나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20965 [1] 강원특별자치도 원주시 단구동 1694-9 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록2. 1층은 대장상 사무소이나 현황은 주택 2가구
-목록2. 2층은 대장상 1가구 및 사무소이나 현황은 주택 3가구
-목록2. 3층은 대장상 2가구이나 현황은 3가구
-목록2. 4층은 대장상 1가구이나 현황은 2가구

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경20965 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 단구동 1694-9

용도: 다가구주택 (건축물대장상 주 용도는 단독주택, 제2종근린생활시설)

감정가: 1,055,008,000원

토지면적: 199.30㎡ (약 60.3평)

건물면적: 365.60㎡ (약 110.6평)

제시외 건물면적: 81.67㎡ (약 24.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사OOOOOOOOOO (정보 일부 마스킹)

특이사항: 중복사건, 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

본건은 강원특별자치도 원주시 단구동에 위치하고 있으며, 원주시의 주요 주거 밀집 지역 중 하나입니다. 인근에는 단구초등학교, 남원주초등학교, 남원주중학교, 단구중학교 등이 있어 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다. 주요 도로로는 서원대로, 치악로, 늘품로, 단구로 등이 있어 시내 접근성이 용이하며, 원주역까지 차량으로 약 10분 거리에 위치합니다. 대중교통 이용 또한 시내버스 노선이 다수 운행되어 편리합니다. 단구동 상권은 롯데시네마와 같은 문화시설과 다양한 식당, 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 원주혁신도시와도 인접해 있어 지역 발전 가능성도 있습니다. 혐오시설에 대한 별도 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 제시외 건물도 포함됩니다. 현재까지 파악된 임차인 정보는 다음과 같으며, 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원이므로, 낙찰자가 별도로 부담할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 강원숙 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-07-11, 대항력 없음) - 주의: 보증금 및 차임이 없어 인수 부담은 없으나, 실제 점유 여부 및 임대차 관계는 추가 확인 필요.

* 권용찬 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-12-17, 대항력 없음) - 주의: 보증금 및 차임이 없어 인수 부담은 없으나, 실제 점유 여부 및 임대차 관계는 추가 확인 필요.

* 김 (보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-11-12, 확정 2025-09-16, 배당 2025-11-07, 대항력 없음)

* 김 (보증금 7,000,000원, 차임 0원, 확정 2024-09-30, 배당 2025-12-01, 대항력 없음)

* 김 (보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-07-11, 확정 2024-07-11, 배당 2025-10-20, 대항력 없음)

* 소수영 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-06-10, 대항력 없음) - 주의: 보증금 및 차임이 없어 인수 부담은 없으나, 실제 점유 여부 및 임대차 관계는 추가 확인 필요.

* 심장섭 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-01-16, 대항력 없음) - 주의: 보증금 및 차임이 없어 인수 부담은 없으나, 실제 점유 여부 및 임대차 관계는 추가 확인 필요.

* 이광수 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-03-14, 대항력 없음) - 주의: 보증금 및 차임이 없어 인수 부담은 없으나, 실제 점유 여부 및 임대차 관계는 추가 확인 필요.

* 이 (보증금 15,000,000원, 차임 230,000원, 전입 2025-03-14, 확정 2025-03-14, 배당 2025-10-27, 대항력 없음)

* 이 (보증금 30,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2025-08-06, 확정 2025-08-06, 배당 2025-10-15, 대항력 없음)

* 조윤민 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-05-10, 대항력 없음) - 주의: 보증금 및 차임이 없어 인수 부담은 없으나, 실제 점유 여부 및 임대차 관계는 추가 확인 필요.

* 주식회사엠에이치앤코 (보증금 60,000,000원, 차임 0원, 배당 2025-10-14, 대항력 없음)

* 홍선원 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-04-18, 대항력 없음) - 주의: 보증금 및 차임이 없어 인수 부담은 없으나, 실제 점유 여부 및 임대차 관계는 추가 확인 필요.

등기부등본상 말소기준권리는 2015년 4월 30일 접수의 근저당권(주식회사새마을금고자산관리회사)으로 확인됩니다. 해당 근저당권 및 이후 설정된 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으므로, 혹시 모를 지상권의 존재 여부는 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

단구동은 원주 시가지의 남부 분지 지역에 위치하며, 2000년대 이후 개발된 주거 지역입니다. 본건이 위치한 단구동 일대는 롯데시네마와 같은 문화 시설과 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 원주시의 대표적인 상권 중 하나로 꼽힙니다. 특히, 본건은 건축물대장상으로는 주택 용도와 함께 제2종근린생활시설로 등재되어 있으나, 실제 현황은 1층 사무소가 주택 2가구, 2층 1가구 및 사무소가 주택 3가구, 3층 2가구가 주택 3가구, 4층 1가구가 주택 2가구로 사용되는 등, 등록된 가구 수보다 더 많은 수의 주거 단위가 존재하는 것으로 파악됩니다. [JSON 데이터, 제공된 주의사항] 이러한 상황은 임대 수익 증대 가능성을 시사하는 동시에, 불법 건축물 또는 용도 위반에 따른 행정적 리스크를 내포할 수 있습니다. 단구동 상권은 원주역세권 개발 및 혁신도시와의 인접성으로 인해 지속적인 성장이 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 단구동 내에 위치하여 생활 편의성이 우수합니다. 인근에 남원주초등학교, 단구초등학교, 남원주중학교, 단구중학교 등 교육 시설이 자리하고 있으며, 원주세브란스기독병원 등 의료 시설 이용도 편리합니다. 단구동 일대는 롯데시네마, 다이소, 대형마트(홈플러스 인근) 등 다양한 상업 및 문화 시설이 풍부하여 쇼핑 및 여가 활동에 용이합니다. 또한, 단구근린공원과 같은 녹지 공간도 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 등록 용도와 실제 사용 용도의 불일치: 건축물대장상 주택 수와 실제 거주 가구 수가 다른 점은 행정적 제재나 법적 문제를 야기할 수 있습니다. 이는 향후 건물 활용에 있어 제약이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 매각 대상에 포함된 제시외 건물은 법적 지위 및 건축 허가 여부를 명확히 확인해야 합니다.

* 지상권 존치 가능성: 권리분석 결과 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 실제 지상권의 존재 여부 및 그로 인한 제약 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 중복사건: 중복 사건이라는 점은 복수의 채권 관계나 절차가 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 시사하므로, 경매 절차의 진행 상황 및 변동 가능성을 주시해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 원주시 단구동의 주요 상권에 위치한 다가구주택으로, 풍부한 생활 편의시설과 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 특히, 실제 주거 가구 수가 등기부상보다 많아 임대 수익 증대의 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나, 등록 용도와 실제 사용 용도의 불일치, 제시외 건물, 그리고 지상권 존치 가능성 등은 투자 결정 전 반드시 면밀한 현장 조사와 법률 검토가 필요한 부분입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 접근한다면, 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 상업시설 밀집 지역의 역세권 인접 입지: 풍부한 유동인구와 더불어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 상위 다가구주택의 임대 수익 잠재력: 실제 사용 가구 수가 등록 가구 수보다 많아 추가적인 임대 수익 확보 가능성.

* 일괄 매각 및 제시외 건물 포함: 토지와 건물을 일괄 취득함으로써 효율적인 부동산 활용 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 1,055,008,000원을 기준으로 잠재적 리스크와 시장 상황을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 현 시점에서의 권리 관계 및 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 75% ~ 85% 수준인 약 7억 9천만원 ~ 8억 9천만원 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 가이드라인이며, 실제 투자 결정은 철저한 권리 분석, 현장 조사, 그리고 낙찰 후 예상 수익률 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.