나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52058 [1] 충청북도 청주시 서원구 개신동 709 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경52058 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행 (농OOOOOOOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 청주시 서원구 개신동 709, 3층 302호 (오웰빌리지)

용도: 오피스텔

감정가: 56,000,000원 (5천6백만원)

토지 면적: 10.70㎡ (약 3.23평) / 토지 지분: 10.6951㎡ (약 3.23평)

건물 면적: 27.12㎡ (약 8.19평) / 건물 지분: 27.12㎡ (약 8.19평)

1.3. 특이사항

공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 개신동 709번지에 위치하며, 아파트, 다세대주택, 상가, 오피스텔 등이 혼재된 주거 및 상업 밀집 지역에 속해 있습니다. 주변에 충북대학교가 있어 젊은 유동인구가 많으며, 상업시설 또한 잘 발달되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건이 소재한 개신동은 주변 지역으로의 접근성이 양호합니다. 서부로, 1순환로 등 주요 도로가 인접해 있으며, 이를 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다. 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 인접 도로상태

본건은 토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 공급 면적은 토지 10.70㎡, 건물 27.12㎡입니다. 해당 건물은 철근콘크리트 구조로 2013년에 준공되었으며, 지상 7층 중 3층에 위치하고 있습니다. 인접 도로 상태는 양호한 것으로 파악됩니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 지역은 일반상업지역 또는 주거지역으로 추정되며, 건축법 등 관련 법규에 따른 개발이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2018년 12월 4일 접수된 농협은행의 근저당권 (을7, 권리금액 50,400,000원)입니다. 이 권리보다 후순위인 가압류(주식회사 아이엠캐피탈, 한국주택금융공사) 및 임의경매(농협은행)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 소유권보존(주식회사파인퍼스트), 소유권이전(기춘오) 등의 권리 변동이 있었습니다. 총 등기부채권액은 127,195,543원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 신영신

보증금: 3,000,000원

차임: 400,000원

전입/사업일자: 2022-05-23

확정일자: 2022-05-23

배당신고일자: 2026-01-09

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에는 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 구체적인 언급이 없습니다. 다만, 통상적으로는 소유권 이외의 권리 중 말소기준권리보다 선순위인 권리(예: 일부 전세권, 유치권 등)가 있다면 인수될 수 있으나, 본건의 경우 말소기준권리가 후순위이므로 특별한 경우를 제외하고는 모두 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 유동인구

본건이 소재한 개신동 및 인근 지역은 충북대학교와 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄합니다. 특히 충북대학교 상권은 젊은층 유동인구가 많아 일반음식점, 카페, 소매점 등 다양한 업종이 활성화되어 있습니다. 개신동은 상업시설과 주거시설이 조화를 이루고 있어 안정적인 상권입니다.

4.2. 주요 상권 특성

청주시는 복대동 대농지구, 율량동, 동남지구 등이 주요 상권으로 꼽히며, 개신동 역시 이러한 주요 상권과 연계되는 생활권으로 볼 수 있습니다. 대학가 주변의 특성상 소비력이 있는 젊은층을 대상으로 한 상권이 형성되어 있으며, 생활 편의시설 또한 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 다수의 편의시설이 위치하고 있습니다. 충북대학교 병원, 청주개신동우체국, 청주평생학습관 개신동분관 등이 인접해 있으며, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에는 창신유치원, 창신초등학교 등 교육시설이 위치하고 있어 자녀 양육 환경이 비교적 양호합니다. 충북대학교가 인접해 있어 교육 접근성이 뛰어납니다.

5.3. 자연환경 및 문화시설

우암산, 상당산성 등 자연녹지 공간이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 또한, 박물관, 공원 등 다양한 문화 및 여가 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 및 기타 리스크

주변 지역에 특별히 언급된 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 모든 부동산은 지역 개발 계획, 시장 변동성, 건물 노후화 등 잠재적 리스크를 내포하고 있으므로, 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무를 담보하기 위해 다른 물건들과 함께 묶여 경매에 나온 경우입니다. 이는 채권자가 담보 가치를 높이기 위해 여러 부동산을 묶은 것으로, 낙찰 후에도 해당 채무 관련하여 다른 물건과의 관계를 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 청주시 서원구 개신동에 위치한 오피스텔로, 충북대학교 인근에 자리하여 젊은 유동인구가 풍부한 지역입니다. 교통이 편리하고 생활 편의시설, 교육시설, 자연환경 등 주거 환경이 전반적으로 우수합니다. 권리관계가 비교적 명확하며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없습니다. 공동담보 물건이라는 점은 특이사항이나, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 많아 매각으로 인한 권리 소멸에는 문제가 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 충북대학교 인근으로 풍부한 임대수요 확보 가능

* 편리한 교통 및 다양한 생활 편의시설 이용 용이

* 권리 분석상 명확하여 인수 부담 적음

* 젊은층 대상 임대 수익 기대 가능

9. 예상 입찰가

감정가: 56,000,000원

현 시세 분석:

제공된 정보 및 관련 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적의 오웰빌리지 오피스텔 실거래가는 2025년 7월 21일 4층 33.402㎡가 6,300만원, 2025년 8월 6일 5층 30.282㎡가 6,600만원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적이 27.12㎡ (약 8.19평)임을 감안할 때, 현재 시세는 감정가(5,600만원)와 유사하거나 약간 높은 수준으로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가 산정:

인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 사항은 없습니다.

감정가: 56,000,000원

최근 실거래가 평균: 약 6,500만원 (참고: 면적 차이 존재)

안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준인 5,600만원 내외 또는 그 이하를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 정확한 시세 조사를 통해 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

투자 포인트 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 수준인 5,600만원 ~ 6,000만원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

* 예상 입찰가 범위: 5,600만원 ~ 6,000만원

(본 예상가는 현재 시세 및 제공된 정보를 기반으로 한 것이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.