나이스옥션 법원경매 원주 2025타경21041 [1] 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리 1537 원주롯데캐슬더퍼스트 1005동 4층406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리에 소재하는 "섬강초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 대규모 공동주택 단지로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리, 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층 건 내 제1005동 제4층 제406호로서, - 외벽 : 인조석 붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등, - 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, - 창호 : PVC 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 위생설비 및 난방설비, 승강기 설비, 소화 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체 지반 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 남측 및 서측으로 왕복 3차선의 포장도로를 통하여 단지 내로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(원주기업도시), 경관녹지(2025-08-14)(경관녹지906호)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(2016-02-24)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-02-24)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-02-24)(접합) 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-09-07)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(원주기업도시)<기업도시개발 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리 1537번지에 위치한 원주롯데캐슬더퍼스트1차 아파트 1005동 4층 406호입니다.

부동산 임의경매로 진행되며, 사건번호는 원주지원 2025타경21041 (1)입니다.

본 건의 감정가는 211,000,000원이며, 건물 전용면적은 59.9996㎡ (약 18.15평)이고 토지 지분 면적은 41.607㎡ (약 12.59평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 한OOOOOOO이며, 이는 등기부등본상 한국주택금융공사로 확인됩니다.

아파트의 사용승인일은 2018년 6월 26일입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리에 위치하며, "섬강초등학교" 동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 대규모 공동주택 단지로 형성되어 있어 주거 환경이 우수합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

단지는 자체 지반이 평탄하게 조성된 부정형 토지 위에 건립되었으며, 남측 및 서측으로 왕복 3차선 포장도로를 통해 단지 내로 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상 본 건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(원주기업도시)이며, 경관녹지, 소로, 중로 등에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 기업도시개발구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부등본상 말소기준권리는 2019년 12월 3일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (권리금액 151,800,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 확인되는 채권 총액은 164,442,914원입니다.

임차인 현황에 따르면 인수되는 보증금은 없으며 (합계 0원), 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

다만, 임대 관계가 미상이라도 실제 점유 관계에 따라 명도 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없습니다.

1.3. 상권분석

본 아파트 단지는 1243세대의 대규모 단지이며, 2018년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

주변은 유사한 대규모 아파트 단지들로 형성되어 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

인근에 섬강초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

대규모 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 섬강초등학교와 인접하여 자녀가 있는 세대에 교육적인 이점을 제공합니다.

단지 내 상가 및 근린생활시설 이용이 편리하며, 대규모 단지답게 각종 편의시설 및 커뮤니티 시설을 갖추고 있습니다.

주차는 단지 내 총 184대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 이는 세대당 1.5대 수준으로 넉넉한 편입니다. (지상 3대, 지하 25대 표기는 단지 전체 기준일 수 있습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 현황 미상: 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유자가 임차인일 경우 명도 과정에서 시간 및 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 제공된 주소는 '1005동 4층 406호'이나, 건축물대장 전유부 정보상에는 '1005동 1406호'로 기재되어 있어 층수 및 호수 표기에 오류가 있는지, 실제 물건이 어디인지 명확한 확인이 필요합니다. 이는 낙찰 후 명도 및 재산권 행사에 중요한 문제가 될 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 일부 지역(가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등)은 향후 건물 활용이나 재건축 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축급 아파트로, 대단지 내에 위치하여 주거 편의성이 높고 기본적인 입지 조건이 양호합니다.

권리 관계가 비교적 깨끗하여 낙찰 후 인수해야 할 부담이 적은 편입니다.

다만, 가장 큰 리스크 요인은 등기부상의 호수 정보와 실제 주소 표기의 불일치입니다. 이 부분에 대한 명확한 확인 없이는 투자를 신중하게 고려해야 합니다.

이러한 리스크를 감수하고 정확한 물건 확인이 가능하다면, 원주 기업도시 인근의 주거 선호도가 높은 단지로서의 가치를 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2018년 준공으로 비교적 건물이 신축에 해당하여 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 깨끗한 권리 관계: 임의경매 물건으로 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되며, 인수되는 보증금이 없어 권리 분석이 용이합니다.

* 대단지 브랜드 아파트: 원주 롯데캐슬 더 퍼스트는 지역 내 인지도가 있는 브랜드 아파트 단지입니다.

* 초등학교 인접: 교육 환경이 중요한 실수요자에게 매력적인 조건입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(약 60㎡)의 아파트 거래 가격은 246,500,000원 (2026년 7월 18일, 11층 거래) 수준입니다.

감정가는 211,000,000원이나, 현재 시장가는 이를 상회하고 있습니다.

잠재적 리스크(호수 불일치, 명도 등)를 고려하고, 적정 수익률을 확보하기 위해 시장가보다는 약간 낮은 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라 예상 입찰가를 235,000,000원으로 제안합니다.

본 입찰가는 시장 상황 및 현장 확인 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.