나이스옥션 법원경매 충주 2025타경2749 [1] 충청북도 충주시 동량면 용교리 210-18 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 동량면 용교리 소재 "동량문화마을" 내에 위치하며, 주위는 단독 주택, 주거나지 및 농경지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근으로 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상 황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 대체로 부정형의 토지로 "주거용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제 3종구역(2021-12-29)(군용비행장 소음대책 제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주 민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 기타(기와)지붕 2층 건으로서, 외 벽 : 사이딩 마감 등임. 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등임. 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

--.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 1-1. 1-2. 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

충주지원 2025타경2749 (1)

1.2. 소재지

충청북도 충주시 동량면 용교리 210-18

1.3. 용도

단독주택

1.4. 면적

토지면적: 564.00㎡ (약 170.61평)

건물면적: 234.65㎡ (약 70.98평) - 감정평가 기준

건물면적 (건축물대장 기준): 194.75㎡ (약 58.91평)

1.5. 감정가

505,226,700원

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

문OOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 충청북도 충주시 동량면 용교리 소재 "동량문화마을" 내에 위치하며, 주변은 단독주택, 나대지 및 농경지 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 차량으로 충주 시내까지 약 15~20분 소요됩니다.

2.3. 접근성 및 도로 상태

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근 및 이용이 용이합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 도시지역, 자연녹지지역

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 비행안전제6구역 (전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

2.5. 주변 시설

* 식당: 운정식당 (다슬기해장국), 마당가든 (민물매운탕), 장금옥 (올갱이해장국) 등 다수의 지역 식당이 소재합니다.

* 관광 명소: 활옥동굴, 중앙탑사적공원, 충주댐, 목계솔밭, 긴들체험마을 등 다양한 관광 명소가 인근에 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 뚜렷한 혐오시설은 검색되지 않았으나, 가축사육제한구역 및 군용비행장 소음대책구역 등 일부 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 9월 15일 접수된 문화새마을금고의 근저당권 (을14, 을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

명시된 임차인(장세준)은 보증금 0원, 차임 0원에 전입신고일자 2025년 6월 18일이며, 대항력이 없습니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물 1-1, 1-2가 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 장세준

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-18

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음.

3.4. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부채권 총액은 약 1,057,607,382원으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

충주시 동량면 지역의 단독주택 매매 사례를 살펴보면, 다양한 가격대의 매물이 존재합니다.

* 대지 991㎡, 건물 198㎡ 규모의 호수뷰 주택이 450,000,000원에 매물로 나온 사례가 있습니다. (2024년 5월 기준)

* 대지 331㎡, 건물 99㎡ 규모의 주택이 140,000,000원에 매물로 나온 사례가 있습니다. (2025년 5월 기준)

* 대지 약 759㎡, 건물 약 120㎡ 규모의 주택이 280,000,000원에 매물로 나온 사례도 있습니다.

4.2. 유사 물건 거래 정보

관련 경매 사례 및 일반 매매 사례들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 감정가 505,226,700원은 해당 지역 및 규모 대비 적정 수준으로 판단되나, 일부 유사 물건 대비 다소 높은 가격으로 보일 수 있습니다. 다만, 본건의 구체적인 면적과 위치, 건축 연도 등에 따라 시세는 달라질 수 있습니다.

4.3. 임대/매매 동향

동량면 지역은 전원생활을 희망하는 수요층에게 인기가 있으며, 특히 충주호 인근 지역은 조망권과 자연환경을 갖춘 주택의 경우 높은 가치를 인정받고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

지역 식당, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 관광 명소를 통한 여가 활동도 즐길 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

인근에 동량초등학교가 위치해 있어 자녀 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5.3. 주거 환경

조용하고 평화로운 농촌 마을에 위치하여 전원생활 또는 조용한 주거 환경을 선호하는 분들에게 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

총 채권액이 10억원을 초과하는 등 높은 채무 규모를 보입니다. 이는 경매 과정에서 낙찰자의 잔금 납부 및 후속 절차에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

6.2. 건축물대장과의 차이

건축물대장상 건물 면적(194.75㎡)과 감정평가서상 건물 면적(234.65㎡) 간에 약 39.9㎡의 차이가 존재합니다. 이는 현장 확인 및 추가 조사가 필요한 부분입니다.

6.3. 토지 이용 제한

다수의 토지 이용 제한사항(가축사육제한구역, 비행안전구역, 소음대책구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등)이 있어 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미상

등기부상 파악된 임차인 외 별도의 임대차 관계가 있는지 여부는 불분명하며, 이는 명도 과정에서 추가적인 변수가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 동량면에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 주변의 자연환경이 강점입니다. 전원생활이나 조용한 주거를 희망하는 수요자에게 매력적일 수 있습니다. 그러나 상당한 규모의 채무 총액, 건축물대장과의 면적 차이, 그리고 여러 토지 이용 제한사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 주변 시세 대비 감정가는 적정 수준으로 판단되나, 면적 차이 등 확인이 필요한 사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 충주호 인근의 쾌적한 자연환경과 조용한 주거지.

* 넓은 토지 면적을 활용한 전원생활 또는 주말주택 등으로 활용 가능.

* 주변 관광지와의 접근성을 고려한 펜션 또는 임대 사업 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 505,226,700원입니다. 주변 유사 물건들의 매매가와 본 건의 면적, 입지, 그리고 앞서 언급된 리스크 요인(채무 총액, 면적 불일치, 토지 이용 제한 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

인수할 보증금이 없는 점은 긍정적 요인입니다.

일반적으로 경매에서는 감정가 대비 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 건의 경우 면적 차이 등의 불확실성을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

현 시세 및 유사 물건 거래 사례, 그리고 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 범위 내에서 (예: 450,000,000원 ~ 500,000,000원) 현장 조사와 권리 분석을 바탕으로 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.