나이스옥션 법원경매 청주 2025타경5721 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 다락리 352-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 다락리 소재 "강내초등학교" 동측 인근에 위치하는 토지이며, 인근은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대로, 제반 주위환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 통과하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

부정형의 등고평탄한 토지이며, 현황 단독주택 등임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장된 도로, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장된 도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-04-10)(강내초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽 : 석재타일 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등임.

이용상태

기호 2)는 공부상 단독주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

후첨 '사진' 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 청주지방법원 2025타경5721 (1)

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 다락리 352-3

대상물건: 단독주택

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 140,232,040원

토지 면적: 165.00㎡ (약 49.9평)

건물 면적: 78.47㎡ (약 23.7평) - 공부상 기재 기준

건물 제시외 면적: 104.47㎡ - 매각 포함

총괄표제부상 건축 면적: 156.94㎡

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각. 제시외 건물 포함.

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 미호신용협동조합 (미OOO)

1.4. 건축물 현황 (총괄표제부 및 표제부 정보와 주요 불일치 사항 명시)

총괄표제부에 따르면 본건의 주용도는 단독주택이며, 총 건축 면적은 156.94㎡입니다.

그러나 표제부상의 건물 현황에는 주용도가 제1종근린생활시설(점포)로, 구조는 일반목구조(목조)로, 지붕은 슬레이트로 기재되어 있으며, 사용승인일은 1947년으로 매우 노후된 상태입니다.

이는 본건에 대한 감정평가서 상의 '철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물' 및 '단독주택'이라는 현황과 차이가 있어, 실제 현장 확인 및 공부와의 차이점에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.5. 등기부 요약 (토지 및 건물)

토지 등기부상 소유권은 1972년 안순기, 2000년 안정수, 2026년 김애순 외 12명(상속) 순으로 이전되었습니다.

등기부 채권 총액은 114,780,264원이며, 국민은행, 대우캐피탈, 미호신용협동조합 등의 근저당 및 각종 가압류가 다수 존재하였으나 모두 말소되었습니다.

건물 등기부상 소유권 보존은 이상분(2001년), 소유권 이전은 안정수(2001년) 명의로 되어 있으며, 건물 관련 권리 또한 모두 말소되었습니다.

말소기준권리: 토지 을1 (2001.08.08. 국민은행 근저당)

본 경매는 미호신용협동조합의 임의경매 신청으로 진행됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 다락리 소재 "강내초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지방도변 농촌 지대입니다.

제반 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하는 등 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역에 속해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(가축사육 전부 제한 구역) 및 절대보호구역(강내초등학교)으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

현재 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 말소되었거나 말소될 예정입니다.

최근 소유권이 상속 및 상속포기로 인해 여러 명의 공동 소유로 변경된 상태입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2001년 8월 8일 국민은행 근저당(을1)입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

3.3. 인수주의 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

건물 이용 상태에 대한 '임대관계는 미상임'이라는 내용이 있으나, 대항력 있는 임차인이나 별도의 보증금 인수 사항은 확인되지 않았습니다. 그러나 임대차 관계가 불명확하므로, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 강내면 다락리는 농촌 지역으로, 주변에 주거 시설과 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

지방도변에 위치하여 접근성은 있으나, 대규모 상업 시설이 밀집한 지역은 아닙니다.

4.2. 주변 상권 현황 (검색 기반)

강내면 소재지 내에는 기본적인 편의시설(마트, 병원, 약국 등)과 소규모 점포들이 분포하고 있습니다.

본건의 경우, 표제부상 '제1종근린생활시설(점포)'로 기재된 점을 고려할 때, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가 운영이 가능할 수 있습니다.

다만, 최근 주변 지역의 부동산 시세 변동 및 유사 상가 매물의 현황은 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 강내초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경에 접근성이 좋습니다.

5.2. 편의시설 및 주변 환경 (검색 기반)

인근 강내면 소재지 내에 마트, 은행, 관공서 등 기본적인 생활 편의시설이 있습니다.

강내초등학교 인근으로 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무 (검색 기반)

주변 지역 및 강내초등학교 인근에서 특별한 혐오시설이 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 용도 및 구조 불일치

건축물대장 상의 정보(주용도: 제1종근린생활시설, 구조: 목조)와 감정평가서 및 제공된 정보 상의 기재(주용도: 단독주택, 구조: 철근콘크리트조)가 상이하여, 실제 건축물의 현황 및 공부와의 차이에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 이는 향후 재건축, 증축, 리모델링 시 제한사항으로 작용하거나 법적 문제로 이어질 수 있습니다.

6.2. 건축물 노후화

표제부 상 사용승인일이 1947년으로 기재되어 있어 건물이 매우 노후된 상태입니다. 안전 진단, 대수선 또는 철거 후 재건축을 고려해야 할 수 있으며, 이는 상당한 추가 비용을 발생시킬 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 규제

본 토지가 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 또는 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물 포함 및 법적 문제 가능성

104. 47㎡에 달하는 제시외 건물이 매각에 포함되어 있습니다. 이 건물의 불법 건축물 여부, 철거 대상 여부, 실제 활용 가능성 등을 면밀히 파악해야 하며, 만약 불법 건축물로 판명될 경우 철거 명령 등으로 인한 추가 비용 발생 위험이 있습니다.

6.5. 임대 관계 미확인

임대관계가 미상으로, 현재 누가 거주하고 있는지, 그리고 거주 시 법적 권리가 있는지 등에 대한 정보가 불확실합니다. 비록 인수 보증금이 0원이지만, 명도 시 예상치 못한 저항이나 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 청주시 흥덕구 강내면의 농촌 지역에 위치한 단독주택입니다. 감정가는 1억 4천만 원대이며, 토지 165㎡와 건물 78.47㎡(제시외 104.47㎡ 포함)가 매각 대상입니다.

권리관계는 대부분 말소되어 인수할 부담이 적으나, 건물 용도 및 구조에 대한 공부 상의 불일치, 1947년 준공의 매우 노후된 건축물 상태, 제시외 건물의 포함 여부 및 법적 문제 가능성 등 다수의 리스크 요인이 존재합니다.

특히, 건축물대장상의 정보와 실제 현황이 다를 가능성이 높아, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

농촌 지역의 특성을 감안할 때, 투자 가치는 신중하게 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 비교적 저렴한 감정가로 토지 및 건물 취득 가능.

- 강내초등학교 인근의 교육 환경 및 지방도변으로의 접근성.

- 성장관리계획구역 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성 고려.

- 제시외 건물 포함으로 인한 확장성 또는 추가 활용 가능성 (단, 법적 문제 해결 후).

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 주변 유사 부동산의 실거래가, 건축물의 실제 상태, 철거 및 리모델링 비용 등을 고려한 면밀한 현장 조사가 선행되어야 합니다.

다만, 감정가 140,232,040원을 기준으로, 건축물의 노후화, 용도 불일치, 제시외 건물의 법적 문제 가능성 등 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 경우,

본 건의 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 사이에서 결정될 수 있을 것으로 사료됩니다.

실제 입찰 참여 시에는 해당 가격대를 기준으로 권리 인수 여부, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.