나이스옥션 법원경매 청주 2025타경5516 [1] 충청북도 청주시 서원구 사창동 385-13 대승중문타운 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 사창동 소재 '충북대학교 개신캠퍼스' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 다중주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 지하2층/지상5층 건물로서 외벽 : 외장재, 복합판넬 및 드라이비트 등 마감. 내벽 : 인테리어 등 마감. 창호 : 하이샷시창호 등 마감.

이용상태

기호(1): 일반음식점 기호(2~5): 제2종근린생활시설(고시원)

설비내역

위생설비, 승강기설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단의 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로한면 폭의 도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,4): 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 고도지구(15m이하) , 시가지경관지구, 가축사육제한구역 (가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(충북대학교,청주교육지원 청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

공부와의 차이

본건 토지 기호(1,2,4)는 공부상 지목(임야)과 실제이용상황(대지)이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

공부와 현황이 상이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경5516 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 사창동 385-13 대승중문타운 1층102호

용도: 근린상가

감정가: 620,000,000원

토지면적: 104.53㎡ (약 31.62평)

토지지분: 104.53㎡ (약 31.62평)

건물면적: 142.91㎡ (약 43.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 충청북도 청주시 서원구 사창동에 위치하며, 인근에 충북대학교 개신캠퍼스가 있습니다. 주변은 다가구주택, 다중주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 충북대학교 개신캠퍼스 주변으로는 시내버스 노선이 다수 지나가며, 시외 및 고속버스 이용 시 청주시외버스터미널과 청주고속버스터미널에서 접근 가능합니다.

* 도로상태: 본 건 남측으로 폭의 도로를 통해 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인된 내용에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (다만, 지상권 개요는 명시되어 있으나 상세 내용은 파악되지 않았습니다.)

* 경매 진행 관련: 본 건은 2026년 06월 24일 1차 입찰에서 유찰되었으며, 2026년 07월 29일에 감정가의 70%인 434,000,000원으로 2차 입찰이 진행될 예정입니다.

* 등기부현황:

* 소유권 보존 및 이전 등기 다수 확인됨.

* 근저당권 공동담보 설정 (신한은행, 372,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기가 설정되었고, 본 경매는 해당 임의경매에 의한 것입니다.

* 등기부 채권 총액은 372,000,000원입니다.

* 임차인 현황: 조사된 임차 내역이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 건이 위치한 사창동 일대는 충북대학교 상권과 연계되어 젊은 층을 대상으로 하는 업종이 발달해 있습니다. 사창사거리 및 충대중문 상권은 청주의 주요 상권 중 하나로, 다양한 소매업종과 서비스업, 음식점 등이 밀집해 있습니다.

* 상권 변화: 최근에는 신규 아파트 입주 등으로 배후 세대가 증가하는 추세이며, 주변 상권과 연계되어 집적 효과가 나타나고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본 건 북측 인근에 충북대학교 개신캠퍼스가 위치하고 있어 관련 대학 시설 및 문화생활을 공유할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하고 있으며, 대학교 인근 특성상 학생들을 위한 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통: 시내버스, 고속버스, 시외버스, KTX 등 다양한 교통망 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부와 현황이 상이함: 본 건 토지의 공부상 지목은 '임야'이나 실제 이용 현황은 '대지'로 상이합니다. 또한, 건물 역시 공부상 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

* 위반건축물: '위반건축물'로 특이사항에 기재되어 있어, 이에 대한 확인 및 관련 법규 준수 여부, 시정 조치 여부 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 공동담보 및 유동화물건: 공동담보로 묶여 있거나 유동화된 물건일 가능성이 있어, 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 제1종일반주거지역, 고도지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지 등 여러 용도지구 및 제한사항이 적용됩니다. 특히, 상대보호구역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 충북대학교 인근 지역에 해당하여 건축 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북대학교 인근에 위치한 근린상가로, 대학 상권의 잠재력과 함께 일반음식점 및 고시원 등으로 이용 가능한 특성을 가지고 있습니다. 교통 여건이 양호하고 생활 편의시설 접근성이 좋다는 장점이 있습니다. 그러나 공부와 현황의 차이, 위반건축물 여부, 복잡한 권리 관계 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어, 철저한 현장 조사와 권리 분석이 선행되어야 합니다. 특히 위반건축물 문제는 추후 시정 명령이나 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있으므로, 전문가의 정확한 진단이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 충북대학교 인근의 안정적인 임대 수요: 대학가 상권은 학생 및 교직원 등 고정적인 수요층이 존재합니다.

* 다양한 업종 가능성: 일반음식점 및 고시원 등 현재 이용 상태를 고려할 때, 향후 업종 변경 시에도 다양한 수요를 충족시킬 수 있습니다.

* 경매 유찰로 인한 가격 메리트: 1차 유찰로 인해 감정가 대비 저렴하게 취득할 기회가 발생했습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 620,000,000원이며, 1회 유찰 후 최저 입찰가는 434,000,000원입니다.

물건의 잠재적 리스크(위반건축물, 공부와 현황 상이 등)를 고려할 때, 현장 조사 및 권리 분석 결과를 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다.

일반적으로 경매 시에는 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가가 결정되는 경우가 많으나, 본 건의 특수성을 감안하면 제시된 최저 입찰가인 434,000,000원을 기준으로, 예상되는 수리비, 법적 문제 해결 비용, 추가적인 권리 관계 확인 비용 등을 면밀히 산정하여 입찰가를 결정해야 합니다.

상권 분석 및 향후 임대 수익률, 시세 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근을 권장하며, 권장 입찰가는 400,000,000원 ~ 450,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 좋겠습니다. (본 예상 입찰가는 정보에 기반한 추정치이며, 실제 투자 결정은 전문가와 상담 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.