나이스옥션 법원경매 충주 2025타경2480 [1] 충청북도 충주시 봉방동 7-2 (주)더휴인 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 충주시 봉방동 소재 "삼원초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "(주)더휴인 15층 공동주택" 내의 4층 제404호 및 7층 제704호로서 주위는 단독, 아파트, 근린생활시설, 초등학교 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건 소재 "(주)더휴인 건물까지 치량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제404호 및 704호로서 외 벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등. 창 호 : 샛시 창호 등.

이용상태

대상물건1 및 대상물건2 공히 건축물용도는 오피스텔이나 주거용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비, 옥내소화전, 승깅기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 부정형 평지로 기준시점 현재 오피스텔 및 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 30m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

봉방동 7-2 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 대로2류(폭 30m~35m)(대로2-1)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주삼원초등학교(병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-09-20)(충주삼원초등학교(병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률> 봉방동 7-7, 7-47 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주삼원초등학교(병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률> 봉방동 10-61,40-6 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 대로2류(폭 30m~35m)(대로2-1)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-09-20)(충주삼원초등학교(병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률> 봉방동 10-96 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주삼원초등학교(병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-09-20)(충주삼원초등학교(병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

대상물건1 내지 2 지상 토지들의 지목은 대 또는 전이나, 6필 일단으로 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용중임. 대상물건1,2는 공히 건축물용도는 오피스텔이나 주거용으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권 토지 공부와 현황 차이 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경2480 (1)

소재지: 충청북도 충주시 봉방동 7-2 (주)더휴인 4층404호

토지 면적: 44.15㎡ (약 13.36평)

건물 면적: 79.88㎡ (약 24.16평)

용도: 건축물 공부상 오피스텔, 현황 주거용 이용

감정가: 139,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 새충주새마을금고

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

입지조건

* 주변 환경: 충청북도 충주시 봉방동 소재 "삼원초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 초등학교 등이 혼재하는 지역임.

* 교통: 대상 물건 소재 "(주)더휴인" 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편임.

* 도로: 대상 물건 서측으로 노폭 약 30m의 포장도로에 접함.

* 주변 시설: 주변으로 삼원초등학교가 인접해 있으며, 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이함. 현재까지 파악된 혐오시설은 없음.

3. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 새충주새마을금고 근저당 (접수일자 2017-08-16)

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리 및 등기부상 촉탁, 가압류, 압류 등이 매각으로 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 일반적으로 매각으로 소멸되나, 별도의 인수사항 고지가 없는 한 해당 물건은 소멸되는 것으로 판단됨. (물건명세서 상 '지상권' 관련 기재가 있으나, 현존하는 인수 대상 권리는 명확히 확인되지 않음. 상세는 감정평가서 및 현장 확인 필요)

* 인수되는 권리: 임차인 현황상 보증금 인수분 없음 (총 보증금 합계: 0원)

* 총 채무액 (채권 최고액 기준): 834,600,000원

4. 상권분석

상권분석

* 지역 특성: 대상 물건은 도시지역, 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 대로변에 인접하여 가시성이 양호함.

* 주변 상권: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역임.

* 잠재력: 상업지역 내 오피스텔 및 주거 시설이 혼재된 형태로, 지역 경제 활성화에 따라 상권 가치 상승 가능성이 있음.

5. 생활정보

생활정보

* 건물 용도: 건축물 공부상 용도는 오피스텔이나, 실제 주거용으로 이용 중임.

* 편의시설: 삼원초등학교가 인접해 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 편리함.

* 주거 편의성: 오피스텔이지만 주거용으로 이용 가능하여 일반 주거 시설과 유사한 편의성을 제공함.

* 설비: 건물 내 위생 및 급,배수 설비, 난방 설비, 옥내 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 대지권 공부와 현황 차이: 토지 공부상의 지목(대 또는 전)과 실제 이용 현황(아파트 및 오피스텔 건부지) 간에 차이가 존재하므로, 상세 내용은 감정평가서를 반드시 재확인해야 함.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인 현황이 파악되지 않아, 임대차 관계 및 명도 진행 시 발생할 수 있는 변수를 사전에 파악해야 함. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 건축물 용도와 실제 이용: 오피스텔이 주거용으로 이용 중으로, 건축물대장과의 용도 불일치로 인한 잠재적 문제가 발생할 수 있으나, 현재로서는 큰 이슈가 없을 가능성이 높음.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 충주시 봉방동의 삼원초등학교 인근에 위치한 (주)더휴인 오피스텔 404호입니다. 교통이 편리하고 주변에 학교 및 근린생활시설이 혼재하여 주거 및 생활 환경이 양호합니다. 최근 유사 면적의 거래 사례가 감정가와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 확인되어 시세 대비 안정적인 가치를 보유하고 있습니다. 다만, 대지권 공부와 현황의 차이, 임대 관계 미상 등은 낙찰 후 명확한 확인과 대처가 필요한 사항입니다. 이러한 리스크 요인들을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 우수한 입지: 삼원초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 다양한 편의시설 접근성이 좋음.

* 시세 반영: 유사 면적 물건의 최근 거래가가 감정가와 비슷하거나 높은 수준으로, 현재 시세가 잘 반영된 것으로 판단됨.

* 안정적 임대 수익 가능성: 오피스텔의 주거용 이용은 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

* 감정가: 139,000,000원

* 최근 거래 사례 (2024년 11월): 140,000,000원 (전용면적 79.884㎡ 기준)

* 산정 근거: 최근 거래 사례가 감정가와 유사한 수준이며, 현재 시세가 감정가 이상으로 형성될 가능성을 고려합니다. 다만, 대지권 공부와 현황 차이, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 감안하여, 시세보다 약간 낮은 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 125,000,000원 ~ 135,000,000원

* 권장 입찰가: 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.