나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경51036 [1] 강원특별자치도 양구군 양구읍 고대리 324-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 양구군 양구읍 고대리 소재 '한반도섬' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재하는 농촌지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

기호 1 및 기호 4 ~ 6 토지는 대체로 등고 평탄한 지대의 필지별 부정형 토지로서 창고용 및 공업용 건물의 부지로 이용 중이며, 기호 3 토지는 남동측 하향 완경사지대의 부정형 토지로서 산림화된 휴경지 및 일부 나지의 토지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지는 연접한 토지로 기호 5 및 기호 6 토지의 남동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 및 기호 4,5,6 토지 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역) 기호 3 토지 : 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 가축사육제한구역(소(2,700㎡이상),말,양,사슴,젖소,닭,오리,메추리,개,돼지 제한), 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

후첨하는 '건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

본건 토지 중 기호 3 토지의 공부상 지목은 '전'이나, 현황 대체로 산림화 된 휴경지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 건물은 철골조 샌드위치 판넬지붕 단층 건으로서 내외벽 : 샌드위치 판넬마감 창 호 : 플라스틱샷시 등의 창호이며, 기호 7 건물 중 가 및 나 동은 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건으로서 내외벽 : 페인팅마감 기호 7 건물 중 라동은 경량철골조 (판넬지붕) 단층 건으로서 내외벽 : 일부 샌드위치 판넬마감 기호 7 건물 중 마,바동은 경량철골조 (판넬지붕) 단층 건으로서 내외벽 : 건물 중 일부 판넬마감 기호 7 건물 중 사동은 철골조 (판넬지붕) 단층 건으로서 내외벽 : 샌드위치 판넬마감 기호 7 건물 중 나동(2층 소재)은 경량철골조 (판넬지붕) 2층 소재 건으로서 내외벽 : 샌드위치 판넬마감 구조임.

이용상태

기호 2 건물은 저온냉장창고 및 작업장 등으로 이용 중이며, 기호 7 건물의 가동은 공장, 나동은 공장 및 화장실, 라동은 작업장, 마바동은 휴게실, 식당, 숙소, 작업장 등으로 이용 중이며, 사동은 공장, 나동(2층)은 휴게실로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 수변전설비, 오폐수 처리설비 등 되어 있으며, 기호 2 건물은 저온저장고설비, 기호 7 건물 중 사동은 무균실설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨하는 '건물개황도'를 참조하되, 본건 건물의 종물 및 부함물로 판단됨.

공부와의 차이

본건 건물 중 기호 7 건물의 다동 건물은 일반건축물대장 상 1997.08.12 기준 철거된 것으로 등재되어 있으며, 현황 소재불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 '미상'임. 2) 본건 건물과 관련하여 제시외건물 기호 7-1 ~ 기호 7-12 건물은 일반건축물대장상 등재된 건물로서 일반건축물대장을 기준으로 면적 사정하여 평가하였으니, 경매 진행시 참고 바람.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 부동산목록1. 토지상 적치물 및 목록3. 토지상의 계사 등은 매각제외(철거및이동용이)
- 부동산목록 3. 농지취득자격증명원 필요(미제출시 보증금 몰수)
- 부동산 목록3. 토지 공부상 지목은 ‘전’이나 현황 휴경지상태
- 부동산목록 4. 지상에 제시외 물건 관정소재(매각포함).
- 현황보고서에 의하면 부동산목록 3. 경계부근에 관정이 목측된다고 하나 이는 인근 고대리 324-12번지의 농업용수 관정으로 신고되어 본건의 부합물및종물이 아니라는 감정인의 의견 있으니 별도 확인요망
- 부동산목록 7번 건물 중 다동건물은 일반건축물대장상 1997.8.12.기준 철거된 것으로 등재되어 현황소재불명으로 평가에서 제외하였으니 확인요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 춘천지방법원 2025타경51036 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 양구군 양구읍 고대리 324-1

* 용도: 공장, 창고시설, 제2종근린생활시설 (건축물대장상)

* 감정가: 1,715,660,800원

* 토지 면적: 10,265.00㎡ (약 3,105.76평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 1,995.36㎡ (약 603.64평)

* 건물 제시외 면적: 443.78㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 정OO

* 특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 강원특별자치도 양구군 양구읍 고대리 소재 '한반도섬' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재하는 농촌지대임.

* 교통 상황: 본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 상태 등으로 보아 대중교통 사정은 보통 정도임.

* 토지 이용 현황:

* 기호 1 및 기호 4 ~ 6 토지: 대체로 등고 평탄한 지대의 부정형 토지로서 창고용 및 공업용 건물의 부지로 이용 중임.

* 기호 3 토지: 남동측 하향 완경사지대의 부정형 토지로서 산림화된 휴경지 및 일부 나지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 본건 토지는 연접한 토지로 기호 5 및 기호 6 토지의 남동측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로에 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 기호 1 및 기호 4, 5, 6 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역)

* 기호 3 토지: 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역), 가축사육제한구역(소(2,700㎡이상),말,양,사슴,젖소,닭,오리,메추리,개,돼지 제한), 영농여건불리농지임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2008.06.20. 농협은행주식회사 근저당권 (을6)

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

* 인수되는 임차보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: B , R (사업자명: BERATARAYMART)

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 사업자등록일: 2023.02.24

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수되는 권리 없음.

* 임차인: R , J (사업자명: RAMOSJAMHEL)

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 사업자등록일: 2023.02.24

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수되는 권리 없음.

* 등기부 요약:

* 토지 등기부 총 채권액: 1,486,406,893원

* 건물 등기부 총 채권액: 1,471,268,486원

* 주요 권리 내역: 공유자 이전(1991), 다수의 근저당(농협은행, 최혜진 외 2명, 이여옥, 정훈도), 근저당 공동담보(이여옥 외 3명), 가압류(서울보증보험, 이명수, 기술보증기금, 주식회사민에코, 원농산물주식회사), 압류(국민건강보험공단), 임의경매(정훈도)가 등기되었으나 모두 말소 예정임.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 농촌지대에 위치하며, 주변 환경은 농경지, 단독주택, 자연림이 혼재하는 지역임.

* 인근에 '한반도섬'이 위치하고 있어 관광 연계 가능성이 일부 있으나, 주요 상업 시설이나 복합 상권은 형성되어 있지 않음.

* 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준임.

1.4. 생활정보

* 주변 환경 특성상 주거 편의 시설 및 생활 인프라는 제한적일 것으로 예상됨.

* 양구읍 소재지에 기본적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)이 위치하고 있을 것으로 보이며, 차량 이동 시 접근 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

* 일괄 매각이나, 토지상 일부 적치물 및 토지상의 계사 등은 매각 제외됨 (철거 및 이동 용이).

* 토지 목록 3: 지목은 '전'이나 현황 휴경지 상태이며, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수될 수 있음.

* 토지 목록 4: 지상에 제시외 물건 관정(우물)이 소재하며 매각에 포함되나, 인근 필지(324-12번지)의 농업용수 관정으로 신고되어 본건의 부합물 및 종물이 아닐 수 있다는 감정인의 의견이 있으므로 별도 확인 필요.

* 건물 목록 7 다동: 일반건축물대장상 1997.8.12. 기준 철거된 것으로 등재되어 현황 소재 불명으로 평가에서 제외되었으니 확인 요망. (건물(7) JSON 정보: `platPlc`:강원특별자치도 양구군 양구읍 고대리 325-1번지, `bldNm`:`주식회사아이엠김치공장`, `grndFlrCnt`:2, `totArea`:1758.48㎡)

* 건물(2) JSON 정보: `platPlc`:강원특별자치도 양구군 양구읍 고대리 324-1번지, `mainPurpsCdNm`:`창고시설`, `etcPurps`:`창고시설, 제2종근린생활시설`, `grndFlrCnt`:1, `totArea`:578.06㎡.

* 제시외 건물(7-1 ~ 7-12): 일반건축물대장 기준 면적으로 평가되었으므로 실제 현황과 차이가 있을 수 있음.

* 토지이용계획상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 관련 업종 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 강원도 양구군 농촌 지역에 위치한 공장 및 창고시설 부지이다.

* 감정가는 17억원대이며, 토지 및 건물 면적이 상당하여 규모 있는 사업 운영이 가능하다.

* 등기부상 모든 권리는 말소 예정으로, 인수되는 권리 및 임차보증금은 없다.

* 다수의 특이사항 및 확인 필요 사항(농지취득자격증명, 관정, 철거/소재불명 건물, 제시외 건물 등)이 존재하여 면밀한 추가 조사가 요구된다.

* 가축사육제한구역 등 토지 이용 제한 사항도 고려해야 한다.

1.7. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄 매각으로, 규모 있는 시설 확보 가능.

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 권리 승계 부담이 적음.

* 농촌 지역의 특성을 활용한 특정 산업(농업 관련, 제조/가공 등) 부지로의 잠재력.

* '한반도섬' 인근이라는 지리적 특징을 활용한 사업 연계 가능성 (일부).

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 1,715,660,800원임.

* 인수되는 권리 및 임차보증금이 없어 감정가를 기준으로 신중하게 접근 가능.

* 다수의 특이사항 및 확인 필요 사항(관정, 철거된 건물 등)을 고려하여, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 현장 조사 및 권리 분석 결과에 따라 입찰가를 결정하는 것이 합리적으로 판단됨.

* 단, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 낙찰 사례 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.