나이스옥션 법원경매 원주 2025타경21088 [1] 강원특별자치도 횡성군 둔내면 자포곡리 455-16 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새터 · 평가일 2025.12.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 횡성군 둔내면 자포곡리 소재 "둔내초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 상가주택 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

공히 사다리형 토지로서 평지이며, 기호 1은 현황 '주택 건부지', 기호 4는 '주상용 건부지' 상태임.

인접 도로상태

기호 1 : 북동측과 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하며, 기호 4 : 북동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역, 상대보호구역, 하수처리구역(둔내면). 기호 1 : 소로3류(폭 8m 미만)(저촉).

제시목록 외의 물건

자포곡리 410-13 토지 상의 건물(本件 기호 3)이 기호 4 토지 동측 지상에 걸쳐 있는 것으로 판단됨.

공부와의 차이

제시목록 상, 本件 기호 3 건물이 자포곡리 455, 410-2 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나 현황 자포곡리 410-13(타인 소유), 455-21(기호 4) 양 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건(1981. 10월 사용승인)으로서 외벽 : 사이딩 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임. 창호 : PVC샷시 이중창. 기호 3 : 세멘벽돌조 스라브지붕 단층 건(1981. 10월 사용승인)으로서 외벽 : 전면 돌붙임 및 측면 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임. 창호 : PVC샷시 이중창.

이용상태

기호 2 : 단독주택, 기호 3 : 상가주택 상태임.

설비내역

위생시설 및 급,배수시설 되어 있으며, 기름보일러에 의한 난방시설 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 참조.

공부와의 차이

제시목록 상, 기호 3 건물이 자포곡리 455, 410-2 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나, 현황 자포곡리 410-13(타인 소유), 455-21(기호 4) 양 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록 4 매각에서 제외되는 건물 소재(법정지상권 성립여부 불분명)
- 목록 1, 4 인접필지와 지적경계 불분명 필요에 따라 측량요
- 목록 2 공부상 슬래브지붕이나 현황 기타지붕으로 보강되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 기본사항

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사건번호: 원주지원 2025타경21088 (1)

소재지: 강원특별자치도 횡성군 둔내면 자포곡리 455-16 (신주소: 강원특별자치도 횡성군 둔내로68번길 15)

용도: 단독주택 (건축물표제부 기준)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 흥OOOOOO (흥일산업주식회사 추정)

1.2. 면적 및 건물정보

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토지면적: 272.00㎡ (약 82.3평)

건물면적: 66.30㎡ (약 20.0평) (건물(2) 기준)

건물(2) 구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 (1981.10월 사용승인)

건물(3) 구조: 세멘벽돌조 스라브지붕 단층 (1981.10월 사용승인)

현황 이용: 건물(2): 단독주택, 건물(3): 상가주택

제시외 건물: 4.50㎡

1.3. 감정가 및 매각정보

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감정가: 192,448,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각조건: 제시외 건물 포함 (단, 목록 4 매각 제외 건물 소재 - 법정지상권 성립 여부 불분명)

등기부채권 총액: 343,000,000원

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

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위치: 강원특별자치도 횡성군 둔내면 자포곡리 소재 "둔내초등학교" 남측 인근

주위: 단독주택, 상가주택 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대

2.2. 교통 상황

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접근성: 제반 차량 접근 가능

대중교통: 인근 버스정류장 소재 (대중교통 사정 보통)

도로: 북동측 및 서측 왕복 2차선 포장도로 접함 (기호 1), 북동측 왕복 2차선 포장도로 접함 (기호 4)

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

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지역지구: 일반상업지역, 상대보호구역, 하수처리구역(둔내면)

저촉사항: 기호 1: 소로3류(폭 8m 미만)(저촉)

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황 (토지)

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갑구: 소유권 이전 (김찬기, 주식회사홍익파트너스, 한상분), 임의경매 (흥일산업주식회사)

을구: 근저당권 (횡성새마을금고, 흥일산업주식회사, 최동현)

3.2. 말소기준권리

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2018년 10월 26일 접수된 횡성새마을금고의 근저당권 (을구 4, 건물 을구 3)

3.3. 인수/소멸 권리

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말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임의경매)는 매각으로 소멸 예상.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (내용 불명확, 법정지상권과 연관 가능성)

3.4. 임차인 현황

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인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 임대관계 미상임. 보증금 및 차임이 미상이라도 실제 점유 관계 확인 및 명도 협의 필요.

4. 상권분석

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물건 소재지는 둔내초등학교 남측 인근의 주택 및 상가 혼용 지역이다.

기호 4 토지는 '주상용 건부지'로, 상업 활동 가능성이 있다.

도로 접근성이 양호하여 상가로서 활용 가능성을 높인다.

배후 주거 단지 및 유동 인구를 기반으로 한 지역 상권으로 판단된다.

5. 생활정보

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주거 환경: 단독주택, 상가주택 등이 혼재된 주거 환경.

편의시설: 둔내초등학교 인근, 기본적인 상업 시설 이용 가능.

교통: 인근 버스 정류장 이용 가능, 차량 접근 용이. 전반적인 생활 편의성은 보통 수준.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 특이사항 및 주의사항

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목록 4 매각에서 제외되는 건물 소재: 법정지상권 성립 여부 불분명으로, 낙찰자가 부담해야 할 수 있다.

인접필지 경계 불분명: 측량이 필요하며, 이에 따른 비용과 시간 발생 가능.

건물(2) 현황과 공부상 차이 (지붕): 현황과 공부상의 불일치로 인한 문제 발생 가능성.

6.2. 공부와의 차이 (가장 중대한 리스크)

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기호 3 건물: 공부상 자포곡리 455, 410-2 지상 소재이나, 현황 타인 소유 토지(자포곡리 410-13) 및 기호 4 토지(자포곡리 455-21) 양 지상에 걸쳐 소재.

이는 타인 소유 토지 사용에 대한 법정지상권, 토지 임대료, 소유권 분쟁 등 복잡한 법적 문제가 발생할 수 있음을 의미한다.

6.3. 법정지상권 문제

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특이사항 및 특수물건정보에 '법정지상권'이 명시되어 있으며, 이는 위 '공부와의 차이' 및 '목록 4 제외 건물'과 연관된 핵심 리스크 요인이다.

법정지상권 성립 시 토지 사용료 지급, 건물 철거 등의 민사적 분쟁이 예상된다.

6.4. 임대관계 미상

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명도 과정에서 예상치 못한 점유자 발생 및 인도 거부 등의 문제가 발생할 수 있다.

7. 종합 의견

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본 물건은 횡성군 둔내면의 주택 및 상가 혼용 지역에 위치한 단독주택으로, 192,448,000원의 감정가로 경매에 나왔다.

말소기준권리(2018.10.26 근저당) 이하 권리는 소멸될 것으로 보이나, 본 물건은 매우 중대한 리스크 요인을 내포하고 있다.

특히, 건물(3)이 타인 소유 토지에 걸쳐 소재하는 점과 이로 인한 법정지상권 성립 가능성은 향후 막대한 법적 문제와 추가 비용 발생을 야기할 수 있다.

또한, 인접 필지와의 경계 불분명, 공부와의 차이, 임대관계 미상 등도 주의해야 할 사항이다.

이러한 복합적인 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 거친 후에 신중하게 입찰을 고려해야 하는 물건이다.

8. 투자 포인트

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입지: 둔내초 인근, 주거 및 상가 혼용 지역으로 잠재적 수요 존재.

일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가능.

정상적인 권리 관계: 말소기준 권리 이후 권리는 소멸될 것으로 보임.

리스크 해소 시: 법정지상권 및 경계 문제 등을 합리적으로 해결할 경우, 저평가된 가치를 확보할 수 있음.

9. 예상 입찰가

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주변 시세 분석: 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석이 어렵습니다. 본 보고서에는 주변 연립, 다세대, 빌라 등 유사 물건의 구체적인 매매/임대 시세 정보를 담은 JSON 파일이 분석용으로 제공되지 않았습니다.

현재 시점에서 정확한 예상 입찰가 산정은 어렵습니다.

리스크 요인(법정지상권, 타인 토지 경계 침범, 공부와의 차이 등)으로 인해, 입찰 시에는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용해야 할 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 물건의 잠재적 가치와 모든 위험 요소를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 하며, 정확한 시세 조사를 선행한 후 최종 결정하시기를 권고합니다.

혐오시설 여부는 외부 검색이 제한되어 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.