나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5487 [1] 충청북도 제천시 청전동 646 청전2차주공아파트 203동 3층306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital감정 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 청전동 소재 "제천중앙초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있는 "청전2차주공아파트" 제203동 3층 306호이며, 주위는 아파트단지(청전2차주공,덕일맨션 아파트 등),주상용부동산,업무시설,단독주택이 혼재하여 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재한 아파트 단지까지 제반 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황 보통임.

건물의 구조

본건 아파트는 1991.11.09자로 사용승인되었으며,피씨조 피씨판 평슬래브지붕 6층 건내 3층 306호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 내 벽 : 벽지도배 등 마감 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(방2, 거실겸 주방, 화장실, 현관, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

도시가스 개별보일러에 의한 난방설비,위생설비, 급배수설비 등이 설치되어 있으며,관리 이용 상태 보통임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 아파트가 소재하는 단지는 대체로 평탄하며,단지 형상은 세장형으로서 6개동 아파트 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 4면으로 도로가 접하고 있어 인접 도로상태 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역,소로1류(폭 10m-12m)(접함),소로2류(폭 8m-10m)(접함),일단의 주택단지조성사업지역(완료),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>,상대보호구역(제천여자중학교,제천중앙초등학교)(교육환경 보호에 관한 법률),절대 보호구역(제천중앙초등학교)(교육환경 보호에 관한 법률)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제천지원 2025타경5487 (1)

소재지: 충청북도 제천시 청전동 646 청전2차주공아파트 203동 3층 306호

용도: 아파트

감정가: 58,400,000원

토지면적: 42.69㎡ (약 12.9평)

건물면적: 39.61㎡ (약 12.0평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

사용승인일: 1991년 11월 09일

층수: 3층 / 6층

건물구조: PC조, PC판, 평슬래브지붕, 6층 건물 내 3층

1.1. 입지조건

* 주변환경: 본 건은 제천중앙초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 주상용부동산, 업무시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 아파트 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 도로: 아파트 단지 주변으로 4면이 도로에 접해 있어 인접 도로 상태는 무난합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (지상권 개요 없음)

* 말소기준권리: 2024년 11월 15일 접수된 주식회사오케이대부캐피탈 근저당권 (을3)입니다.

* 등기부채권 총액: 35,000,000원 (근저당 30,000,000원 + 전세권 5,000,000원).

* 인수되는 권리/보증금: 없습니다. 등기부상의 모든 권리(근저당, 전세권, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황: 본 물건지에 '주식회사오케이대부캐피탈'이 보증금 5,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있으나, 대항력이 없으며 해당 권리(전세권)는 말소 예정입니다. 인수되는 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변시설: 본 물건지는 아파트 단지를 중심으로 주거 지역과 상업, 업무 시설이 혼재된 지역으로 생활 편의시설 접근이 용이한 편입니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 조사 결과, 본 물건지 인근에서 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 확인되지 않았습니다. 다만, 제천시 전반적으로는 폐기물 매립장 관련 이슈가 존재하나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주요시설: 본건은 제천중앙초등학교가 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지 및 주상용 부동산이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 아파트 단지 정보: 청전2차주공아파트는 1991년 11월 사용 승인된 아파트로, 총 6개 동 360세대로 구성되어 있습니다. 단지 내 지상 주차 3대, 지하 주차 0대, 총 153대 주차가 가능하며, 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설 등의 복리 시설이 있습니다.

* 건축 연도: 1991년 준공으로 건축된 지 30년 이상 경과한 노후 아파트입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1991년에 건축되어 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성 및 지역 경제 상황에 따른 가격 변동 가능성이 있습니다.

* 주변 재건축 영향: 청전주공1차, 시영아파트 등 주변 노후 아파트 단지들의 재건축 사업이 진행될 경우, 일시적으로 시장에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 제천시 청전동에 위치한 청전2차주공아파트 203동 3층 306호입니다. 1991년 건축된 아파트로 30년 이상 경과한 노후 주택이며, 일반적인 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다. 권리 분석상 특이사항 및 인수되는 권리는 없으며, 임차인의 보증금 인수 부담 또한 없습니다. 감정가는 58,400,000원이며, 최근 인근 아파트 매매 사례를 볼 때 시세는 3,400만원에서 5,700만원 수준으로 파악됩니다. 투자 시 건물 노후화 및 추후 재건축 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없습니다.

* 제천시 내에서 안정적인 수요가 예상되는 주거 지역에 위치합니다.

* 최근 매매 사례를 통해 시세 파악 및 투자 가치 분석이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 58,400,000원입니다. 최근 인근의 유사 면적 및 층수(201동 3층 46.99㎡) 매매 사례가 2026년 6월 5,700만원에 거래되었습니다. 반면, 2026년 6월 204동 6층 40㎡는 3,400만원에 거래된 사례도 있습니다. 대상 물건은 39.61㎡ (약 12.0평)이며 3층입니다. 5,700만원 거래 사례가 면적과 층수 면에서 본 건과 가장 유사해 보입니다.

건물 노후화, 경매 낙찰가의 시장 가격 대비 할인율 등을 고려할 때, 보수적인 관점에서 4,500만원에서 5,500만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 최근 실거래가 수준을 감안하되, 경매라는 특수성을 반영한 범위입니다. 최종 입찰가는 개인의 투자 성향 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.