나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53523 [1] 경기도 하남시 선동 427 미사강변더샵리버포레 1007동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 선동 소재 "미사강변 초등학교" 남동측 인근에 위치하며 부근으로는 아파트, 단독주택 및 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원등이 소재하며 주거지 로서의 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 29층 아파트 내 3층 302호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 및 일부 석재붙임. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임. 창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비, 지하주차장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측의 정문.후문을 이용하여 단지 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-07-25)(접합) 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육 지원청에 별도 확인요[미담유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(학교환경위생 정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사강변초등학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사강변 초등학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 공장설립제 한지역<수도법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원등 에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파 트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국 인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 하남시 선동 427번지 소재, 미사강변더샵리버포레 1007동 3층 302호에 위치한 아파트 물건입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경53523 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 1,680,000,000원입니다.

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 29층 아파트 중 3층에 위치하며, 총 29층 중 3층입니다.

해당 물건의 토지 면적은 69.38㎡ (약 20.99평)이며, 건물 면적은 112.92㎡ (약 34.16평)입니다.

전용면적은 약 98.78㎡ (약 29.88평)으로 추정됩니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

경매 채권자는 박OO입니다.

건물 사용승인일은 2016년 7월 27일입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 하남시 선동 소재 "미사강변 초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 단독주택, 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 기본적인 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

단지 내에서 정문 및 후문을 통해 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 강제경매 사건으로, 채권자는 박OO입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2016년 11월 18일 접수된 농협은행주식회사의 근저당 (을1, 413,000,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(을13, 을17, 을19, 을20, 갑4)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 없는 권리 관계를 가지게 됩니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 현재 없는 것으로 확인됩니다.

등기부상 채권 총액은 1,337,000,000원입니다.

4. 상권분석

단지 인근에 미사강변 초등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

미사강변더샵리버포레 아파트 단지 자체적으로도 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설을 갖추고 있어 단지 내에서의 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

본건이 속한 미사강변더샵리버포레 아파트는 2016년 7월 27일에 사용 승인되었습니다.

단지는 총 8개 동, 875세대로 이루어져 있으며, 최고 29층, 최저 1층으로 구성되어 있습니다.

주차는 총 1463대가 가능하며, 지하 주차대수는 1396대, 지상 주차대수는 67대입니다.

아파트 내 복리시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

전기차 충전기는 지하에 30대 설치되어 있습니다.

관리사무소 연락처는 031-796-6252입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인 중 하나는, 제공된 주소지 정보(1007동 3층 302호)와 전유부 JSON 데이터 상의 호실 정보(1007동 2302호, 23층) 간의 불일치입니다. 이는 실제 현장 확인 시 반드시 교차 검증이 필요합니다.

임대 관계가 미상으로, 예상치 못한 임차인이 존재할 경우 명도 절차에 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 상 여러 제한 사항이 존재합니다. 특히, '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 지정 기간이 2026년 12월 31일까지로 본 경매 이후에도 일정 기간 동안 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 학교 환경위생 정화구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

해당 물건은 3층으로, 최근 매매 사례에서 나타난 고층(18층, 22층, 23층)에 비해 상대적으로 낮은 층수에 해당하여 가격적인 측면에서 불리할 수 있습니다.

7. 종합 의견

미사강변더샵리버포레는 비교적 신축 아파트로, 단지 규모가 크고 생활 인프라가 잘 갖춰진 곳입니다. 입지 자체는 준수하며, 권리 관계 또한 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깔끔한 상태입니다. 그러나 정확한 호실 정보의 불일치 가능성, 미상 임차인의 존재 가능성, 그리고 토지거래 허가구역 지정 기간이 남아있는 점 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 3층이라는 저층은 가격적인 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

입지적 가치가 높은 하남시 미사강변 지역의 아파트로, 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

대규모 단지 내 부대시설 및 잘 갖춰진 생활 인프라는 거주 만족도를 높이는 요소입니다.

낙찰 시 인수할 권리가 없어 명도 후 즉시 보유 또는 재매각이 가능하다는 점은 장점입니다.

현재 감정가와 최근 거래 사례를 비교했을 때, 저층이라는 점을 감안한 적절한 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 보면, 2026년 5월 22층(98.78㎡)이 1,610,000,000원에 거래되었으며, 18층(89.7㎡)이 1,470,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 4,900만원 ~ 5,400만원 수준입니다.

본건은 3층으로, 일반적인 저층 할인율(약 10~15% 이상)을 적용할 경우, 시장 가격은 약 1,300,000,000원 ~ 1,400,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가(1,680,000,000원) 대비 80% 수준인 1,344,000,000원부터 시장 가격을 고려한 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 1,350,000,000원에서 1,450,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 호실 정보 확인 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.