나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10427 [1] 강원특별자치도 속초시 조양동 1587 속초조양동양우내안애오션스카이 근린생활시설동 지1층비102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 봄내 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원도 속초시 조양동 소재 "속초고속버스터미널" 동측 인근에 위치하는 "속초 조양동 양우내안애 오션스카이 근린생활시설동 제지1층 제비102호 외"로서, 주위는 근린생활시설, 아파트, 숙박시설 등이 소재하며 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하고, 대중교통의 편의성은 양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상2층 중 지1층 비102호, 비103호로서 외 벽 : 석재 마감 등 내 벽 : 몰탈위페인팅 등 천 정 : 텍스붙임 등 창 호 : 스텐샤시창호 등임.

이용상태

기호(1,2)는 근린생활시설로서 조사일 현재 공실임.

설비내역

공용 위생설비, 승강기설비, 지하주차장설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 주차장시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 주상용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약18미터, 서측으로 약12미터, 북측 및 남동측 일부가 약4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구, 기타광장시설(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역(2025-02-07)(아바이 마을 인근 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 소유자 미상의 짐 일부 있음.
2. 점유관계 등은 별도 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 속초지원 2025타경10427 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOO (대덕농업협동조합)

1.2. 물건 명세

소재지: 강원특별자치도 속초시 조양동 1587, 속초 조양동 양우내안애오션스카이 근린생활시설동 지1층 비102호

건물명: 속초 조양동 양우내안애 오션스카이

용도: 근린상가

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상2층 중 지1층

사용승인일: 2021년 03월 29일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 528,000,000원

토지면적: 17.52㎡ (약 5.30평)

토지지분: 17.516㎡ (약 5.30평)

건물면적: 96.29㎡ (약 29.13평)

건물지분: 96.2937㎡ (약 29.13평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

소유자 미상의 짐 일부 있음.

점유관계 등은 별도 확인 요함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 강원도 속초시 조양동 소재 "속초고속버스터미널" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 아파트, 숙박시설 등이 소재하며 주위환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통의 편의성은 양호한 편입니다. 속초고속버스터미널 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 외관

본건 건물은 철근콘크리트구조이며, 총괄표제부 및 표제부에 따르면 지하 3층, 지상 2층 규모입니다. 본 물건은 근린생활시설동의 지하 1층 비102호입니다.

2.4. 토지 이용 현황

토지는 부정형 평지로서 주상용 건부지입니다.

2.5. 토지 이용 계획

관련 법규상 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로2류, 소로3류, 중로1류, 중로3류 등에 저촉됩니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역(아바이 마을 인근)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2022년 5월 20일 접수된 대덕농업협동조합의 근저당권(을1)이며, 채권액은 3,360,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 개요는 제공되지 않았습니다.

3.3. 총 채권액

등기부상 총 채권액은 4,648,605,548원입니다. 이는 채무 총액이 매우 높음을 시사합니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 자료에 따르면 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 '점유관계 등은 별도 확인 요함'이라는 주의사항이 있으므로, 실제 점유 현황에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본건은 속초고속버스터미널 인근에 위치하며, 주변으로 근린생활시설, 아파트, 숙박시설 등이 혼재하고 있습니다. 속초해수욕장을 이용하는 관광객이 필수적으로 이용할 수밖에 없는 위치이며, 7번 국도 진입 차량을 위한 길목에 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

4.2. 유동인구 분석

속초고속버스터미널과 속초해수욕장을 이용하는 관광객 및 인근 아파트 단지 거주민들을 통한 기본적인 유동인구 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

4.3. 향후 상권 전망

속초 지역은 사계절 관광지로서 연간 관광객 수가 많으며, 광역 교통망 확충(동서고속화철도 개통 예정 등)으로 인해 향후 발전 가능성이 있습니다. 다만, 본 물건은 조사일 현재 공실 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 아파트 단지 및 숙박시설과의 연계로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에는 다양한 식당, 카페, 약국 등이 위치할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육/의료시설

제공된 정보만으로는 인근 교육 및 의료시설에 대한 상세 파악이 어렵습니다. 현장 방문 시 주변 환경을 추가로 확인하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 리스크

물건 내부에 소유자 미상의 짐이 일부 존재하여, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 점유 관계 리스크

'점유관계 등은 별도 확인 요함'이라는 문구에서 알 수 있듯이, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 있는지 등에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 임대차 관계 미확인 시 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 공실 리스크

조사일 현재 본 근린생활시설은 공실 상태입니다. 상권 활성화 정도 및 시장 상황에 따라 공실 장기화 가능성이 있습니다.

6.4. 권리 관계 리스크

등기부상 총 채권액이 약 46억원에 달하는 매우 높은 금액입니다. 이는 해당 부동산의 재정적 문제가 상당함을 시사하며, 경매 절차 및 향후 자산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.5. 환경 리스크

속초시 조양동 일대에서 농공단지 및 수산물 관련 업체의 악취 문제가 제기된 바 있습니다. 본 물건지와 인접한 곳은 아니지만, 사업 지역 특성상 주변 환경에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 속초고속버스터미널 인근이라는 탁월한 입지 조건을 갖춘 근린생활시설입니다. 관광객 및 지역 주민의 접근성이 뛰어나 잠재적 가치가 높다고 판단됩니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 소유자 미상 짐 존재 및 불확실한 점유 관계 등 명도 관련 리스크가 상존합니다. 더불어, 매우 높은 총 채권액은 물건의 복합적인 재정 상태를 보여주며, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석이 필수적으로 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 속초고속버스터미널 및 속초해수욕장 인근으로 관광객 및 지역민 접근성이 뛰어납니다.

* 성장 잠재력: 동서고속화철도 개통 예정 등 지역 교통망 확충으로 미래 가치 상승 기대감이 있습니다.

* 다양한 업종 입점 가능성: 근린생활시설로서 요식업, 서비스업 등 다양한 업종의 사업자 유치가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 감정가 528,000,000원을 기준으로, 상기 명시된 공실 위험, 점유 관계 미확인, 짐 처리 비용, 높은 채권총액 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 주변 유사 물건의 시세 조사와 더불어 낙찰 후 예상되는 수리비, 명도 비용 등을 감안한 실질적인 투자 가치를 평가해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 공실 해소를 위한 구체적인 영업 계획 수립, 임차인 현황 파악 및 명도 협상 전략이 반드시 선행되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.