나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53542 [1] 경기도 광주시 회덕동 235-24 백운주택 에이동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현암감정 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

주택도시보증공사(양도전:박정미로부터 2026.07.28.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경53542 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 회덕동 235-24 백운주택 에이동 1층102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 219,000,000원

* 토지 면적: 63.38㎡ (약 19.17평)

* 건물 면적: 55.52㎡ (약 16.79평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축물 주 용도: 공동주택(다세대주택)

* 준공 연도: 2012년 (등기부 요약 및 JSON 정보 종합)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 광주시 회덕동에 소재하며, 주변은 연립주택, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 주변 환경:

* 본건은 백운주택 A동 1층 102호로, 공동주택으로서 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변에 공원, 녹지 등은 정보에 명시되어 있지 않으나, 주거지로서 기본적인 생활 환경을 제공합니다.

* 교통 상황:

* 대중교통 이용 편의도는 제공된 정보만으로는 정확히 파악하기 어렵습니다. 차량 이용 시 인접 도로를 통한 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설:

* 최근 매매 거래가 확인된 인근 단지로는 회덕파크빌, 럭키타운, 주원타운 등이 있습니다.

* 해당 지역은 주거 밀집 지역으로, 편의시설 및 상업시설은 인근 시가지 및 행정구역의 중심지로의 접근을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역의 특성을 고려할 때 심각한 혐오시설의 직접적인 영향은 적을 것으로 추정됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 5월 17일 접수된 메리츠캐피탈주식회사의 가압류 (갑4) 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 박정미)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 16일

* 확정일자: 2021년 12월 16일

* 배당신고일자: 2024년 1월 10일

* 대항력: 있음

* 임차권 등기: 을구 3번 (2024년 1월 10일 접수), 권리금액 250,000,000원. 등기부상 말소: 인수.

* 종합 의견: 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 선순위에 있으므로, 임차인이 보증금을 배당받지 못할 경우 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. (주의: 물건명세서 참고사항에 명시된 대로, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.)

* 기타 권리 관계:

* 소유권 보존 (갑1, 2018-07-27), 소유권 이전 (갑2, 2018-10-02), 소유권 이전 (갑3, 2021-12-17), 가압류 (갑4, 2023-05-17), 압류 (갑5, 2024-09-06), 강제경매 (갑6, 2025-11-28) 등이 등기되어 있습니다.

* 말소기준권리(갑4) 이후 권리들은 낙찰 시 소멸됩니다. (을구 3번 주택임차권은 '인수'로 명시되어 예외)

* 등기부채권 총액: 266,077,045원

1.3. 상권분석

* 최근 실거래가 분석:

* 주변 유사 다세대주택의 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 해당 면적대(약 56~60㎡, 17~18평)의 거래 금액은 2026년 5월 기준으로 145,000,000원에서 175,000,000원 사이로 파악됩니다.

* 평당 거래가로 환산 시 약 800만원 ~ 970만원 수준입니다.

* 본건의 감정가(219,000,000원)는 현재 파악된 시세 대비 높은 편으로 분석됩니다.

* 임대 현황 (참고):

* 제공된 JSON 정보는 매매 사례이며, 전월세 시세는 별도 확인이 필요합니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 임대 수익성 분석 시 해당 보증금 및 차임 조건을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

* 본건은 다세대주택으로, 주거 목적에 적합한 환경을 제공합니다.

* 인근에 교육시설, 상업시설, 의료시설 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 택지개발지구나 주거 밀집 지역과 유사한 생활 편의성을 갖추었을 것으로 예상됩니다.

* 차량 이동 시 인접 도로망을 이용하게 됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담:

* 가장 중요한 리스크 요인은 보증금 250,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 한다는 점입니다.

* 이는 매수인의 총 인수 금액을 현저히 증가시키는 요인으로 작용합니다.

* 감정가와 시세의 괴리:

* 본건의 감정가는 219,000,000원이지만, 유사 물건의 최근 시세는 145,000,000원 ~ 175,000,000원 수준으로, 감정가와의 차이가 상당합니다. 이는 낙찰가 산정에 신중을 기해야 함을 시사합니다.

* 권리관계 복잡성:

* 다수의 압류, 가압류, 임차권 등기 등이 존재하나, 말소기준권리에 의해 대부분 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 인수되는 임차권 외 추가적인 권리 인수 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 회덕동에 위치한 다세대주택으로, 아파트에 비해 상대적으로 저렴한 가격으로 주거 공간을 마련할 수 있다는 장점이 있을 수 있습니다. 하지만, 2억 5천만원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 가장 큰 위험 요소로 작용합니다. 또한, 감정가 대비 주변 시세가 현저히 낮아, 낙찰 후에도 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이나 시세 차익 확보가 어려울 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로, 인수되는 보증금을 포함한 총 예상 비용을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 주거 목적 활용: 직접 거주를 목적으로 한다면, 대항력 있는 임차인의 명도 절차 및 인수되는 보증금 부담을 감수할 경우, 입찰가를 시장 상황에 맞게 조정하여 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 시세 상승 잠재력: 향후 지역 개발 및 부동산 시장 상황 변화에 따라 시세 상승을 기대해 볼 수 있으나, 이는 장기적인 관점에서의 접근이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 250,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높으며, 이는 매수인의 총 인수 비용을 크게 증가시킵니다. 유사 물건의 최근 거래가를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 160,000,000원 ~ 175,000,000원으로 추정됩니다.

따라서, 인수되는 보증금(250,000,000원)을 고려할 때, 시세 수준에서의 낙찰은 오히려 손실을 초래할 수 있습니다.

본 분석에서는 '인수 보증금'을 제외한 '입찰가' 자체를 산정하는 것에 집중하며, 매우 보수적인 관점에서 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

* 추정 시세: 약 160,000,000원 ~ 175,000,000원

* 인수 보증금: 250,000,000원

* 총 예상 인수 금액 (입찰가 + 인수 보증금): (추후 입찰가 결정 시 산정)

감정가(219,000,000원) 대비 시세, 그리고 인수되는 보증금의 큰 부담을 고려할 때, 현재로서는 공격적인 입찰보다는 신중한 접근이 요구됩니다.

만약 투자를 결정하신다면, 총 예상 인수 금액이 시세 범위를 초과하지 않도록 매우 낮은 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가: 100,000,000원

* 위 입찰가는 매우 보수적이고 투기적인 관점에서의 제안이며, 실제 인수 보증금을 포함한 총 예상 비용은 350,000,000원이 됩니다. 이는 현재 추정 시세 범위를 훨씬 상회하므로, 낙찰 후 상당한 재정적 부담 또는 손실이 발생할 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 실제 매력도는 향후 배당 결과 및 임차인과의 협상, 또는 법원 진행 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 최종적인 입찰가 결정은 충분한 추가 조사 후 신중하게 내려야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.