나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경51029 [1] 강원특별자치도 홍천군 남면 신대리 450-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은하 · 평가일 2025.12.16

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 판넬지붕(현, 판넬위 아슬팔트 슁글지붕) 단층 건으로서 외 벽 : 목재싸이딩 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 플라스틱 샷시 등의 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 유류보일러 등에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨하는 '건물개황도'를 참조 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 '미상'임. 2) 본건 건물은 일반건축물대장상 위반건축물(무단증축:136.20㎡)로 등재되어 있음.

물건 비고

제시외 건물 및 물건(관정 등) 포함
공부상 '위반건축물(무단증축)'로 등재되어있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 춘천지방법원 2025타경51029 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 홍천군 남면 신대리 450-1

용도: 단독주택

감정가: 85,368,460원

매각대상: 건물만 매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 0.00㎡ (경매 대상에서 제외됨)

토지지분: 0㎡ (경매 대상에서 제외됨)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 75.61㎡ (약 22.87평)

건물지분: 75.61㎡ (약 22.87평)

건물 제시외면적: 134.50㎡ (약 40.69평)

1.4. 건축물 현황 (건축물표제부 요약 참고)

건축물대장상 용도: 단독주택

건물 구조: 경량철골구조, 판넬지붕 (현, 판넬 위 아스팔트 슁글지붕)

건물 층수: 단층

주요 마감: 외벽 목재싸이딩, 내벽 벽지 및 타일, 창호 플라스틱 샷시

내부 설비: 위생설비, 급배수설비, 유류보일러 난방설비

공부상 면적: 75.61㎡ (총 면적: 75.61㎡, 건축면적: 75.61㎡)

토지대장상 면적: 292㎡ (약 88.35평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 특성

본건은 강원특별자치도 홍천군 남면 신대리에 위치하며, 주변은 전원주택 및 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 자연환경이 비교적 양호한 곳으로 판단됩니다.

2.2. 주변 환경

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 면소재지까지의 거리에 따라 생활 편의시설(마트, 의원, 농협 등)의 접근성이 달라질 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 이동석 (이 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-18

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수 대상 권리는 없습니다.

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2014-05-19 근저당권)

소유권보존: 2013-03-13, 김준옥

근저당권: 2014-05-19, 남면농업협동조합, 56,000,000원 (말소기준권리)

강제경매개시결정: 2025-11-28, 김윤일, 123,712,437원 (위 사건번호 2025타경51029 (1)과 동일)

건물등기부채권 총액: 56,000,000원

3.3. 권리 분석 요약

매각으로 인해 말소기준권리(을1 근저당) 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 별도로 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, '법정지상권'이 특이사항으로 기재되어 있어 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시세

본건 소재지인 홍천군 남면 신대리 일대의 단독주택(전원주택) 매매가는 1억 7천만원에서 2억 9천만원 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다. 이는 토지 면적, 건물 상태, 입지 조건 등에 따라 달라집니다. 본건은 건물만 매각 대상이며 감정가가 85,368,460원으로 주변 시세 대비 현저히 낮은 편입니다. 이는 후술할 법정지상권 및 위반건축물 등 주요 리스크 요인 때문으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

정확한 주변 편의시설(마트, 학교, 병원 등)에 대한 상세 정보는 파악되지 않았으나, 일반적으로 전원주택 단지나 농촌 지역은 도심 대비 편의시설 접근성이 낮을 수 있습니다. 면소재지에 기본적인 편의시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권

가장 중요한 리스크 요인으로, 건물의 소유자가 토지의 소유자는 아니지만 법적으로 토지를 사용할 권리가 있는 경우입니다. 이 경우, 낙찰자는 건물 소유권은 취득하지만 토지 사용에 대한 토지 소유자와의 별도 합의(지료 지급 등)가 필요하거나, 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 위반건축물 (무단증축)

건축물대장상 '위반건축물(무단증축:136.20㎡)'로 등재되어 있습니다. 이는 허가받지 않은 증축 부분이 상당하다는 것을 의미하며, 이에 대한 철거 명령, 이행강제금 부과 등의 행정 제재가 발생할 수 있습니다. 건물면적 75.61㎡ 대비 무단증축 면적(136.20㎡)이 훨씬 크다는 점은 심각한 문제입니다.

6.3. 건물만 매각

토지가 매각 대상에서 제외되었고, 법정지상권 존재 가능성이 높아 낙찰 후 토지 소유자와의 관계 설정이 중요합니다.

6.4. 제시외 건물 및 물건 포함

후첨된 '건물개황도'를 참조해야 하나, 현재 제공되지 않았습니다. 제시외 건물 및 관정 등 포함 물건에 대한 정확한 현황 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 홍천군 남면 신대리에 위치한 단독주택 건물로, 감정가는 85,368,460원입니다. 임차인은 대항력이 없고 인수할 보증금도 없어 권리관계 자체는 비교적 명확합니다. 그러나 '법정지상권'과 '위반건축물(무단증축)'이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 특히, 위반건축물의 면적이 본 건물 면적보다 훨씬 크다는 점은 향후 철거 등 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 건물만 매각되는 점과 법정지상권의 존재 가능성은 토지 소유자와의 관계 설정을 필수적으로 요구합니다. 이러한 복합적인 위험 요인으로 인해 현재 시세보다 현저히 낮은 가격으로 평가된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 주변 단독주택 시세 대비 낮은 감정가는 잠재적인 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

* 주요 리스크 해결 시 가치 상승 가능성: 법정지상권 및 위반건축물 문제를 해결할 수 있다면, 토지 자체의 가치와 합쳐져 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 전원생활 지역: 조용하고 쾌적한 전원생활을 원하는 수요층에게는 매력적인 조건이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(85,368,460원)를 기준으로 하되, 다음과 같은 리스크 요인들을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 법정지상권 문제 해결 비용

* 위반건축물(무단증축 136.20㎡)에 대한 철거 비용 및 이행강제금 부담 가능성

* 토지 사용에 대한 지료 지급 또는 토지 매입 비용 (별도 협상 필요)

* 제시외 건물 및 물건에 대한 처리 비용

주변 시세로 볼 때, 정상적인 상태의 유사 주택은 1억 7천만원 이상에서 거래되나, 본건의 심각한 법적/행정적 문제들을 감안할 때, 감정가 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

본건의 경우, 법정지상권 및 위반건축물 리스크 해결 가능성과 예상 비용을 면밀히 검토한 후, 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 70,000,000원

이 가격대는 감정가 대비 낮은 수준이며, 위에서 언급된 리스크들을 감수하고 해결할 의지가 있는 투자자에게 적합한 범위입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 정확한 위험 요인 파악 및 비용 산출 후 최종 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.