나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10435 [1] 강원특별자치도 고성군 토성면 청간리 217-10 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세계감정 · 평가일 2025.12.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 고성군 토성면 청간리 소재 "청간해변" 북서측 인근에 위치하며, 인 근은 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성된 국도변 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 대중교통사 정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형상의 토지로서 현황 "상업용 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 왕복 6차선, 남동측으로 로폭 약 5미터 내외의 포장 도로를 이용하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2016-11-18) , 자연녹지지역(2024-10-14) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제 한구역(2023-12-14)(모든축종 제한지역 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 (4) 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로 건축물대장상 2023.6.22.자로 사용승인된 건물임. 외벽 : 석재붙임, 페어글라스 마감 등(1층 층고 약 4.6m, 2~4층 층고 약4m) 내벽 : 노출콘크리트마감, 인테리어마감 등 바닥 : 타일마감 등 천장 : 노출콘크리트, 천장재마감 등 창호 : 시스템 창호 구조.

이용상태

1층,2층 : 제2종근린생활시설(동물병원)으로 이용 중임. (계단, 병원, 보일러실, 엘리베이터실, 화장실 등) 3층 : 제2종근린생활시설(사무소)으로 이용 중임. (계단, 사무소, 엘리베이터실, 화장실 등) 4층 : 제2종근린생활시설로 이용 중이었으나 현황 공실 상태임. (계단, 공실(휴게음식점), 엘리베이터실, 화장실 등)

설비내역

위생 및 급배수설비, 시스템 냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도, 사진용지와 같이 동일인 소유로 추정되는 제시외건물(ㄱ)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 속초지원 2025타경10435 (1)

소재지: 강원특별자치도 고성군 토성면 청간리 217-10 (도로명주소: 강원특별자치도 고성군 아야진옛길 3)

용도: 근린시설

감정가: 2,176,013,640원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO (유동화물건)

1.2. 면적 정보

토지면적: 1019.00㎡ (약 308.24평)

건물면적: 740.24㎡ (약 224.00평)

제시외 건물 면적: 20.22㎡ (약 6.11평)

1.3. 건물 개요

구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 4층 건물

사용승인일: 2023년 6월 22일

주요 용도: 제2종근린생활시설 (동물병원, 사무소, 휴게음식점 등)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 고성군 토성면 청간리 소재 "청간해변" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 국도변 상가지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 시내버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 도로상태

물건지 남서측으로는 왕복 6차선 도로가, 남동측으로는 폭 약 5미터 내외의 포장도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당됩니다.

또한, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역, 조례 확인 필요)에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 모든 권리사항은 매각으로 인해 말소될 예정이므로, 인수되는 권리사항은 없는 것으로 판단됩니다.

말소기준권리는 우리은행 근저당권(2022-11-09 접수)입니다.

현재 등기부상 총 채권액은 1,560,478,692원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 김

보증금: 30,000,000원

차임: 2,000,000원

전입/사업자등록일: 2025-01-14

확정일자: 2025-07-09

배당신고일자: 2026-01-14

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

* 주식회사플레이건축사사무소

보증금: 15,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업자등록일: 2024-09-06

확정일자: 2024-11-05

배당신고일자: 2025-12-12

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건은 청간해변 인근의 국도변에 위치하며, 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설, 단독주택 등의 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 발전 가능성

신축 건물(2023년 사용승인)이라는 점과 관광지와의 근접성을 고려할 때, 향후 상권 활성화 및 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다. 4층의 공실 상태는 잠재적 개선 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 지역에 기본적인 편의시설(상점, 식당 등)이 분포되어 있으며, 차량 이용 시 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 관광자원

"청간해변"과 인접해 있어 해변을 이용하는 관광객의 수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 존재 여부

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 주변에 특별히 언급되거나 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6.2. 법적 제한 사항

본건 토지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 특정 축산업 영위 시 제한이 따를 수 있습니다. (세부 내용은 관련 조례 확인 필요)

6.3. 공실 리스크

건물 4층이 현재 공실 상태로, 임대차 시장 상황에 따라 공실 장기화 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 특성 요약

강원도 고성군 청간해변 인근에 위치한 신축 근린생활시설 건물로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

모든 권리가 말소되어 인수되는 부담은 없으나, 4층 공실 상태 및 가축사육 제한 구역이라는 점은 고려해야 합니다.

7.2. 강점 및 약점

강점: 신축 건물(2023년 사용승인), 좋은 입지(해변 인접, 국도변), 명확한 권리관계(말소 예정), 일괄 매각으로 인한 개발 용이성.

약점: 4층 공실, 가축사육 제한 구역 지정, 상권의 계절성(관광지 특성).

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

최신 건축물로 리모델링 비용 절감 가능성이 높습니다.

청간해변이라는 관광지 인근 입지로 관광객 대상 사업 운영 시 높은 잠재력을 보유하고 있습니다.

매각 후 모든 등기부상 권리가 말소되어 권리 인수 부담이 없습니다.

8.2. 고려사항

4층 공실에 대한 적극적인 임대 마케팅 전략 수립이 필요합니다.

지역의 관광 시즌에 따른 임대료 변동성을 고려하여 수익률을 예측해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,176,013,640원입니다. 등기부상 총 채권액은 1,560,478,692원으로, 매각으로 모두 소멸될 예정이며 인수되는 보증금은 없습니다.

물건의 가치는 입지, 건물 상태, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 4층 공실 등의 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 이하에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

적정 입찰가는 최소 1,600,000,000원에서 1,900,000,000원 범위에서 시장 상황 및 현장 조사를 통해 신중하게 결정할 것을 권고합니다. 이는 제안이며, 실제 입찰가는 개별적인 시장 분석 및 리스크 평가에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.