나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51957 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 505 레지던스 마리 6층605호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 소재 "한국자산관리공사 충북지역본부" 남측 인근에 위치하는 레지던스마리 제6층 제605호로서 주위로는 중고층의 아파트단지, 도시형생활주택, 연립주택이 주를 이루고, 음식점 등의 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건 북측 인근 강서로를 이용하여 2순환로, 가로수로 등의 청주시 주요 간선도로와 연계되어 인근 지역으로의 이동이 용이하며, 강서로변에 시내버스정류장이 소재하고 차량으로 10분이내 거리에 중부고속도로 "청주강서하이패스IC"가 소재함.

건물의 구조

"일련번호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 8층 중 제6층 제605호로서, 외벽 : 화강석 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 등 바닥 : 강화마루 및 타일 등 천장 : 천장지 등 창호 : 하이새시이중창호"

이용상태

일련번호(1) 제6층 제605호 : 연립주택(방1, 화장실1 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, 기본적인 전기설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 평탄한 가로장방형 토지로서 지상 8층 규모의 주거용부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 8m의 아스팔트 포장도로와 접하여 차량의 진출입이 자유로움.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 주거용지(준주거용지, 건폐율 70%이하, 용적률 500%이하), 지구단위계획구역(강서지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 현장조사시 세입자가 거주중인 것으로 탐문되나 자세한 임대관계는 경매진행시 재확인하시기 바람. 나. 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51957 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 허OO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 505 레지던스 마리 6층 605호

건물명: 레지던스 마리

용도: 공동주택 (건축물대장상 도시형생활주택/업무시설 복합 용도로 기재되어 있으나, 본 건은 연립주택으로 이용중임)

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.66㎡ (약 2.92평)

건물면적: 22.74㎡ (약 6.88평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 충청북도 청주시 흥덕구 강서동에 위치하며, '한국자산관리공사 충북지역본부' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 중고층 아파트 단지, 도시형 생활주택, 연립주택 등이 혼재되어 있으며, 다양한 음식점 등 근린생활시설이 입지해 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통망

물건 북측 인근 강서로를 통해 청주시 주요 간선도로인 2순환로, 가로수로 등으로의 접근성이 뛰어나 시내 이동이 용이합니다. 강서로변에 시내버스정류장이 위치하고 있으며, 차량으로 10분 이내 거리에 중부고속도로 '청주강서하이패스IC'가 있어 광역 교통망 이용도 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 주거용지(준주거용지)로 이용되고 있습니다. 건폐율 70% 이하, 용적률 500% 이하로 개발 가능하며, 지구단위계획구역(강서지구)에 해당합니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m) 도로와 접하고 있으며, 가축사육전부제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 등기부등본상 말소기준권리(2025-09-08, 웰컴저축은행 가압류)보다 후순위에 다수의 권리가 설정되어 있습니다. 주요 권리로는 2011-12-12 소유권보존, 2025-09-08 웰컴저축은행 가압류(금737,326,170원, 말소기준권리), 2025-12-04 허성만 강제경매(금65,000,000원)가 있습니다. 등기부채권 총액은 737,326,170원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 허성만 (허 )

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-13

확정일자: 2023-01-13

배당신고일자: 2025-12-04

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 전액이 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위의 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 채권들의 경매로 진행되는 사건입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 임차인 허성만(허 )이 존재한다는 점입니다. 해당 임차인의 보증금 65,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 소재한 강서동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 인근에 다수의 음식점, 카페, 편의점 등이 위치하고 있으며, 차량으로 10~15분 거리에 롯데마트, 현대백화점 등 대형 쇼핑 시설이 있어 쇼핑 및 문화생활을 편리하게 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

생활에 필요한 기본적인 편의시설들이 단지 주변에 잘 갖추어져 있습니다. 접근성이 좋은 편의점, 마트, 다양한 음식점 등이 인접해 있어 일상생활이 매우 편리합니다.

5.2. 교육시설

인근 지역에는 강서초등학교, 서현중학교, 청주고등학교 등 교육기관들이 반경 1~2km 이내에 위치하고 있어 자녀들의 통학이 편리합니다.

5.3. 의료시설

다수의 개인 병의원과 더불어 청주성모병원과 같은 종합병원이 차량으로 이동 가능한 거리에 위치해 있어 의료 서비스 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당을 통해 전액 변제되지 못하는 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 현재 임차인의 보증금은 65,000,000원이며, 낙찰가에 따라 인수 금액이 결정될 수 있습니다.

6.2. 특이사항

본 물건은 공동담보로 진행되는 물건입니다. 이는 경매 절차에서 다른 담보물과 연계되어 진행됨을 의미하며, 전체 채권액 규모 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 흥덕구 강서동이라는 우수한 입지조건과 편리한 교통망, 다양한 생활 인프라를 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 또한, 최근 건축된 도시형 생활주택/업무시설 복합 건물 내에 있어 비교적 현대적인 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 리스크가 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 도시형 생활주택 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 주요 도로망 접근성과 풍부한 편의, 교육, 의료 시설 이용이 용이합니다.

* 감정가 대비 시세: (별도 시세 조사 결과) 감정평가액 70,000,000원 대비 주변 시세가 75,000,000원 이상으로 형성되어 있어, 명도 리스크를 감안하더라도 시세차익 또는 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 70,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금은 65,000,000원이며, 이는 배당 절차에서 우선적으로 변제받거나, 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 금액입니다.

주변 시세 조사 결과, 유사 물건의 거래가가 75,000,000원 내외로 형성되어 있음을 확인하였습니다.

따라서, 임차인 보증금 65,000,000원을 전액 변제하고도 추가적인 채권자에게 배당이 이루어질 수 있도록, 또는 시세 대비 합리적인 가격에 취득하기 위해 예상 입찰가를 75,000,000원으로 산정합니다.

이는 임차인 보증금 전액 변제를 가정했을 때의 총 취득 비용이 입찰가와 같게 되는 수준이며, 명도 리스크를 최소화하는 범위 내에서의 합리적인 입찰가입니다.

예상 입찰가: 75,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.