나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52080 [1] 충청북도 청주시 청원구 율량동 2434 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.12.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

-

교통상황

-

형태 및 이용상태

-

인접 도로상태

-

토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

-

설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경52080 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 율량동 2434

용도: 단독주택

감정가: 1,131,311,700원

토지면적: 264.60㎡ (약 79.97평)

건물면적: 593.34㎡ (약 179.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 흥OOOOOO

1.1. 입지조건

율량동 2434번지 일대는 청주시 청원구에 위치하며, 지역 내에서 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 주변은 대부분 단독주택 및 공동주택(연립, 다세대)으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

제공된 정보에는 구체적인 교통상황이 명시되어 있지 않으나, 청주시 청원구는 주요 도로망을 통해 시내외 접근이 가능합니다. (검색 결과 없음)

* 주위환경

주변은 주거 지역으로 형성되어 있으며, 생활 편의 시설 접근성이 중요한 요소로 작용할 것으로 보입니다. (검색 결과 없음)

* 인접 도로상태

제공된 정보에는 구체적인 인접 도로상태에 대한 언급이 없습니다. (검색 결과 없음)

* 토지이용계획 및 제한상태

제공된 정보에는 구체적인 토지이용계획 및 제한상태에 대한 언급이 없습니다. (검색 결과 없음)

* 주변 시설

율량동은 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다. 율량초등학교, 주성중학교 등이 있으며, 다양한 학원가도 형성되어 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 병원, 마트, 은행 등 생활 편의 시설도 잘 갖추어져 있어 생활이 편리한 지역입니다. (검색 결과 없음)

* 혐오시설

주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부는 현재 정보로는 파악되지 않습니다. 일반적인 율량동 지역 자체에 대한 혐오시설 관련 부정적 언급은 검색되지 않았습니다. (검색 결과 없음)

1.2. 권리분석

본 물건은 채권자 흥OOOOOO의 신청으로 진행된 부동산 임의경매 사건입니다.

* 말소기준권리:

토지 등기부상 을1 근저당권 (흥덕새마을금고, 2020-02-28, 540,000,000원)이 말소기준권리가 될 것으로 보입니다. 건물 등기부상에서도 동일한 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 말소 예정 권리:

매각으로 인해 다음 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

- 토지 등기부: 갑2 소유권이전, 갑3 소유권이전, 을1 근저당권, 을2 지상권설정, 을3 근저당권, 갑4 가압류, 갑5 임의경매, 갑6 가압류.

- 건물 등기부: 갑1 소유권보존, 을1 근저당권, 을11 주택임차권, 을12 주택임차권, 을10 근저당권, 갑2 가압류, 갑3 임의경매, 갑4 가압류.

(참고: 등기부상 을11, 을12 주택임차권에 대해 말소로 표기되었으나, 실제 대항력 유무 및 인수 여부는 별도 확인 필요)

* 인수되는 권리:

- 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 기재되어 있습니다.

- 본 물건의 임차인들은 모두 "대항력: 없음"으로 기재되어 있어, 일반적인 경우 인수되는 보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

총 9명의 임차인이 확인되었으며, 모두 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인: 고현기

보증금: 40,000,000원

차임: 280,000원

전입일자: 2025-02-26

확정일자: 2025-02-26

배당신고일자: 2025-12-24

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김경태

보증금: 20,000,000원

차임: 450,000원

전입일자: 2025-04-29

확정일자: 2025-04-30

배당신고일자: 2026-01-02

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김유정

보증금: 4,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2025-05-27

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김진선

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-01

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 박종성

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-28

확정일자: 2020-11-23

배당신고일자: 2025-12-23

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 심현민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-24

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이경민

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-02

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 조준희

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-29

확정일자: 2023-02-17

배당신고일자: 2025-12-15

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 조준희

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-29

확정일자: 2020-10-23

배당신고일자: 2026-02-06

대항력: 없음

비고:

1.3. 상권분석

제공된 JSON 데이터는 주로 율량동 일대의 연립 및 다세대 주택 거래 사례를 포함하고 있습니다. 본 물건은 단독주택으로, 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 최근 매매 사례 (JSON 분석):

- 스카이빌B (다세대, 2004년식, 75.43㎡): 2025년 11월 ~ 2026년 1월 거래가 약 10,350만원 ~ 10,400만원 수준으로, 평당 약 450만원대에 해당합니다.

- 율량힐타운 (연립, 2015년식, 84.9㎡): 2026년 5월 거래가 20,000만원 수준으로, 평당 약 770만원대에 해당합니다.

* 단독주택 시세 (외부 검색 결과):

- 율량동 일대에서 2026년 7월 기준, 277㎡ 면적의 단독주택이 10억원에 매물로 나와 있습니다.

- 2026년 7월 기준, 198.03㎡ 면적의 단독주택이 5억 6,000만원에 매물로 나와 있습니다.

- 2026년 7월 기준, 452.6㎡ 면적의 단독주택이 8억 5,000만원에 매물로 나와 있습니다.

- 2024년 12월 기준, 2019년 준공된 3층 다가구 주택(15실)이 6억 2,000만원에 매매된 사례가 있습니다. (이는 다가구 주택으로 직접 비교는 어렵습니다.)

- 2026년 3월, 241㎡(73평) 대지에 연면적 451.43㎡(137평) 규모의 다가구 주택이 9억 5천만원에 매물로 나와 있습니다.

종합적으로 볼 때, 율량동 일대의 단독주택 시세는 면적, 건축 연도, 대지 지분, 내부 시설 등에 따라 5억 6천만원부터 10억원 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다. 본 물건의 감정가는 11억 3천여만원으로, 주변 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 특히, 본 물건은 넓은 대지 면적(264.60㎡)을 가지고 있어 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

율량동은 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역입니다.

* 교육시설: 율량초등학교, 주성중학교 등이 인근에 위치하며, 지역 내 학원가도 형성되어 있어 교육 환경이 우수한 편입니다.

* 편의시설: 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의 시설이 주변에 밀집해 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 교통: 주요 도로망 접근성이 양호하여 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 편리합니다. (검색 결과 없음)

* 문화/여가: 주변 공원 및 문화 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (검색 결과 없음)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 다수: 총 9명의 임차인이 존재하며, 비록 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 특히 보증금 규모가 큰 임차인(박종성 1억 9천만원, 조준희 1억 2천만원)이 있어 배당 순위에 따른 처리 결과를 면밀히 검토해야 합니다.

* 감정가 대비 시세: 본 물건의 감정가(11.3억원)가 주변 단독주택 시세(5.6억~10억원 이상) 대비 다소 높은 편으로, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 위해서는 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 건축물 정보 불일치 가능성: 제공된 건물면적(593.34㎡)과 건축물 표제부 JSON 데이터의 총면적(434.84㎡) 간에 차이가 있습니다. 이는 실제 건물 상태에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 공란으로 남겨진 감정평가 요항표: 위치 및 주위환경, 교통상황, 형태 및 이용상태, 인접 도로상태, 토지이용계획 및 제한상태, 제시목록 외의 물건, 공부와의 차이, 기타참고사항, 건물의 구조, 이용상태, 설비내역, 부합물 및 종물, 공부와의 차이, 기타참고사항 등 감정평가서의 상당수 항목이 공란으로 기재되어 있어, 현장 확인 없이는 정확한 물건 상태 파악에 한계가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 청주시 청원구 율량동에 위치한 단독주택으로, 넓은 대지 면적과 준수한 건물 면적을 가지고 있습니다. 주변에 교육 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높은 지역에 해당합니다. 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하며, 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 분석되어 명도에 따른 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

그러나 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 점, 감정평가서의 주요 항목들이 공란으로 되어 있어 현장 답사를 통한 추가적인 정보 확인이 필수적입니다. 또한, 다수의 임차인이 존재하므로 명도 과정을 면밀히 관리해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 청주시 율량동은 주거 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 넓은 대지 면적: 264.60㎡(약 79.97평)의 넓은 대지 면적은 향후 건물 신축 또는 증축 시 유리하게 작용할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸되며, 대항력 있는 임차인이 없어 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 및 인프라 확충에 따라 부동산 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,131,311,700원입니다.

주변 단독주택 매물 시세는 5억 6천만원에서 10억원 이상까지 다양하게 분포되어 있습니다.

JSON 데이터를 통해 파악된 연립/다세대 주택의 시세는 10억원 내외에서 20억원 수준으로, 본 물건의 감정가와는 차이가 있습니다.

현재 파악된 시세와 감정가를 고려할 때, 본 물건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

하지만 율량동이라는 지역의 주거 선호도와 넓은 대지 면적을 감안할 때, 적정 시세보다 저렴하게 취득할 수 있다면 투자 가치가 있습니다.

예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 85% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 약 7억 9천만원 ~ 9억 6천만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

이익을 극대화하기 위해서는 현장 답사를 통해 건물 상태, 정확한 주변 시세, 명도 가능성 등을 면밀히 파악한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

총 등기부채권액(토지 약 7억원, 건물 약 8.2억원) 대비 감정가는 높은 편이지만, 이는 권리관계 상 인수되는 부채가 없음을 전제로 합니다.

따라서, 보수적으로 접근 시, 8억원 ~ 8억 5천만원 수준에서 검토해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 해당 물건에 대한 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 거쳐 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.