나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52070 [1] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 301 덕일한마음아파트 상가동 2층207호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청원군 내수읍 내수리 소재 "수성초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 대체적으로 근린 생활시설, 아파트 및 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 일반차량을 이용한 접근성 및 대중교통 이용여건은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 2층건 중 제2층 제207호로서, 외 벽 : 적벽돌 치장쌓기 등 마감, 내 벽 : 벽지붙임 등 마감. 창 호 : 샷시창임.

이용상태

근린생활시설(당구장)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 및 상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1, 6 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(덕일한마음아파트), 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고및허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59)) <군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>. ■ 일련번호 2, 3 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(덕일한마음아파트), 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고및허가대상의 모든 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용 비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>. ■ 일련번호 4 : 계획관리지역, 자연녹지지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(덕일한마음 아파트),중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고및허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 (청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>. ■ 일련번호5 : 계획관리지역, 도시지역, 자연녹지지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역 (덕일한마음아파트), 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음 대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2025타경52070 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 충OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

2.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 301 덕일한마음아파트 상가동 2층207호

용도: 근린상가

감정가: 77,000,000원

토지면적: 112.30㎡ (약 33.98평)

토지지분: 112.296㎡ (약 33.98평)

건물면적: 89.10㎡ (약 26.96평)

건물지분: 89.1㎡ (약 26.96평)

2.3. 특이사항

공동담보, 특수물건정보: 공동담보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2025타경52070 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 충OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

2.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 301 덕일한마음아파트 상가동 2층207호

용도: 근린상가

감정가: 77,000,000원

토지면적: 112.30㎡ (약 33.98평)

토지지분: 112.296㎡ (약 33.98평)

건물면적: 89.10㎡ (약 26.96평)

건물지분: 89.1㎡ (약 26.96평)

2.3. 특이사항

공동담보, 특수물건정보: 공동담보

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 소재 "수성초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 대체적으로 근린생활시설, 아파트 및 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 일반 차량을 이용한 접근성과 대중교통 이용 여건은 대체로 보통입니다.

3.3. 인접 도로상태

물건지 남서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

3.4. 주변 시설

* 교육시설: 수성초등학교가 인근에 위치합니다.

* 상업시설: 아파트 단지 내 상가동에 위치하여 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 인근에서 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 대상 물건은 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당됩니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2014년 10월 13일 접수된 남상두 씨의 근저당권(을6)이며, 감정가 77,000,000원에 대한 채권총액은 145,645,643원입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권 변동: 박영욱, 황금순, 김성수 순으로 소유권 이전이 있었습니다.

* 담보/압류/가압류 현황: 남상두 근저당권 외 토스뱅크, 우리카드, 현대카드, 케이뱅크, 충북신용보증재단 등의 가압류 및 충북신용보증재단의 강제경매 개시 결정이 등기되어 있습니다.

4.2. 임차인 현황

* 임대관계 미상입니다.

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 개요 정보는 제공되지 않았습니다.

5. 상권분석

5.1. 이용 상태

현재 근린생활시설, 구체적으로는 당구장으로 이용 중입니다.

5.2. 상권 특성

아파트 단지 내 상가로, 단지 내 거주민을 주 수요층으로 하는 근린상권에 해당됩니다. 2층에 위치하며, 상가동 내에서 해당 호실의 구체적인 경쟁력은 추가 확인이 필요합니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 및 편의시설

대상 물건은 덕일한마음아파트 단지 내 상가에 위치하며, 주변으로 아파트, 단독주택, 농경지가 혼재하는 지역입니다. 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 대형마트 등 종합적인 편의시설은 도심 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지 이용 제한

* 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(덕일한마음아파트) 등으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장)에 포함되어 있어, 관련 법규에 따른 행위 제한 및 소음 피해 가능성이 있습니다.

7.2. 건물 노후도 및 관리 상태

건축물대장상 사용승인일은 1997년 10월 29일로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 다만, 상세한 건물 상태는 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.

7.3. 임차인 관련

임대 관계가 불명확하며, 보증금이 인수되지 않는다고는 하나, 명도 시점까지의 임차인과의 협의 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 청주시 청원구 내수읍에 위치한 덕일한마음아파트 단지 내 상가(근린상가)로, 현재 당구장으로 이용 중입니다. 감정가는 77,000,000원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이나, 임대 관계가 미상이며 인수되는 보증금은 없습니다.

입지적으로는 아파트 단지 내 상가로서 안정적인 수요를 기대할 수 있으나, 비행안전구역 및 소음대책구역에 포함되는 점은 고려해야 할 사항입니다.

9. 투자 포인트

* 아파트 단지 내 상가로서 고정 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 현재 근린상가(당구장)로 이용 중으로, 업종 전환 또는 기존 영업 지속 시 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

* 감정가 대비 상대적으로 낮은 수준에서 취득할 가능성이 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 경쟁 물건, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 제공된 감정가 77,000,000원을 기준으로, 본 물건의 권리 상태(말소 예정)와 입지적 특성(단지 내 상가, 소음지역 등)을 감안할 때, 보수적으로 감정가의 80%~90% 수준인 61,600,000원에서 69,300,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 상세한 현장 조사와 수익 분석 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.