나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52088 [1] 충청북도 청주시 상당구 방서동 665 서진빌딩 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 방서동 소재 "방서사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은 보통이며 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서, 외 벽 : 석재타일 붙임 마감 등임. 내 벽 : 몰탈위 페인트 및 내부인테리어 마감 등임. 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 3차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2015-01-09), 특화경관지구(무심천지구), 주거용지(2015-01-09)(용적 률500%이하,건폐율70%이하,높이2층이상7층이하,건축한계선 북동남측 1m), 지구단위계획구역 (방서지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

현황조사보고서상 본건 내부에 가벽을 설치하여 2개의 사무실로 사용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 충청북도 청주시 상당구 방서동 665번지 서진빌딩 3층 301호에 위치한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 청주지방법원 2025타경52088 (1)입니다.

* 소재지: 충청북도 청주시 상당구 방서동 665 서진빌딩 3층 301호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

* 감정가: 324,000,000원

* 토지면적: 36.19㎡ (약 10.95평)

* 건물면적: 92.71㎡ (약 28.05평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 영운.용암새마을금고

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 5층 건물 내 제3층 제301호

* 사용승인일: 2020년 05월 20일

* 건물총면적: 3288.42㎡ (약 994.85평)

* 건폐율: 69.99%

* 용적률: 308.75%

* 총 호수: 19호

* 주차대수: 20대 (실내)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 청주시 상당구 방서동 소재 "방서사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반 차량을 이용한 접근성은 보통입니다. 대중교통 이용 여건은 노선 및 배차 간격 등을 고려 시 보통 수준입니다.

* 토지: 본건 토지는 가장형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중이며, 남측으로 왕복 3차선의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 특화경관지구(무심천지구), 주거용지, 지구단위계획구역(방서지구), 중로2류(폭 15m~20m)에 접하며, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1. 근저당권 (영운.용암새마을금고, 2020-06-03 접수, 채권액 195,000,000원)

* 소멸예상 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 압류, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 개요만 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 단, 대항력 있는 임차인 유민호의 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높으므로, 이를 인수 금액에 포함하여 신중하게 검토해야 합니다.

* 임차인 현황:

* (주)서진산업개발: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 사업자등록일 2021-01-21, 배당신고일자 2026-02-27, 대항력 없음.

* 유민호: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 사업자등록일 2020-06-02, 배당신고일자 2026-02-24, 대항력 있음. (주의: 본 임차인은 대항력이 있어 보증금 10,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.)

* (주)서안종합건축사사무소: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 사업자등록일 2021-04-15, 배당신고일자 2026-02-24, 대항력 없음.

* (주)유아이글로벌: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2025-12-02, 대항력 없음.

* 씨앤케이도시개발(주): 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2024-08-14, 대항력 없음.

* 집합건물 등기부 요약:

* 등기부채권 총액: 390,000,000원

1.3. 상권분석

* 업종: 근린생활시설로 현재 이용 중입니다.

* 주변 환경: 공동주택, 근린생활시설, 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 다양한 업종의 상가 입지가 가능합니다.

* 특이사항: 현황조사보고서상 본건 내부에 가벽을 설치하여 2개의 사무실로 사용 중입니다. 이는 분할 임대 또는 활용에 있어 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

* 청주시 상권 현황: 청주시 전체적으로 상권 활성화 지원이 원도심에 편중되는 경향이 있으며, 신규 상권의 소상공인들이 지원에서 소외되는 사례가 있다는 지적이 있습니다. 본건이 위치한 방서동 지역 역시 상가 매물들이 있으며, 지역 내 상권 형성 추세를 고려한 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 의료시설: 든든한방병원, 예사랑병원, 청주이음내과의원, 방서미즈닥터여성의원, 방서서울가정의학과의원 등 다양한 병의원이 인근에 소재하고 있습니다.

* 교육시설: 방서동 일대 아파트 단지(청주하트리움리버파크, 중흥S-클래스더퍼스트, 청주센트럴자이 등) 주변으로 초등학교 및 어린이집 등 교육시설이 분포하고 있어 주거 환경으로 적합합니다.

* 편의시설: 다이소 청주방서점이 소재하여 기본적인 편의 물품 구매가 용이합니다.

* 기타: 방서동 일대에 다수의 학원이 운영되고 있어 교육 관련 인프라가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 유민호는 2020년 6월 2일부터 전입/사업자 등록을 하고 거주(사용) 중이며 대항력이 있습니다. 보증금 10,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 내부 구조 변경: 현황조사보고서에 따르면 내부에 가벽을 설치하여 2개의 사무실로 사용 중입니다. 이는 원상복구 비용이 발생하거나, 임대/매각 시 활용도를 고려해야 하는 요인입니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규 준수가 필수적입니다.

* 정신병원 건립 관련 주민 반대: 과거 방서동에 정신병원 설립을 두고 주민들의 반대 의견이 있었던 사례가 있습니다. 본 건과 직접적인 관련은 없으나, 지역 주민들의 민감성을 인지할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 청주시 상당구 방서동 소재 서진빌딩 내 제2종근린생활시설로, 주변에 주거 단지와 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 차량 접근성은 양호한 편이나 대중교통 환경은 보통입니다.

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 유민호가 존재하여 해당 임차인의 보증금 10,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 수 있다는 점입니다. 또한, 건물 내부에 가벽 설치로 인한 원상복구 또는 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

해당 물건은 입지조건, 건물 상태, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 방서지구 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대 가능성이 있습니다.

* 근린생활시설로서 다양한 업종으로의 전환 및 활용이 가능합니다.

* 내부 가벽 설치로 인한 분할 사용 가능성은 임대 수익 증대 또는 특정 업종 유치에 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 324,000,000원입니다.

하지만 대항력 있는 임차인 유민호의 보증금 10,000,000원을 낙찰 시 인수해야 할 가능성이 높으므로, 이를 감안한 입찰가 산정이 필요합니다.

따라서 예상 입찰가는 인수 보증금(10,000,000원)을 제외한 금액을 기준으로, 감정가 대비 적정 낙찰가율, 주변 시세, 임대 수익률, 건물 상태, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

철저한 현장 조사를 통해 추가적인 리스크 요인이나 기회 요인을 파악하고, 이를 바탕으로 최적의 입찰가를 산출하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.