나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52089 [1] 충청북도 청주시 상당구 방서동 665 서진빌딩 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 방서동 소재 "단재초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 5층 건물 내 제1층 제106호 로서, -외벽: 석재 붙임 및 강화유리 마감 등. -내벽: 인테리어 마감 등. -바닥: 바닥마감재 및 타일 마감 등. -창호: 샷시창호 등임.

이용상태

근린생활시설 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급, 배수 설비, 전기설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 세장형의 토지로, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭18미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

출처 : 토지이용계획확인서. 1, 도시지역, 준주거지역(2015-01-09), 특화경관지구(무심천지구), 주거용지(2015-01-09)(용적률500%이하,건폐율70%이하,높이2층이상7층이하,건축한계선 북동남측 1m), 지구단위계획구역(방서지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 건물개요

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1.1. 1. 소재지

충청북도 청주시 상당구 방서동 665번지 서진빌딩 1층 106호

1.1. 2. 건물 용도 및 규모

본건은 제2종 근린생활시설로 이용 중인 건물입니다.

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제1층 제106호에 해당합니다.

건축물 사용승인일은 2020년 5월 20일입니다.

1.1. 3. 토지 및 건물 면적

토지 면적: 38.29㎡ (약 11.58평)

건물 면적: 98.10㎡ (약 29.68평)

1.1. 4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 1,030,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

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2. 입지조건

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2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 충청북도 청주시 상당구 방서동 소재 "단재초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

2.2. 도로 및 토지 이용계획

본건 남측으로 노폭 18미터 내외의 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 상으로는 도시지역, 준주거지역(2015-01-09), 특화경관지구(무심천지구), 주거용지(2015-01-09), 지구단위계획구역(방서지구), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역입니다.

해당 구역의 용적률은 500% 이하, 건폐율은 70% 이하, 높이는 2층 이상 7층 이하로 제한됩니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

본건의 등기부등본상 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 주식회사서진산업개발 (2020-06-03)

* 근저당권 (말소기준권리): 영운.용암새마을금고 (채권액 832,000,000원) (2020-06-03)

* 근저당권: 영운.용암새마을금고 (채권액 832,000,000원) (2020-06-03)

* 압류: 국민건강보험공단 (2024-03-27)

* 압류: 청주시 (2024-11-21)

* 임의경매: 영운.용암새마을금고 (채권액 696,058,860원) (2025-12-04)

등기부채권 총액은 1,664,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

본건에는 임차인 이유순 씨가 거주 중입니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-08

* 확정일자: 2026-03-09

* 배당신고일자: 2026-03-09

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 영운.용암새마을금고의 근저당권보다 후순위인 압류 및 임의경매 등은 모두 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담 있는 권리는 없습니다.

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4. 상권분석

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4.1. 업종 현황

본건은 제2종 근린생활시설로 이용 가능하며, 건물 내 총 19개 호실이 있는 집합건물입니다.

주변이 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역이므로, 해당 지역의 생활 편의를 위한 업종이 적합합니다.

4.2. 배후 수요

인근에 다수의 아파트 단지가 위치하여 상가 이용객 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

단재초등학교가 인접해 있어 학생 및 학부모 수요도 기대할 수 있습니다.

4.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변에는 아파트 단지, 초등학교, 근린상가 등이 있어 정주 여건이 양호한 편입니다.

부동산 정보 검색 및 주변 환경 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 문제시될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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5. 생활정보

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5.1. 교통 및 교육

* 교통: 남측으로 18미터 내외 도로와 인접하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 단재초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 용이합니다.

5.2. 편의시설

근린상가 지역으로 주변에 마트, 병원, 식당 등 다양한 상업 및 편의시설을 이용하기 편리합니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 명도 및 임차인 문제

현재 임차인 '이유순'은 대항력이 없으나, 배당을 받지 못할 경우 보증금 반환 관련하여 명도 과정에서 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 건축물 내진성능

건축물 정보상 내진성능은 'Ⅶ-0.192g'로 표기되어 있으며, 이는 지진 발생 시 피해 가능성을 나타내는 지표입니다.

6.3. 시장 및 규제 변동성

부동산 시장의 침체 또는 지역 개발 계획 변경, 정부의 부동산 정책 변화 등 외부 요인으로 인해 자산 가치에 변동이 있을 수 있습니다.

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7. 종합 의견

2.

본 물건은 청주시 상당구 방서동에 위치한 제2종 근린생활시설 상가 건물로, 단재초등학교 인근의 배후 수요와 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이어서 권리 관계가 명확하고, 현재 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

따라서 비교적 안전하게 경매에 참여할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

2.

8. 투자 포인트

2.

* 초등학교 및 아파트 단지 인근에 위치하여 안정적인 상권 수요 기대 가능.

* 말소되는 권리가 많아 권리 분석이 비교적 명확함.

* 현재 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적음.

* 건축물 노후도를 고려할 때 비교적 신축에 속함 (2020년 사용승인).

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9. 예상 입찰가

2.

본 물건의 감정가는 1,030,000,000원입니다.

현재 제공된 정보와 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 상권 분석 결과, 향후 건물 가치 상승 가능성, 명도 진행 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현장 조사 및 시장 조사를 통해 본건의 실제 가치를 파악한 후, 본인의 투자 성향에 맞춰 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.