나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53448 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 수양리 산48-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가우감정 · 평가일 2025.12.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 수양리 소재 "수양리 무궁화 공원" 북측 인근에 위치하며 부근은 국도주변 산림지대로서 인근으로 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지, 임야등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근은 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

부정형 급경사의 토지로서 자연림 상태임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역(농림지역) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한 지역<물환경보전법>,임업용산지<산지관리법>,준보전산지<산지관리법>,자연보전권역<수도권 정비계획법>,공장설립승인지역<수도법>,특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 지분 매각임
2. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 성남지원 2025타경53448 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 문OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 수양리 산48-2

용도: 임야

총 토지면적: 10,598.00㎡ (약 3,205.90평)

매각 대상 토지 면적: 9,183.167㎡ (약 2,777.80평)

건물 면적: 0.00㎡

감정가: 247,931,820원

1.3. 주요 내용

매각대상: 토지 지분 매각

특이사항: 공유자우선매수신고, 지분매각, 공동담보

주의사항:

1. 본 물건은 토지 지분 매각 건입니다.

2. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 매수보증금 미납 시 실효되어 이후에는 행사할 수 없습니다.

작성일: 2026-06-22

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 광주시 곤지암읍 수양리 소재 "수양리 무궁화 공원" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 국도변 산림지대로서 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 토지 자체는 맹지에 해당합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 현황

부정형의 급경사 토지로서 자연림 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 을16. 황강순 근저당권 (접수일자: 2018-06-05, 권리금액: 150,000,000원).

등기부채권 총액: 175,039,376원.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 [cite:]. (자료 상에는 명시되어 있으나, 구체적 내용 및 권리자는 제시되지 않았습니다.)

3.3. 주요 권리 내역 (정리)

* 갑1: 전2번김진오지분전부이전 (2000-03-18)

* 갑2: 김진수지분전부이전 (2001-05-03)

* 갑14: 소유권이전 (2009-02-13) - 홍화숙 외 1명

* 갑16: 14번박무영지분전부이전 (2012-10-16) - 홍화숙

* 갑21: 20번박현숙지분전부이전 (2014-03-19) - 홍화숙 (공유물 분할)

* 을16: 근저당권 (2018-06-05) - 황강순 (말소기준권리)

* 갑24: 매매예약 (2018-12-06) - 오봉열

* 갑27: 가압류 (2019-05-27) - 동부신용협동조합 (말소)

* 갑28: 가압류 (2019-08-09) - 농협은행주식회사 (말소)

* 갑29: 압류 (2019-08-09) - 경기광주세무서장 (말소)

* 갑30: 압류 (2020-03-05) - 광주시 (말소)

* 갑31: 압류 (2020-03-11) - 경기광주세무서장 (말소)

* 갑33: 25번박현숙지분전부이전 (2023-03-07) - 오봉열 (교환)

* 갑35: 강제경매개시결정 (2025-12-01) - 문가영 (채권액 80,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 임야이므로 일반적인 상권 분석과는 거리가 있습니다. 주변은 국도를 따라 산림지대가 형성되어 있으며, 주거, 소규모 공장, 농경지가 산재된 지역입니다.

4.2. 개발 잠재력

토지 이용 계획상 농림지역으로 지정되어 있어 개발에 제한이 있습니다. 하지만 주변 지역에 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재된 점을 고려할 때, 향후 토지 이용 계획 변경 시 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

물건지 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 가능합니다. 다만, 구체적인 편의시설, 교육 시설, 병원 등 생활 편의 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 광주시 곤지암읍 자체에는 곤지암 도서관, 곤지암 어울림마당 등 주민 편의 시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 급경사

본 건은 맹지로서 차량 접근에 제한이 있으며, 급경사의 자연림 상태이므로 토지 활용에 제약이 많습니다.

6.2. 지분 매각

전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 협의가 필수적입니다. 이는 소유권 행사 및 향후 재산 관리에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 공유자 우선매수

공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 입찰 과정에서 변수로 작용할 수 있습니다. 다만, 우선매수권 신고 후 보증금을 미납할 경우 해당 공유자는 이후 매각 기일에서 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

6.4. 토지 이용 제한

본 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 많은 제한이 따릅니다.

6.5. 주변 환경

주변에 소규모 공장 및 창고 등이 혼재되어 있어, 혐오 시설로 간주될 수 있는 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없으나, 자연림 지역과 공장 지대가 혼합된 환경입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 곤지암읍 수양리 소재 임야의 지분 매각 건입니다. 맹지이며 급경사의 자연림 상태인 점, 그리고 토지 이용에 상당한 제한이 있다는 점이 주요한 특징입니다. 또한, 지분 매각으로 인해 다른 공유자와의 관계 설정이 중요하며, 공유자 우선매수 신고 가능성도 고려해야 합니다. 현재로서는 직접적인 개발이나 활용이 어려운 조건이나, 장기적인 관점에서 지역 개발 잠재력이나 산림 자원으로서의 가치를 검토해볼 수는 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 산림 지분으로, 향후 용도 변경이나 개발 잠재력을 고려한 장기 투자 관점에서 접근 가능합니다.

* 주변 산림 지역의 개발 계획이나 상수원 보호 구역 해제 등 정책 변화 시 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 토지 지분 매각이며, 맹지, 급경사, 다수의 토지 이용 제한 등 활용에 제약이 많은 상황입니다. 또한, 공유자 우선매수 신고 가능성이 있어 입찰 경쟁 구도가 달라질 수 있습니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정가는 전체 토지에 대한 것으로, 실제 매각되는 지분 비율(약 86.65%)과 현장 답사를 통한 정확한 상태 파악, 공유자와의 협상 가능성, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

따라서, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 토지의 실제 상태를 면밀히 확인하고, 법률 및 부동산 전문가와 충분한 상담을 거쳐 투자 가치를 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.