나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52047 [1] 충청북도 청주시 서원구 산남동 산20-41 주1 지하.1.2.3층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 산남동 소재 "수곡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위 는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체적으로 보통 임.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제 반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 제1호 외 4개호로서 외 벽 : 드라이비트 및 벽돌쌓기 마감 등임. 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등임. 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~5) : 다세대주택으로 이용중임. 지하1층 : 가족실, 욕실, 보일러실 등 1층 : 주방&식당, 거실, 욕실 등 2층 : 방1, 욕실 등 3층 : 방1, 욕실 등으로 이용중임.

설비내역

공히 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 산남동 산20-41번지 지상위에 소재하나, 집합건축물대장상 2021년 09월 13일자로 산남동 324-9번지로 등록전환에 따른 지번변경된 내용이 미정리된 것으로 조사되었으니 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경52047 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO (엠씨아이대부주식회사 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 청주시 서원구 산남동 산20-41 주1 지하.1.2.3층1호 (집합건축물대장상 산남동 324-9)

용도: 다세대주택

감정가: 331,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 토지 정보

면적: 154.80㎡ (약 46.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

면적: 127.47㎡ (약 38.56평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 충청북도 청주시 서원구 산남동 소재 "수곡초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택 및 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존 (박재선, 2021-09-10)

소유권이전신탁 (주식회사무궁화 신탁, 2021-09-10)

근저당 (엠씨아이대부주식회사, 2021-09-10, 10,000,000원)

근저당부채권근질권설정 (느티나무제삼차유한회사, 2024-12-13, 10,000,000원)

압류 (청주시, 2024-11-04)

임의경매 (엠씨아이대부, 2025-11-28, 50,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. 통상적으로 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸되어, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

인수 보증금 합계: 0원

금액이 미상이라도 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 연립/다세대주택 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 시기에 건축된(2015-2016년식) 약 73~76㎡ 면적의 주택들이 1억 2,700만원에서 1억 5,500만원 사이에서 거래되었습니다. 이는 해당 면적 기준 약 173만원에서 204만원/㎡의 가격대를 형성합니다.

4.2. 유사 물건 거래 동향

본 물건의 건물 면적은 127.47㎡(약 38.56평)으로, 주변 유사 면적 단독 주택의 최근 시세(약 2억 6천만원 ~ 2억 8천만원)를 단순 적용하면 시장 가치가 형성될 수 있습니다.

그러나 본 건의 감정가가 3억 3,100만원으로 책정된 점을 고려할 때, 감정가는 개별 유닛의 시세보다는 전체 건물(다세대주택)의 가치, 토지 가치, 그리고 당시의 시장 상황을 반영한 것으로 보입니다. 감정가와 주변 실거래가 간의 차이가 상당하므로, 입찰 전 면밀한 현장 조사와 가치 평가가 필수적입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본 물건은 "수곡초등학교" 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 양호한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의 시설

주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

등기사항전부증명서상의 지번(산남동 산20-41)과 집합건축물대장상의 지번(산남동 324-9)이 상이하며, 지번 변경 내용이 아직 정리되지 않은 상태입니다. 경매 진행 및 응찰 시 이 부분을 반드시 확인하고 참고해야 합니다.

6.2. 기타 잠재적 리스크

임대 관계가 미상이며, 임차인 현황이 명확하지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구 산남동의 주거 지역 내에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 교통 접근성이 우수합니다. 철근콘크리트 구조의 건물이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 등기부상 권리 관계는 복잡해 보이나, 경매를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 공부상 지번 오류와 임대 관계 미상이라는 잠재적 리스크가 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사를 통해 이를 파악하고 대비하는 것이 중요합니다. 감정가와 주변 실거래가 간의 시세 차이가 존재하므로, 보수적인 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경(수곡초등학교 인근) 및 주거 지역으로서의 안정성.

* 차량 접근 용이 및 대중교통 이용 편의성을 갖춘 교통 환경.

* 주변 유사 건물들의 건축 연도가 비교적 최신(2015-2016년)임을 고려할 때, 본 물건 역시 준신축급일 가능성이 있어 노후도가 낮을 것으로 예상됩니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권을 취득하는 점.

9. 예상 입찰가

감정가: 331,000,000원

주변 유사 물건 시세 (개별 유닛 기준): 1억 2,700만원 ~ 1억 5,500만원 (약 73~76㎡)

본건 건물 면적(127.47㎡)으로 유사 시세율을 단순 적용 시 예상 가치: 약 2억 6천만원 ~ 2억 8천만원

본 건은 임차인의 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 인수 부담은 없습니다.

감정가와 주변 실거래가 간의 차이를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가(3억 3,100만원)의 80% 수준인 약 2억 6,500만원부터 시작하여, 현장 조사 결과 및 경쟁 상황, 물건의 구체적인 상태 등을 종합적으로 고려하여 2억 9,000만원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.