나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53423 [1] 경기도 하남시 광암동 146-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일주감정 · 평가일 2025.12.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 하남시 춘궁동 소재 "춘궁저수지" 북서측 인근에 소재하며, 주위에는 중·소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재함.

교통상황

<기호1><기호3>까지 차량접근 가능하며, <기호4>는 <기호1>을 통해 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

경계 일부를 옹벽 등에 의해 평탄화한 토지로서 자루형 내지 부정형임. <기호1>은 근린생활시설의 건부지로, <기호3><기호4>는 건축자재 적치장으로 이용 중이며, <기호3>에는 제시외 창고가 소재함.

인접 도로상태

<기호1> 약 3미터 폭의 공부상 도로를 통하여 남동측으로 왕복 4차선 도로에 접함. <기호3> 남동측으로 왕복 4차선 도로에 접함. <기호3> 공부상 맹지이나 <기호1>을 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

공히, 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 650m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 역사문화환경보존지역(하남 동사지 및 이성산성(500m이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))이며, <기호3>은 대로2류(폭 30m~35m)(접합)임.

제시목록 외의 물건

건물개황도 참조.

공부와의 차이

<기호3><기호4>는 공부상 "전"이나 건축자재 적치장 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 및 징크판넬(경사지붕) 2층 제1종 근린생활시설로서, - 외벽 : 판넬 마감 등 - 내벽 : 판넬, 일부 타일 마감 등 - 창호 : PVC샷시 창호 등

이용상태

제1종 근린생활시설로 이용 중임.(건물 개황도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 등이 있음.

부합물 및 종물

건물개황도 참조.

공부와의 차이

<기호2>의 일부(89.76㎡)는 일반건축물대장 상 "주차장(연면적 제외)"이나 현황 "제1종 근린생활시설"로 이용 중으로서 현황을 반영하여 평가하였으니 관련업무 진행시 유의바람.(건물 개황도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시 외 건물(판넬조 주방 7.2㎡, 화물용 승강기, 철골조 창고 153.8㎡)포함
2. 본건 지상의 제시외 철파이프조 창고 101.7㎡는 매각에서 제외함
3. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 경매 정보

사건번호: 성남지원 2025타경53423 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 송OOOOOOO

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경기도 하남시 광암동 146-1

토지면적: 968.00㎡ (약 292.82평)

토지지분: 968㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보 (등록 및 감정)

건축물물리적 정보 (건축물대장 기준):

연면적: 262.24㎡ (약 79.47평)

사용승인일: 2020-04-08

주요구조: 일반철골구조, 징크판넬 (경사지붕)

용도: 제1종 근린생활시설

감정평가상 건물 정보:

건물면적: 352.00㎡ (약 106.48평)

건물지분: 352㎡

건물 제시외면적: 161.00㎡ (약 48.60평) (판넬조 주방 7.2㎡, 화물용 승강기, 철골조 창고 153.8㎡ 포함)

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 2,524,472,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경기도 하남시 춘궁동 소재 "춘궁저수지" 북서측 인근에 소재하며, 주위에는 중·소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재함.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통시 됨.

* <기호1> 토지는 약 3미터 폭의 공부상 도로를 통하여 남동측 왕복 4차선 도로에 접함.

* <기호3> 토지는 남동측 왕복 4차선 도로에 접하며, 공부상 맹지이나 <기호1> 토지를 통하여 접근 가능함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 공히, 도시지역, 자연녹지지역

* 가축사육제한구역 (일부제한지역)

* 개발제한구역

* 역사문화환경보존지역 (하남 동사지 및 이성산성(500m이내))

* 배출시설설치제한지역

* 과밀억제권역

* 공장설립승인지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. / 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))

* <기호3> 토지는 대로2류(폭 30m~35m)에 접합.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않음. 주위 환경은 중·소규모 공장, 창고, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 을7 근저당권 (2020-07-06 접수, 송파농업협동조합)

3.2. 등기부 현황 (토지)

* 갑1, 갑2, 갑5: 성영환, 이기학, 이양임 지분 이전 (매매)

* 을7: 근저당권 (송파농업협동조합, 2020-07-06, 말소기준권리)

* 을10, 을11, 을12, 을13: 각 근저당권 (말소됨)

* 갑15: 압류 (경기광주세무서장, 말소됨)

* 갑16: 압류 (하남시, 말소됨)

* 갑18: 가압류 (남송시멘트주식회사, 말소됨)

* 갑21: 임의경매개시결정 (송파농업협동조합, 2025-11-21)

토지 등기부채권 총액: 2,975,307,190원

3.3. 등기부 현황 (건물)

* 갑1: 소유권보존 (이양임, 2020-04-10)

* 을1: 근저당권 (송파농업협동조합, 2020-07-06, 말소기준권리)

* 을2, 을3, 을4, 을5: 각 근저당권 (말소됨)

* 갑4: 압류 (경기광주세무서장, 말소됨)

* 갑6: 가압류 (남송시멘트주식회사, 말소됨)

* 갑7: 가압류 (근로복지공단, 말소됨)

* 갑9: 압류 (하남시, 말소됨)

* 갑11: 임의경매개시결정 (송파농업협동조합, 2025-11-21)

건물 등기부채권 총액: 2,985,307,190원

3.4. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됨. 인수되는 보증금은 없음.

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입/사업일자: 2025-11-13

* 확정일자: 2025-11-13

* 배당신고일자: 2026-01-20

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황 (감정평가 기준)

본건 토지는 경계 일부를 옹벽 등에 의해 평탄화한 토지로서 자루형 내지 부정형임. <기호1>은 근린생활시설의 건부지로, <기호3><기호4>는 건축자재 적치장으로 이용 중이며, <기호3>에는 제시외 창고가 소재함. 건물은 제1종 근린생활시설로 이용 중임. 일반건축물대장 상 '주차장'으로 표기된 부분(89.76㎡)이 현황 '제1종 근린생활시설'로 이용 중임.

4.2. 주변 지역 특성

주위에는 중·소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 입지적 특성은 공장/창고 밀집 지역 및 근린생활시설 지역의 성격을 동시에 가짐.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 이용 가능.

* 주변: "춘궁저수지" 인근이며, 중소규모 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재. 쾌적한 주거환경이나 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 규제 및 제한

* 다수의 토지이용계획 및 제한사항 (도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역)으로 인해 향후 재산권 행사 및 개발에 제약이 있을 수 있음.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요함.

6.2. 건물 관련 특이사항

* 일괄매각에 포함되는 제시외 건물(판넬조 주방 7.2㎡, 화물용 승강기, 철골조 창고 153.8㎡)은 현황 그대로 매각되므로, 이에 대한 인지 및 감안이 필요함.

* 제시외 철파이프조 창고 101.7㎡는 매각에서 제외됨.

* 건축물대장상 '주차장'으로 표기된 부분이 현황 '제1종 근린생활시설'로 이용 중인 점을 유의해야 함.

6.3. 기타 사항

* 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금 반환 불가.

* 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음.

* 건물의 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 광암동에 위치한 제1종 근린생활시설로, 토지(968㎡)와 건물(감정가 기준 총 513㎡)이 일괄 매각 대상입니다. "춘궁저수지" 인근으로 자연환경과 인접해 있으나, 주위 환경은 공장, 창고, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 다양한 법적 제한사항(개발제한구역, 자연녹지지역 등)이 존재하며, 농지취득자격증명 제출이 필수적인 물건입니다. 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리상의 하자는 없는 것으로 판단되나, 제시외 건물 및 원상회복명령 가능성 등 잠재적 리스크 요인을 신중히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 일괄매각으로 토지와 건물 일체를 취득하여 활용 가능.

* 제1종 근린생활시설로서의 현재 용도 활용 및 잠재적 가치.

* (다만, 해당 지역의 개발 제한 및 기타 규제 사항을 면밀히 파악해야 함.)

9. 예상 입찰가

제공된 자료만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가는 인수 보증금(본건의 경우 0원) 외에, 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 본건의 현황 조사 결과(현장 방문, 임장 활동 등), 권리분석 내용, 그리고 향후 개발 가능성 및 토지 이용 제한 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

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