나이스옥션 법원경매 대전 2025타경500483 [1] 대전광역시 중구 문화동 775 주공아파트 207동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문화동 소재 "대전대문중학교" 북측 인근에 위치하는 "주공아파트" 제207동 제1204호로 주위는 아파트단지 및 주택, 근린생활시설, 학교, 공공시설 등이 소재하는 주거지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트피씨조 슬래브지붕 15층 건 중 제12층 제1204호로서,
(사용승인일 : 1994.09.12)
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 샤시창호임.

이용상태

아파트(방2, 욕실 겸 화장실1, 주방 및 식당, 거실, 현관 등)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 현황 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지내 도로를 통해 북측으로 현황 노폭 약 20M 내외, 동측으로 현황 노폭 약 15M 내외, 남측으로 현황 노폭 약 10M 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2012-12-28)(부사지구), 지구단위계획구역(문화지구 택지개발사업), 도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(문화10호선)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(28호선)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전대문중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전대문초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전문화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-01-09)(대저대문중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(2012-12-28)(문화택지개발완료,자세한사항별도확인도시과)<택지개발촉진법>, 택지개발지구기타(공동주택용지)<택지개발촉진법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(보문산 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타사항 : 본건은 현장실사시 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부를 실사하지 못하여 내부구조 등은 집합건축물대장상 확인도면 등을 참착하여 작성하였는 바, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경500483 (1)

감정가: 148,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

1.2. 물건현황

소재지: 대전광역시 중구 문화동 775 주공아파트 207동 12층 1204호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 27.67㎡ (약 8.37평)

토지지분: 27.67㎡ (약 8.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.77㎡ (약 15.05평)

건물지분: 49.77㎡ (약 15.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본 건은 대전광역시 중구 문화동 소재 "대전대문중학교" 북측 인근에 위치하는 "주공아파트" 제207동 제1204호로, 주위는 아파트단지 및 주택, 근린생활시설, 학교, 공공시설 등이 소재하는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

2.3. 건물정보

사용승인일: 1994년 9월 12일

구조: 철근콘크리트피씨조 슬래브지붕 15층 건물 중 제12층 제1204호

전용면적: 49.77㎡ (약 15.05평)

총 동 수: 9동 (문화주공2단지 기준)

총 세대 수: 814세대 (문화주공2단지 기준)

최고층: 15층

3. 권리분석

3.1. 권리관계요약

말소기준권리: 2020년 1월 13일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을13)임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

인수되는 보증금 합계: 0원

3.2. 임차인현황

조사된 임차내역 없음.

보증금: 0원

차임: 0원

임대관계: 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 임대차관계가 미상인 경우에 해당하며, 본건은 보증금 및 차임이 0원으로 조사되어 임차인으로 인한 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.3. 등기부요약

소유권이전:

* 2004년 9월 3일 (갑3)

* 2011년 8월 3일 (갑6, 이영한, 매매 금92,000,000원)

근저당권:

* 2020년 1월 13일 (을13, 한국주택금융공사, 금80,300,000원, 말소기준권리)

* 2021년 5월 17일 (을16, 페퍼저축은행, 금30,000,000원, 말소)

가압류:

* 2023년 6월 29일 (갑9, 신한카드, 금10,371,146원, 말소)

* 2023년 8월 22일 (갑10, 오케이저축은행, 금53,117,127원, 말소)

* 2024년 12월 11일 (갑11, 대전신용보증재단, 금22,676,919원, 말소)

임의경매:

* 2025년 1월 10일 (갑12, 에프피에스에이치2309유동화전문, 대전지방법원 2025타경500483, 말소)

* 2025년 1월 31일 (갑13, 한국주택금융공사, 대전지방법원 2025타경500933, 말소)

등기부채권 총액: 196,465,192원

4. 상권분석

4.1. 주변시설

본 건은 아파트단지, 주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주거지대에 위치하며, 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지임.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 아파트 단지 정보로는 주변에 혐오시설이 파악되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 아파트정보

아파트명: 문화주공2단지 (JSON 정보 기준 "주공2")

주소: 대전광역시 중구 문화동 775

사용승인일: 1994년 9월 12일

총 동 수: 9동

세대수: 814세대

최고층: 15층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

5.2. 편의및교육시설

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설 이용 가능.

* 교육시설: 대전대문초등학교, 대전문화초등학교, 대전대문중학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호함.

6. 잠재적리스크

6.1. 물건고유리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 진행 중인 것으로 확인되어, 경매 진행 절차 및 결과에 혼선이 발생할 수 있음.

* 유동화물건: 자산유동화전문회사에 의해 관리되는 물건으로, 일반 경매와는 다른 절차나 특징이 있을 수 있음.

6.2. 확인불가사항

* 내부확인 불가: 현장 실사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 구조 및 상태를 직접 확인하지 못함. 집합건축물대장상 도면을 참고하였음.

* 임대차관계미상: 임대관계가 확인되지 않아 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음.

7. 종합의견

본 물건은 대전광역시 중구 문화동에 위치한 아파트로, 주거지역 내 입지 및 교육환경은 양호한 편임. 1994년 준공되어 건물 노후도는 있으나, 권리분석상 인수할 권리가 없어 권리관계는 비교적 명확함. 다만, 중복사건 및 유동화물건이라는 특이사항과 더불어 내부확인 불가, 임대차관계 미상 등의 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 추가적인 현장 조사와 권리관계 확인이 반드시 필요함.

8. 투자포인트

* 입지: 대전 중구 문화동의 정주 여건이 양호한 주거 지역에 위치.

* 가격: 최근 매매 실거래가와 감정가를 비교하여 합리적인 입찰가 산정 가능.

* 잠재력: 노후된 단지이지만, 지역 내 꾸준한 수요를 기대할 수 있음.

9. 예상입찰가

최근 매매 사례 분석 (2025년 기준):

* 2025년 11월 7일: 130,000,000원 (14층)

* 2025년 12월 26일: 115,000,000원 (7층)

* 2025년 12월 10일: 145,000,000원 (8층)

시세 범위: 115,000,000원 ~ 145,000,000원

감정가: 148,000,000원

최초 경매의 최저 입찰가는 통상 감정가(148,000,000원)로 시작될 가능성이 높습니다. 그러나 최근 실거래가 평균이 약 130,000,000원이며, 최고가 역시 145,000,000원임을 고려할 때, 감정가는 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

중복사건, 유동화물건, 내부 미확인, 임대차관계 미상 등의 잠재적 리스크를 감안한다면, 무리하게 감정가 이상으로 입찰하기보다는 시세 범위와 리스크를 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 현 시세 및 물건의 제반 상황을 종합적으로 고려하여 다음과 같은 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 135,000,000원

이는 1차 경매에서 감정가보다 낮은 금액으로 낙찰받거나, 2차 이상의 유찰을 기다릴 경우의 가격을 염두에 둔 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 시에는 최저 입찰가, 응찰자 현황, 물건의 최종 가치 평가 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.