나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52078 [1] 충청북도 청주시 서원구 사창동 285-3 대원칸타빌 110동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 사창동 소재 "창신초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로 및 시내버스정류장이 소재하는등 제반교통여건은 무난한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층건중 제4층 제404호로서
외벽 : 몰탈위 페인트 마감.
내벽 : 벽지, 인테리어내장재 마감 등.
창호 : 샤시창임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 소화전, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로 아파트건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 35m 내외의 포장도로, 동측 및 북측으로 폭 약 15m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예아뜨유치원,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창신초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(충북대학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>.

기호 (2) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(창신초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(충북대학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기준시점 현재 귀제시목록 및 등기사항전부증명서상 본건의 대지권 목적인 기호 (2) 토지(충청북도 청주시 서원구 사창동 370-1)는 대지권의 목적인 토지의 표시상에는 등재되어 있으나 전유부분의 건물의 표시상 소유권대지권의 표시가 되지 아니한 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경52078 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 서원구 사창동 285-3 대원칸타빌 110동 4층 404호

* 용도: 아파트

* 감정가: 322,000,000원

* 토지면적: 1057.72㎡ (약 320.0평)

* 토지지분: 45.7191㎡ (약 13.8평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 84.96㎡ (약 25.7평)

* 건물지분: 84.9587㎡ (약 25.7평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOO

* 특이사항: 대항력있는 임차인 존재

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: 대항력있는 임차인

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 청주시 서원구 사창동 소재 "창신초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕 22층 건물 중 제4층 제404호로서, 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 인테리어 내장재 마감, 창호는 샤시 창으로 되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 2필 일단의 부정형 평지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 폭 약 35m 내외의 포장도로, 동측 및 북측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 (1): 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m) 접합. 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역), 상대보호구역(예아뜨유치원, 창신초등학교, 충북대학교)으로 지정되어 있습니다.

* 기호 (2): 도시지역, 제3종일반주거지역. 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역), 상대보호구역(창신초등학교, 충북대학교)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (이려원)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-08-05

* 대항력: 있음

* 참고사항: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금이 0원으로 신고되어 있습니다. 실제 권리 관계 및 점유 상황에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 말소기준권리: 2016-02-25 한국스탠다드차타드은행 근저당권. 이 권리보다 늦은 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 2008-08-14 (이주훈)

* 소유권 이전: 2014-08-05 (민병무, 매매)

* 말소기준 근저당: 2016-02-25 (한국스탠다드차타드은행, 채권액 235,200,000원)

* 이후 근저당, 압류, 가압류 등 다수의 권리들이 존재했으나 모두 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음).

* 인수되는 임차인 보증금: 0원 (임차인 이 의 보증금이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력 존재로 인한 추가 확인 필요).

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 주택가 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다. 창신초등학교와 가까워 교육 환경에 기반한 생활권역을 형성합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 창신초등학교 인근에 위치하며, 일반적인 아파트 단지 내 편의시설(관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등)이 갖춰져 있습니다.

* 건축 정보:

* 아파트명: 사창대원칸타빌

* 사용승인일: 2008년 06월 13일

* 총 세대수: 810세대

* 건물 최고층: 25층 (본건은 22층 중 4층)

* 주차대수: 총 388대 (지상 4대, 지하 20대)

* 세대당 주차 대수: 약 0.48대

* 전용면적(JSON 유사 평형): 59.9623㎡ (약 18.1평)

* 건물면적(본건): 84.96㎡ (약 25.7평)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이 임차인이 전입신고일(2014-08-05) 기준으로 대항력을 가지고 있습니다. 보증금이 0원으로 신고되어 있으나, 실제 권리 관계 및 점유 상황에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 토지 소유권 관련 특이사항: 감정평가서 요약에 따르면, 본건의 대지권 목적 중 하나인 기호 (2) 토지(충청북도 청주시 서원구 사창동 370-1)는 대지권 표시상 등재되어 있으나, 전유부분 건물의 표시상 소유권 대지권의 표시가 되지 않은 상태임이 명시되어 있습니다. 이는 토지 사용 권한이나 향후 소유권 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 면밀한 검토가 요구됩니다.

* 건축물 용도 제한: 해당 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 학교보호구역 등 일부 제한이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구 사창동의 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 입지 여건은 양호한 편입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재와 더불어, 대지권 등기 관련 토지 소유권 표시상의 문제점은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 특수 물건의 경우, 권리 관계에 대한 명확한 분석과 현장 확인이 필수적이며, 특히 토지 소유권 문제에 대한 심층적인 법률 검토가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 창신초등학교 인근의 주거 지역에 위치하며, 기본적인 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

* 건물 노후도: 2008년 사용 승인으로 비교적 신축에 속하여 즉각적인 리모델링 수요는 적을 것으로 예상됩니다.

* 시장 가치 잠재력: 지역 내 아파트 시장 상황에 따라 향후 가격 상승 여력이 존재합니다.

* 철저한 권리 분석을 통한 저가 매수 기회: 대항력 있는 임차인 및 토지 관련 이슈로 인해 일반 매물 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 322,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면 유사 면적(약 59.96㎡)의 아파트가 24,000만원에서 25,800만원 사이에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적(84.96㎡)이 해당 거래 사례보다 크다는 점을 고려할 때, 시장 가치는 감정가 이상으로 평가될 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인과 토지 대지권 표시 관련 복잡한 권리 관계를 고려할 때, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 위험 요소를 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 85%~90% 수준인 273,700,000원에서 290,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 임차인과의 협의 가능성, 토지 소유권 문제의 정확한 해결 방안, 그리고 추가적인 법률 자문을 거치는 것이 중요합니다.

* 감정가: 322,000,000원

* 최근 유사 면적 거래가(참고): 24,000,000만원 ~ 25,800,000만원 (전용 약 59.96㎡ 기준)

* 추정 입찰가 범위: 273,700,000원 ~ 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.