나이스옥션 법원경매 원주 2025타경21087 [1] 강원특별자치도 원주시 단계동 1165 단계이안아파트 202동 14층1405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 단계동 소재 아파트로서 주위는 아파트단지가 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 15층 건 중 14층 1405호로서 외벽:일부 벽돌마감 및 세멘몰탈위 페인팅 마감, 내벽:벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호:샷시창임.

이용상태

아파트로 이용중임(방3, 주방, 거실, 베란다, 욕실 등)

설비내역

승강기설비, 소화설비, 급.배수 및 위생설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 평지의 부정형의 토지로서 기준시점 현재 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로각지에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(대우이안1,2단지), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-06-03)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-12-14)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상이며, 본건은 베란다 확장형임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 원주지원 2025타경21087 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 단계동 1165 단계이안아파트 202동 14층1405호

용도: 아파트

감정가: 261,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 페퍼저축은행

1.2. 면적 정보

토지면적: 68.19㎡ (약 20.63평)

토지 지분: 68.1884㎡ (약 20.63평)

건물면적: 100.52㎡ (약 30.40평)

전용면적: 100.52㎡ (약 30.40평)

분양면적: 100.52㎡ (건물면적과 동일)

1.3. 건물 정보

건물명: 단계이안아파트

동/호수: 202동 14층 1405호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브 지붕 15층 건물 중 14층

준공일자: 2007년 08월 14일

총 층수: 15층

해당 층수: 14층

1.4. 기타 정보

주변 환경: 아파트 단지가 소재하는 주거지역

관리사무소 연락처: 033-735-2601

주차대수: 총 260대 (지상 4대, 지하 26대)

세대수: 760세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 강원특별자치도 원주시 단계동에 소재하며, 주변은 아파트 단지가 밀집한 주거지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 북측으로 중로(폭 15~20m)와 중로(폭 12~15m)에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2016년 08월 29일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(을10)입니다. 이보다 선순위인 권리를 제외한 나머지 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박준수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2014년 11월 27일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자를 기준으로 대항력이 인정됩니다. (임대미상)

3.3. 인수 권리

말소기준권리보다 선순위 권리로서, 본건의 경우 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 임차인의 보증금에 대한 금전적 인수 부담은 없습니다. 그러나 임차인이 점유를 계속할 권리가 있으므로 명도 진행 시 유의해야 합니다.

3.4. 등기부 요약

소유권: 주식회사청명이앤시(보존) → 홍의웅(매매)

근저당: 한국스탠다드차타드은행 (말소), 페퍼저축은행 (2건, 말소)

가압류: 강원신용보증재단 (말소), 소상공인시장진흥공단 (말소), 오케이저축은행 (말소)

임의경매개시결정: 페퍼저축은행 (갑7, 말소)

등기부 채권 총액: 456,060,663원

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일한 면적(100.52㎡)의 단계이안아파트 202동 10층이 2026년 2월 4일에 234,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본 건의 감정가(261,000,000원)보다 낮은 수준입니다.

4.2. 최근 전월세 시세

인근 유사 면적(84.93㎡)의 최근 전월세 거래 사례에서는 보증금 14,000,000원 ~ 18,000,000원, 월세 0원으로 계약된 사례들이 있습니다. 이는 지역 내 특성 또는 계약 조건에 따라 월세 없이 높은 보증금으로 계약하는 패턴을 보입니다. 본 건의 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 일반적인 임대차와는 다른 계약 관계일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 아파트는 주거지역에 위치하며, 차량으로 이동 시 단지 주변으로 다양한 상업시설, 병원, 은행, 마트(이마트 원주점 등) 및 공공시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

단지 인근에 원주여자고등학교, 원주중학교 등 다수의 교육시설이 소재하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 포함)

주거단지로서 전반적인 주거 환경은 양호합니다. 주변 지역에 대한 지도 및 공개된 정보를 통한 신속한 조사 결과, 즉각적으로 인지되는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 혐오시설 여부는 개인의 판단 기준에 따라 다를 수 있으며, 최종적인 판단은 현장 방문을 통한 직접 확인이 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

본 건에는 전입일자(2014-11-27)를 기준으로 대항력이 인정되는 임차인이 존재합니다. 비록 인수 보증금이 0원이지만, 해당 임차인이 점유를 계속하며 명도에 비협조적일 경우, 강제집행 절차 진행 및 명도 지연으로 인한 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 임차인의 실제 거주 여부 및 명도 협상 가능성을 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

등기부상 채무 총액이 상당하며(4.5억원 이상), 이를 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

7. 종합 의견

단계이안아파트는 원주시 내의 아파트로, 기본적인 주거 인프라가 잘 갖추어진 단지입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 교육 환경도 비교적 우수한 편입니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮은 점, 그리고 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 주요 리스크 요인입니다. 특히 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 원주시 내 신축급 아파트 단지로 비교적 양호한 주거 환경 보유

* 단지 규모가 크고 관리가 잘 되어 있는 편

* 향후 지역 개발 및 교통망 확충 시 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

최근 동일 면적(100.52㎡)의 거래가가 234,000,000원인 점과 감정가(261,000,000원)를 고려할 때, 시장 가격을 중심으로 하되 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 점유자의 명도 의지 및 절차를 감안하여 신중한 판단이 요구됩니다.

이에, 예상 입찰가는 210,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.