시설로서 1층: 제1종근린생활시설(소매점), 계단실, 제1종근린생활시설(사무소). 2층: 다가구주택(4가구). 3층: 다가구주택(4가구). 4층: 다가구주택(3가구)임.

설비내역

급탕, 급배수등 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등 됨.

부합물 및 종물

후첨 지적및건물개황도와 같이 1층 피로티주차장, 2,3,4층 확장형발코니, 옥탑층 옥탑및계단 ,누다락 등 소재하는 것으로 탐문됨.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건의 내부구조,설비,현상,이용상태,면적 등은 현장 조사시 이해관계인 부재로 일반적인 이용을 기준으로 일반건축물대장상 건축물현황도, 탐문 조사, 외부관찰, 개 략적인 측정 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 물건은 대전지방법원 2025타경503934 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 대전광역시 서구 도마동 33-3에 소재하며, 용도는 다가구주택으로 이용 중입니다. 감정평가액은 2,479,015,600원이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 기본 제원

* 소재지: 대전광역시 서구 도마동 33-3

* 토지 면적: 388.40㎡ (약 117.50평)

* 건물 면적: 659.62㎡ (약 199.53평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건 (사용승인일: 2021년 8월 12일)

* 총 감정가: 2,479,015,600원

* 매각 구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOO (등기부상 한밭새마을금고로 확인됨)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 대전광역시 서구 도마동 도마초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다가구주택, 상가주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거 및 상업 지역으로 형성되어 있습니다. 주용도는 다가구주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

* 용도지역: 제2종일반주거지역 (2023-11-24)

* 도로: 중로2류 (폭 15m~20m)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 중점경관관리구역(도솔산 중점경관관리구역)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부에는 소유권 이전 이력과 함께 한밭새마을금고의 근저당권(말소기준권리) 및 후순위 권리들이 등기되어 있습니다. 해당 경매는 한밭새마을금고가 신청한 임의경매(2025타경503934)로, 말소기준권리보다 선순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 토지 등기부채권 총액은 1,080,000,000원입니다.

건물 등기부 역시 소유권 보존 등기 후 한밭새마을금고의 근저당권(말소기준권리)이 등기되어 있으며, 한국토지주택공사의 주택임차권(을3) 또한 말소 처리되었습니다. 건물 등기부채권 총액은 1,102,600,000원입니다.

매각으로 인해 토지 및 건물 등기부 상의 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

제공된 임차인 현황에 따르면, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 임차인의 보증금 또는 차임 등은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

* (101) 박 : 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2024-01-29, 확정 2025-12-05, 배당 2025-12-05, 대항력 없음

* (1호) 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-09-02, 대항력 없음

* (201) 이 : 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2025-01-31, 배당 2025-12-04, 대항력 없음

* (201) 한 : 보증금 22,600,000원, 차임 0원, 전입 2021-09-03, 확정 2021-08-31, 배당 2025-01-24, 대항력 없음 (한국토지주택공사)

* (202) 방 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-10-15, 대항력 없음

* (202) 윤 : 보증금 15,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2025-10-15, 확정 2025-10-15, 배당 2025-12-15, 대항력 없음

* (203) 김 : 보증금 15,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2025-10-27, 확정 2025-10-27, 배당 2025-12-22, 대항력 없음

* (203) 우 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-10-27, 대항력 없음

* (204) 김 : 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-09-13, 확정 2021-08-18, 배당 2025-12-11, 대항력 없음

* (301) DUANQINGXIN: 보증금 5,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2024-07-06, 배당 2025-12-23, 대항력 없음

* (302) 임 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-04-21, 확정 2023-03-28, 배당 2025-12-03, 대항력 없음

* (303) 김 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-08-04, 확정 2023-06-27, 배당 2026-02-23, 대항력 없음

* (401) 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-02-05, 확정 2024-02-05, 배당 2025-12-04, 대항력 없음

* (402) 최 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-08-24, 확정 2021-08-24, 배당 2026-01-28, 대항력 없음

* (403) 이 : 보증금 230,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-06-14, 확정 2024-06-14, 배당 2025-12-22, 대항력 없음

인수 보증금 합계: 0원

전반적인 임대 관계 확인 및 최종 배당 내역은 경매 절차 진행 시 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석

본 물건이 위치한 대전광역시 서구 도마동 지역은 다가구주택, 상가주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 1층에 제1종 근린생활시설(소매점, 사무소)이 포함되어 있어 지역 주민을 대상으로 한 상업 활동이 가능합니다. 도마초등학교가 인근에 있어 학생 수요 및 배후 주거 기능을 확보하고 있습니다. 이러한 입지적 특성은 임대 수익 창출에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 도마초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 편의 시설: 주변에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 차량 접근이 원활하며, 시내버스정류장이 가까워 대중교통 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지적 경계 및 위치 확인: 제공된 정보에 따르면 지적 경계 및 위치 확인이 개략적인 측정에 의하였으므로, 실제 진행 시 별도의 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 불확실성: '임대관계 미상'으로 표기된 부분이 있어, 현재 정확한 임대 현황, 공실 여부, 세입자 간 명도 관련 사항 등은 현장 조사 및 이해관계인 탐문을 통해 상세히 파악해야 합니다.

* 제시외 물건: 지상에 수전, 수목 등 소규모 정원시설이 존재하나, 이는 공부상 면적에 포함되지 않으며 매각 포함 여부를 확인해야 합니다.

* 건축물대장상 특이사항: 1층 피로티 주차장, 확장형 발코니, 옥탑, 누다락 등 부합물 및 종물에 대한 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 자체 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 관련된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 비교적 신축 건물(2021년 준공)로서 건물의 노후도가 낮고, 주거 및 상업 기능을 겸비한 다가구주택입니다. 대전광역시 서구의 주요 도로에 접해있어 접근성이 양호하며, 학군 및 생활 편의시설 접근성도 보통 이상입니다. 모든 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점은 매우 긍정적인 요소입니다. 다만, 지적 경계 확인, 임대 현황 상세 파악, 제시외 물건 및 부합물/종물에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 이러한 잠재적 리스크를 면밀히 분석하고 관리할 수 있다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하여 즉시 임대 수익 창출 및 가치 유지가 용이합니다.

* 안정적인 임대 수익: 다가구주택으로서 다수의 가구에서 발생하는 월세 수입과 1층 근린생활시설의 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 낮은 인수 부담: 모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없습니다.

* 우수한 입지: 도마초등학교 인근에 위치하며, 상가주택 및 근린생활시설이 밀집하여 주거 및 상업적 가치가 공존합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 2,479,015,600원입니다. 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없으며, 신축급 건물이라는 점을 고려할 때, 시장 상황 및 본건의 수익률 분석을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제시된 감정가 수준을 기준으로 하되, 실제 현장 조사 및 명도 가능성, 향후 시세 변동 등을 면밀히 검토하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 최적의 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서, 본건의 순수익률을 충분히 확보할 수 있는 가격으로 결정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.