나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53976 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1426-5 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 키스톤 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "초당초등학교" 남서측 인근에 소재하는 다세대주택으로, 인근은 주로 다세대주택, 학교 등 생활지원시설 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 무난한 수준임

교통상황

본건까지 차량진입가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 전반적인 교통여건은 보통수준임

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건 (사용승인일 : 2002.02.281) 내 제4층 제401호로 외벽 : 비닐사이딩 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 창호 : 이중창호 구조임

이용상태

방3, 화장실, 주방, 거실, 발코니 등으로 이루어진 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생시설, 난방시설, 급배수시설, 지상주차장 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세로장방형 형상의 토지로 다세대주택건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2026.02.10.자로 신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건번호

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안산지원 2025타경53976 (1)

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1.2. 소재지

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경기도 안산시 상록구 사동 1426-5 4층401호

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1.3. 건물명

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(정보 없음)

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1.4. 용도

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다세대주택

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1.5. 토지면적

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31. 74㎡ (약 9.6평)

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1.6. 건물면적

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64. 70㎡ (약 19.6평)

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1.7. 감정가

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137,000,000원

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1.8. 경매구분

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부동산강제경매

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1.9. 채권자

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주택도시보증공사

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1.10. 매각대상

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토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

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* 본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "초당초등학교" 남서측 인근에 소재하는 다세대주택임.

* 주변은 주로 다세대주택, 학교 등 생활지원시설 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 무난한 수준임.

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2.2. 교통상황

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* 본건까지 차량 진입 가능함.

* 인근에 버스정류장이 소재하나 전반적인 교통여건은 보통 수준임.

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2.3. 토지 형상 및 이용상태

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인접 도로 대비 등고평탄한 세로장방형 형상의 토지로 다세대주택 건물이 건축되어 있음.

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2.4. 인접 도로상태

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북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

3. 건물 정보

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3.1. 건축개요

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* 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물

* 사용승인일: 2002년 2월 28일

* 해당 호수: 4층 401호

* 외벽: 비닐사이딩 마감 등

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

* 창호: 이중창호 구조

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3.2. 이용상태

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방 3개, 화장실, 주방, 거실, 발코니 등으로 이루어진 다세대주택으로 이용 중임.

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3.3. 설비내역

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기본적인 위생시설, 난방시설, 급배수시설, 지상주차장 등이 구비되어 있음.

4. 토지이용계획 및 제한상태

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* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 시가지경관지구(일반)

* 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 가축사육제한구역

* 대기관리권역

* 도시교통정비지역

* 생활소음진동관리구역

* 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

5. 권리분석

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5.1. 말소기준권리

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등기부상 말소기준권리는 2025년 12월 5일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 (갑9)로 판단됩니다. 이에 따라 선순위 임차권(을9, 석 권리금액 150,000,000원) 등은 말소될 예정입니다.

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5.2. 인수되는 권리

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없음. (총 인수 보증금 합계: 0원)

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5.3. 임차인 현황

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* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 석 승계인)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 28일

* 확정일자: 2022년 6월 7일

* 대항력: 없음

* 비고: 2026.02.10.자로 신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 따라서 해당 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

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5.4. 특이사항

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HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인의 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력이 포기되었음.

6. 상권분석

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* 본건은 학교와 주택이 밀집한 주거지역에 위치함.

* 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 대중교통 접근성은 보통 수준으로 판단됨.

7. 생활정보

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* 주요 편의시설: 초당초등학교 인근, 근린생활시설

* 교통: 버스정류장 인근

8. 잠재적 리스크

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* 토지거래계약에 관한 허가구역: 현재 유효 기간(2026.8.25.까지) 내 매수 시 허가 필요 여부 확인 요망 (특히 외국인 등 특정 대상).

* 건물 연식: 2002년식으로 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

9. 투자 포인트

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* 임차인의 대항력 및 잔존 보증금 인수 부담이 없음.

* 초등학교 인접 등 안정적인 주거 환경을 갖추고 있음.

* 건물과 토지를 일괄 매각하여 권리관계가 명확함.

10. 예상 입찰가

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* 감정가: 137,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 유사 연식(2001년식)의 다세대주택(59.83㎡)이 105,000,000원에 거래된 사례가 있음 (약 175,500원/㎡).

* 본건(2002년식, 64.70㎡)에 적용 시 약 113,500,000원 수준으로 추정됨.

* 종합 의견: 임차인 인수 부담이 없고, 주변 시세를 고려할 때 감정가 대비 합리적인 가격으로 접근 가능합니다. 보수적으로 접근 시 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.