나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52091 [1] 충청북도 청주시 상당구 방서동 665 서진빌딩 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 상당구 방서동 소재 '방서사거리' 남서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 일련번호 1 : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제1층 제105호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 냉방설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 18m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1 : 도시지역, 준주거지역(2015-01-09), 특화경관지구(무심천지구), 주거용지(2015-01-09) (용적률500%이하,건폐율70%이하,높이2층이상7층이하,건축한계선 북동남측 1m), 지구단위계획구역(방서지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 대상물건의 위치확인은 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 현황

사건번호: 청주지방법원 2025타경52091 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 방서동 665 서진빌딩 1층105호

용도: 제2종근린생활시설 (근린상가)

감정가: 1,010,000,000원

토지면적: 37.47㎡ (약 11.34평)

건물면적: 96.00㎡ (약 29.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 영운.용암새마을금고

2.2. 건물 개요

건축물명: 서진빌딩

총 층수: 5층 (본건은 1층)

구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2020년 5월 20일 (사용승인일)

2.3. 감정평가 요약

대상물건은 충청북도 청주시 상당구 방서동 소재 '방서사거리' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 방서동 665번지 서진빌딩 1층 105호에 소재합니다.

'방서사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 다수의 아파트 단지가 밀집한 지역입니다.

1.1. 2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

남측으로 폭 약 18m의 포장도로에 접하고 있어 차량의 진출입이 원활합니다.

1.1. 3. 토지 이용 계획

도시지역, 준주거지역, 특화경관지구(무심천지구), 주거용지, 지구단위계획구역(방서지구)으로 지정되어 있습니다.

건폐율 70% 이하, 용적률 500% 이하, 높이 2층 이상 7층 이하 등의 건축 제한 사항이 있습니다.

1.1. 4. 주변 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문 시 더욱 정확한 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

말소기준권리인 제1근저당권(을1, 2020-06-03)보다 먼저 또는 동시에 등기된 권리는 말소됩니다.

등기부상 확인된 모든 권리(근저당권, 압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 1,612,000,000원입니다.

1.2. 2. 임차인 현황

임차인: 정

보증금: 20,000,000원

차임: 2,600,000원

전입일자: 2024-11-08

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 현재 임차인은 대항력이 없습니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 상권 특성

서진빌딩 1층에 위치한 본 상가는 방서동의 주거 밀집 지역 내에 자리하고 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

주변에 다수의 아파트 단지가 형성되어 있어, 소매점, 서비스업 등 다양한 업종의 근린생활시설 운영에 유리한 입지입니다.

1.3. 2. 업종 추천

안정적인 고정 수요를 기반으로 한 업종 (예: 편의점, 소규모 카페, 미용실, 반찬가게, 통신판매업 사무실 등)이 적합할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

인근 아파트 단지 및 상업시설 내 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

1.4. 2. 교통 및 접근성

주요 간선도로 및 버스정류장이 인접하여 교통이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 임차인 관련

현 임차인은 대항력이 없어 명도 진행에 큰 어려움은 없을 것으로 예상되나, 명도 과정에서의 시간 소요 및 비용 발생 가능성은 상존합니다.

1.5. 2. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 침체나 지역 경기 변화에 따라 자산 가치 및 임대 수익률이 변동될 수 있습니다.

1.5. 3. 건물 관리

사용승인일로부터 약 6년 경과한 건물이므로, 향후 발생 가능한 건물 노후화에 따른 유지보수 비용을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 청주시 상당구 방서동의 배후 수요가 탄탄한 주거 밀집 지역에 위치한 근린상가입니다.

1층에 위치하여 접근성이 우수하며, 서진빌딩은 비교적 신축 건물로 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 판단됩니다.

등기부상 모든 권리가 말소되어 권리 관계가 깨끗하며, 대항력 없는 임차인이 소재하여 명도 부담이 적습니다.

안정적인 임대 수익 창출 및 향후 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 주거 밀집 지역 내 1층 상가로 안정적 수요 확보 가능

* 깨끗한 권리관계: 모든 선순위 권리가 소멸되어 명도 및 소유권 이전 용이

* 적은 명도 부담: 대항력 없는 임차인으로 신속한 명도 가능성 높음

* 교통 편리: 간선도로 및 버스정류장 인접

* 신축 건물: 비교적 최신 건물로 초기 시설 투자 부담 적음

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,010,000,000원입니다.

등기부채권 총액은 약 1,612,000,000원으로, 이는 감정가보다 높은 수준입니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현지 시세, 유사 물건 거래 사례, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

실제 입찰 시에는 해당 물건의 정확한 시세 조사와 경쟁 물건 분석이 필수적입니다.

본 보고서에서는 상세한 시장 조사 없이 감정가를 바탕으로, 추가적인 조사와 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 답사 및 전문가 상담을 추천드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.