나이스옥션 법원경매 청주 2025타경5608 [1] 충청북도 청주시 상당구 미원면 미원리 433-11 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청감정 · 평가일 2025.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 상당구 미원면 미원리 소재 "미원교차로" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설이 주를 이루는 노변 상가지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대상물건1,3 공히 부정형(자루형) 토지로서 주상건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 중로한면에 접하며, 북서측으로 현황 세로불(청주시 운영 공영주차장 진입로로 이용 등)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건1,3 공히 도시지역, 일반상업지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

건물개황도 참조

공부와의 차이

대상물건3은 지목이 도로이나 대상물건1과 함께 일단의 대지(건부지)로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 대상물건3은 지목 도로이나, 현황 대상물건1과 함께 일단의 건부지로 이용중인 바, 대상물건 소유자가 타인의 통행을 거부하고 일단의 건부지로 배타적으로 사용수익 가능하다 판단되어 지목에도 불구하고, 대상물건1과 일단의 토지로 함께 평가하였음. 만일 타인의 통행을 거부하지 못하고 일반 도로로 사용될 경우의 가격은 대상물건1의 1/3 내외의 가격(296,000원/㎡)으로 보아 그 가격을 토지건물감정평가명세표 비고란에 부기하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골 및 경량철골구조(철근)콘크리트지붕 2층 주상용 건으로 외 벽 : 적벽돌쌓기 및 시멘몰타위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 인테리어 마감, 타릴붙임, 벽지 도배 등 창 호 : 샛시 창호임.

이용상태

1층 : 유흥시설로 이용중임. 2층 : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등

부합물 및 종물

건물개황도 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.목록 3은 지목과 현황이 상이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경5608 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 상당구 미원면 미원리 433-11

* 용도: 근린주택

* 감정가: 690,348,700원

* 토지면적: 447.00㎡ (약 135.22평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 320.67㎡ (약 96.96평)

* 건물 제시외면적: 18.32㎡ (약 5.55평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 청남새마을금고

* 특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 3은 지목과 현황이 상이함.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 충청북도 청주시 상당구 미원면 미원리 소재 "미원교차로" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설이 주를 이루는 노변 상가지대임. 주위환경은 보통시됨.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

* 인접 도로상태: 북동측으로 중로한면에 접하며, 북서측으로 현황 세로불(청주시 운영 공영주차장 진입로로 이용 등)에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역).

1.3. 권리분석

* 등기부현황 요약:

총 등기부채권액은 325,000,000원으로, 이는 2012년 5월 15일 접수된 미원새마을금고의 근저당권(325,000,000원)이 말소기준권리이며, 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-20

* 대항력: 없음

* 권리분석 상 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 주변 상가 및 건물 정보: 제공된 JSON 데이터는 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보로, 본 물건의 용도(근린주택, 유흥시설, 단독주택)와 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 최근 매매 사례 (JSON 데이터 분석):

- 2026년 6월 12일 거래된 수진A동(1991년식, 51.95㎡)은 5,200만원에 거래되었습니다. (면적당 약 100만원/㎡)

- 2026년 2월 9일/3월 13일 거래된 영남(2012년식, 70.765㎡, 83.73㎡)은 각각 11,000만원, 11,500만원에 거래되었습니다. (면적당 약 131만원~162만원/㎡)

* 분석: 제공된 JSON 데이터의 거래 사례들은 본 물건과 건물의 용도 및 연식이 상이하여 직접적인 시세 참고에 한계가 있습니다. 그러나 해당 지역의 부동산 거래 동향을 파악하는 데는 일부 도움이 될 수 있습니다. 본 물건의 감정가는 690,348,700원으로, 이는 인근의 다세대 주택 거래가와 비교 시 상당한 차이를 보이며, 건물의 용도(위락시설, 단독주택) 및 일반상업지역의 특성을 반영한 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조 및 이용 상태: 일반철골 및 경량철골구조의 2층 주상용 건물로, 1층은 유흥시설, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다. 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 본 물건은 "미원교차로" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설이 주를 이루는 상가지대입니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 미원면은 넓은 면적과 자연경관(미동산수목원, 옥화자연휴양림 등)을 갖추고 있으며, 지역 축제와 농산물 생산으로도 알려져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지목과 현황의 차이: 목록 3번 토지는 지목이 '도로'이나 현재는 대상 물건 1과 함께 일단의 건부지로 이용 중입니다. 만약 타인의 통행을 막을 수 없다고 판단될 경우, 해당 토지의 가치가 크게 하락할 수 있으며, 이는 감정평가에서도 1/3 수준으로 참고 가격이 부기되었습니다.

* 용도 및 시장성: 1층 유흥시설로 이용되는 점은 일반 주택이나 상가 대비 잠재적 구매층이 제한될 수 있습니다.

* 임차인 정보: 임차인 정 은 대항력이 없는 것으로 분석되나, 명도 시 세부적인 협의가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 청주시 상당구 미원면의 일반상업지역에 위치한 근린주택으로, 1층 유흥시설 및 2층 단독주택으로 사용 중입니다. '미원교차로' 인근에 위치하며 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. 토지의 지목과 현황이 상이한 부분, 그리고 1층 유흥시설이라는 용도가 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 그러나 넓은 토지 면적과 건물 규모, 상업지역의 특성을 고려할 때 지역 내에서의 활용 가능성은 존재합니다.

1.8. 투자 포인트

* 일반상업지역 내 위치: 상업 지역의 특성상 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 근린주택 형태: 1, 2층의 용도 분리로 인한 임대 수익 창출 또는 복합 활용 가능성이 있습니다.

* 교통 및 편의시설 접근성: "미원교차로" 인근 및 버스 정류장 소재로 기본적인 접근성이 양호합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 690,348,700원

* 분석: 제공된 주변 시세 정보(JSON)는 본 물건의 용도와 차이가 커 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 본 물건은 일반상업지역 내 근린주택으로, 1층 유흥시설 및 2층 단독주택으로 복합적으로 이용되고 있으며, 토지 지목과 현황이 다른 점(목록 3)은 잠재적 리스크 요인입니다.

* 예상 입찰가 범위: 550,000,000원 ~ 620,000,000원

* 참고사항: 본 물건은 감정가 대비 약 80% ~ 90% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 지목과 현황이 상이한 토지의 처리 방안 및 1층 유흥시설의 시장성에 대한 면밀한 추가 조사가 필요하며, 첫 경매 진행 시에는 신중한 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.