나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53468 [1] 경기도 광주시 능평동 615-2 아산하이빌 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "수레실 마을" 내에 위치하며 주위로는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야등이 소재하며 주거지로서 의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하며, 운행빈도 등을 고려할때 대중교통사정 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트(경사슬라브)지붕 4층건 다세대주택 중 1층 103호로서, 외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 석재붙임. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임. 창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면'내부구조도"참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관 보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지를 평지조성한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지 역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 한소리)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경53468 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 615-2, 아산하이빌 1층 103호

건물명: 아산하이빌

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트(경사슬라브)지붕 4층건

사용승인일: 2017년 1월 4일

총 층수: 지하 1층, 지상 4층

해당 층: 1층

전용면적: 52.70㎡ (약 1.99평)

대지권 면적: 65.40㎡ (약 2.47평)

감정가: 217,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지 조건

* 주위 환경: 다세대주택으로 이용 중이며, 경기도 광주시 능평동 '수레실 마을' 내에 위치합니다. 주변에는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있어 주거 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용 역시 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 본건은 북동측으로 폭 약 4-6미터 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 상태: 남동측 하향 완경사지를 평지 조성한 부정형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 건축물 내부 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트(경사슬라브)지붕 4층건

* 외벽: 치장벽돌쌓기 및 석재붙임

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임

* 창호: 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창

* 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 소방 설비, 승강기, 공동현관 보안 설비 등을 갖추고 있습니다.

2. 권리분석

2.1. 권리 분석 개요

* 말소기준권리: 2024년 4월 1일 근저당권 (채권자: 배옥이, 채권최고액: 10,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (만약 존재 시)

* 인수되는 보증금: 0원

2.2. 임차인 현황

* 임차인 1: 주택도시보증공사

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 대항력: 없음

- 비고: HUG 관련 정보

* 임차인 2: 한 (본래 임차인: 한소리)

- 보증금: 240,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2020-10-23

- 확정일자: 2020-09-03

- 배당신고일자: 2022-12-30

- 대항력: 없음

- 비고: HUG와의 확약서 제출 (대항력 포기, 우선변제권만 주장, 미변제 시 말소 협조 등)

2.3. 등기부 현황

* 갑1 (2017-01-09): 소유권보존 (오경수)

* 갑2 (2018-02-21): 소유권이전 (한명희 외 1명)

* 갑3 (2020-11-13): 공유자전원지분전부이전 (윤중구, 매매)

* 을5 (2022-12-30): 주택임차권 (한 , 240,000,000원, 전입 2020-10-23, 확정 2020-09-03)

- 비고: 등기부상 '말소'로 표기됨.

* 을6 (2024-04-01): 근저당권 (배옥이, 10,000,000원, 말소기준권리)

* 갑4 (2025-11-21): 강제경매 (주택도시보증공사, 240,000,000원, 수원지방법원 성남지원 2025타경53468)

2.4. 권리 분석 결론

본 건은 말소기준권리인 근저당권(2024.04.01.)보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

임차인 한 는 보증금 240,000,000원이 있으나, 전입 및 확정일자상 대항력을 갖추지 못하였으며, 등기부상 주택임차권이 말소로 등기되어 있고 HUG로부터 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되었습니다.

따라서, 법적으로는 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, HUG와의 확약서 내용은 추후 추가적인 법적 분쟁 소지의 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 이에 대한 확인 및 대비가 필요할 수 있습니다.

3. 상권 및 생활정보

3.1. 주변 상권 분석

* 주변 상권: 근린생활시설이 소재한다고 명시되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

3.2. 최근 실거래가 분석

* 분석 대상:

- '포레스빌(103동)': 2013년 준공, 전용면적 53.84㎡, 2026년 5월 9일 거래가 16,000만원

- '두루미인3차(바동)': 2012년 준공, 전용면적 59.96㎡, 2026년 5월 9일 거래가 16,400만원

- '필하우스': 2019년 준공, 전용면적 52.3㎡, 2026년 5월 5일 거래가 24,700만원

* 시세 분석:

- 본 건 물건은 2017년 준공, 전용면적 52.70㎡ (약 1.99평)입니다.

- 유사한 건축 연도(2012~2013년) 및 면적(53~60㎡)대의 '포레스빌', '두루미인3차'가 1억 6천만원에서 1억 6천 4백만원 선에서 거래되었습니다.

- '필하우스'(2019년 준공)의 2억 4천 7백만원 거래가는 건축 연도 및 단지 특성에 따른 차이로 보이며, 본 건의 직접적인 비교 대상으로는 다소 차이가 있습니다.

- 따라서, 본 건의 현 시세는 약 1억 6천만원 ~ 1억 7천만원 수준으로 추정됩니다.

- 현재 감정가 2억 1천 7백만원은 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

3.3. 주거 편의시설

* 생활 정보: 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육/의료/교통: 제공된 정보만으로는 상세한 분석이 어렵습니다. 인근 지역 정보를 추가 확인하시는 것이 좋습니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 임차인 관련 리스크

* 임차인 한 관련: 법적으로는 대항력이 없는 것으로 판단되나, HUG와의 확약서 내용('대항력 포기', '우선변제권만 주장', '미변제 시 말소 협조' 등)이 복잡합니다.

* HUG 관련: 주택도시보증공사(HUG)의 보증 이행 여부 및 임차인 한 와의 관계에서 발생할 수 있는 예상치 못한 채권 주장 또는 법적 분쟁 가능성이 존재합니다.

* '대항력있는임차인'이라는 특수 물건 정보는 이러한 복잡성을 시사합니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 토지이용계획: 본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2026년 8월 25일까지 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있습니다. (외국인, 외국법인/단체 포함, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도 대상).

- 만약 본 물건의 매각 기일이 허가구역 지정 만료일(2026.08.25) 이전이라면, 낙찰 후 관할 시군구청으로부터 토지거래 허가를 받아야 합니다. 이는 추가 절차 및 시간 소요의 원인이 될 수 있으므로, 정확한 매각 기일을 확인하고 허가구역 해당 여부를 반드시 검토해야 합니다.

4.3. 기타 리스크

* 주변 환경: 현재까지 파악된 정보로는 인근에 특별한 혐오시설이나 환경적 리스크는 발견되지 않았습니다. (추가적인 현장 확인 권장)

5. 투자 포인트

* 보증금 인수 부담 없음: 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없는 점이 가장 큰 장점입니다. (단, HUG 관련 복잡성 존재)

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가가 최근 실거래가 수준보다 높게 책정되어 있어, 적정 입찰가 산정 시 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 능평동 일대는 주거 지역으로, 다세대주택 수요가 꾸준한 편입니다.

* 향후 개발 가능성: 광주시 지역의 개발 계획 및 주변 인프라 확충 가능성을 고려한 장기적 가치 상승 기대.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 권리 분석상 명확한 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

이는 경매 물건의 가장 큰 부담 요소를 해소하는 긍정적인 부분입니다.

다만, 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 한 간의 확약서 내용이 복잡하게 얽혀 있어, 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가적인 확인이 필요할 수 있다는 점은 유의해야 합니다.

또한, 현재 감정가가 최근 시세보다 다소 높게 책정된 점, 그리고 매각 기일이 '토지거래계약에 관한 허가구역' 만료일 이전에 해당될 경우 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있다는 점은 입찰 시 신중한 검토가 요구됩니다.

따라서, 본 물건은 임차보증금 부담이 없다는 장점을 바탕으로, 관련 리스크를 충분히 인지하고 시세 수준 또는 그 이하로 입찰가를 산정한다면 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

7. 예상 입찰가

* 시세 분석 기반: 유사 물건의 최근 실거래가가 1억 6천만원 ~ 1억 7천만원 수준임을 고려할 때, 본 건의 가치 역시 이 범위 내에서 평가하는 것이 합리적입니다.

* 감정가 대비: 감정가(2억 1천 7백만원) 대비 시세가 낮으므로, 감정가 이하에서의 입찰이 유리할 것으로 보입니다.

* 리스크 고려: HUG 관련 복잡한 상황 및 '토지거래계약 허가구역' 여부 등 추가적인 변수를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가 범위:

- 보수적 접근 시: 1억 5천만원 ~ 1억 6천만원

- 시장 상황 및 경쟁률 고려 시: 1억 6천만원 ~ 1억 7천만원

* 최종 제안: 본 물건의 입찰 참여 시, 최신 매각 기일을 확인하여 '토지거래계약 허가구역' 여부를 파악하고, 해당될 경우 허가 절차에 소요되는 시간과 비용을 감안하여 입찰가를 최종 결정하시기 바랍니다. 임차인 한 및 HUG 관련 자료를 면밀히 검토하여 잠재적 위험 요소를 최소화하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.