나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4003 [1] 대전광역시 동구 대성동 130 은어송마을2차코오롱하늘채 207동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 대성동 소재 "대전은어송초등학교" 동측에 연접하여 위치하는 은어송마을2차코오롱하늘채 207동 14층 1404호로서, 주위는 대단위 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 다가구주택, 다세대주택, 학교(은어송초등학교,은어송중학교등) 등으로 형성된 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 가능하고, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하며 차량의 운행빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물중 14층 1404호로서, 사용승인 : 2007.02.14 외벽:석재 및 시멘트몰탈위 페인트마감 내벽:벽지 및 일부 타일마감 등 창호:샷시 이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 난방설비(개별난방,도시가스), 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비. 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄하게 조성된 아파트(은어송마을2차코오롱하늘채) 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

대로 및 중로에 접하고, 단지내 진입도로를 통해 접근가능함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(가오지구 택지개발사업), 대로3류(폭 25m ~30m)(가오택지)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-51(가오동길))(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(가오택지)(접합), 가축사육제한구역(2012-03-15)(일부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(절대정화구역(반드시별도확인요함동부교육 지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-04-01)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양 비래공원))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 아파트

사건번호: 대전지방법원 2025타경4003 (1)

소재지: 대전광역시 동구 대성동 130 은어송마을2차코오롱하늘채 207동 14층 1404호

용도: 아파트

감정가: 393,000,000원

토지면적: 54.59㎡ (약 16.51평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 가OOOOOOOOO

건축물 정보:

- 준공일자: 2007년 02월 14일

- 층수: 14층 (총 19층)

- 전용면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 대전광역시 동구 대성동에 위치하며, "대전은어송초등학교" 동측에 연접해 있습니다.

주변은 대단위 아파트 단지, 근린생활시설, 다가구주택, 다세대주택, 학교 등으로 형성된 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통상황:

차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재합니다.

차량 운행 빈도 및 편의시설과의 접근성을 고려할 때, 교통 상황은 무난하다고 판단됩니다.

도로상태:

대로 및 중로에 접해 있으며, 단지 내 진입도로를 통해 접근 가능합니다.

토지이용계획:

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(가오지구 택지개발사업)으로 지정되어 있습니다.

대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m) 등에 접하고 있습니다.

가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대 정화구역), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

혐오시설:

제공된 정보상 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 주거 및 교육 시설 위주로 구성되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을11 근저당 (2024.02.05.) 가양2동새마을금고 (채권액 324,000,000원)

총 권리 금액:

등기부채권 총액은 487,171,854원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 (개요 없음)

인수되는 권리:

없음

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상임.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

주변상권:

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 단지 내 및 인근에 각종 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

주거 지역으로서 안정적인 수요층을 기반으로 하는 상권 특성을 보입니다.

5. 생활정보

단지 및 주거환경:

은어송마을2단지아파트 단지 내에 속해 있으며, 총 16개 동, 1241세대로 구성된 대단지입니다.

2007년에 사용승인되어 비교적 연식이 있는 아파트 단지입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 부대시설이 갖추어져 있습니다.

주차시설:

총 주차대수는 1768대 (지하 주차 1417대, 지상 주차 351대)로, 세대당 주차 공간이 넉넉한 편입니다.

교육시설:

대전은어송초등학교, 은어송중학교 등이 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

편의시설:

인근 근린생활시설 및 대규모 아파트 단지의 인프라를 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

미상 임대관계:

임대관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

교육환경보호구역:

절대/상대 정화구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. (세부 사항 확인 필요)

채무 부담:

총 권리 금액(487,171,854원)이 감정가(393,000,000원)를 초과하므로, 낙찰가의 적정성 검토가 더욱 중요합니다.

권리 하자:

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 동구 대성동에 위치한 은어송마을2차코오롱하늘채 아파트로, 우수한 학군과 편리한 생활 인프라를 갖춘 주거 지역에 자리하고 있습니다. 2007년에 준공되어 단지 규모가 크고 주차 시설이 양호한 편입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 말소될 것으로 예상되어 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대관계가 미상이고 총 채무액이 감정가를 상회하는 점은 주의해야 할 부분입니다.

전반적으로 주거 가치가 높으나, 경매 진행으로 인한 명도 절차 및 잠재적 리스크를 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 환경:

대단지 아파트로서 주변 생활 편의시설과 학군이 우수하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적입니다.

향후 가치 상승 잠재력:

지역 개발 및 인프라 확충 시 가격 상승 여력이 있습니다.

인수 부담 없음:

권리 분석상 인수되는 유치권, 선순위 임차권 등은 없는 것으로 판단됩니다. (단, 명도 문제는 별도 고려)

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적은 84.99㎡ (약 25.71평)이며, 14층에 위치하고 있습니다.

최근 실거래가 정보에 따르면,

- 2026년 6월 22층 매물이 305,000,000원에 거래되었습니다.

- 2026년 7월 4층 및 25층 매물이 각 360,000,000원에 거래되었습니다.

또한, 본건과 동일한 14층에서 2026년 1월에 전세 260,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

감정가는 393,000,000원이나, 최근 실거래가 수준은 305,000,000원 ~ 360,000,000원 범위에 분포하고 있습니다.

총 채무액이 감정가를 초과하는 점과 명도 비용, 기타 경매 관련 제반 비용을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 예상 입찰가는 330,000,000원에서 360,000,000원 사이로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.