나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53922 [1] 경기도 시흥시 논곡동 242-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우 · 평가일 2025.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 논곡동에 소재하고 있는 "논골마을" 내에 위치하고 있으며, 본건 주위 는 근린생활시설 및 단독주택 등으로 이루어진 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통 인 편임.

형태 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 세로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전 부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 의 주택거래에 한함)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물 기호(2)는 조적조 슬래브 지붕 2층으로서, 외벽 : 적벽돌 쌓기 및 치장타일 붙임 등 마감. 창호 : 샷시창임.

이용상태

본건 건물 1층은 근린생활시설(미용실) 및 사무실로 이용중이며, 2층은 주택으로 이용중임. 또한 지하실은 창고인 것으로 탐문조사 됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 주택의 경우 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "사진용지" 및 "건물개황도" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 건축물대장상 부럭조 부속사 13.8㎡는 미등기로서, 제시외물건㉠에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

1. 일괄매각. 감정서 기재 제시외 물건 ㄱ, ㄴ 매각 포함.
2. 건축물대장상 부럭조 부속사 13.8㎡는 미등기 상태로 제시외 ㄱ에 포함하여 평가됨.
3. 신청채권자 양지신용협동조합으로부터 대출실행 당시 2층 점유자 최미자를 직접 대면하여 무상점유사실을 확인 후 최미자로부터 자필로 작성한 무상거주확인서를 교부받았다는 취지의 보정서(2026.08.07.자) 및 무상거주확인서, 신분증 사본(2026.08.06.자)을 제출함. (2026.08.10.정정)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53922 (1)

소재지: 경기도 시흥시 논곡동 242-3

용도: 근린주택 (주상복합)

감정가: 516,682,960원

토지면적: 142.00㎡ (약 42.98평)

건물면적: 183.74㎡ (약 55.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OOO (등기부상 소유권 이전 관련 인물, 실제 경매 신청 채권자는 양지신용협동조합)

1.1. 건물 상세 정보

건축연도: 1986년 (사용승인일 1986.09.03 기준)

구조: 조적조 슬래브 지붕 2층 (1층 근린생활시설/사무실, 2층 주택, 지하실 창고)

건축물대장상 총면적: 197.14㎡

미등기 건물: 13.8㎡ (부속사, 제시외 물건 'ㄱ'으로 평가)

2. 입지조건

주변환경: 경기도 시흥시 논곡동 "논골마을" 내에 위치하며, 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재된 주상복합 지역입니다. 주위 환경은 전반적으로 무난합니다.

교통: 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을17 근저당권 (양지신용협동조합, 2023.12.26 접수)

인수되는 권리:

* 을구 순위 14번 전세권설정등기 (2017.06.13 접수)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. (물건명세서 참고)

말소되는 권리:

* 갑25 가압류 (박인수)

* 갑26 임의경매개시결정 (양지신용협동조합)

* 을17 근저당권 (양지신용협동조합)

임차인 현황:

* * 이

보증금: 5,000,000원

차임: 400,000원

전입/확정일자: 2007-08-16 / 2007-08-22

대항력: 있음 (인수 보증금: 5,000,000원)

* * 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-13

대항력: 있음 (인수 보증금: 0원)

주의: 보증금이 0원이나 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 주식회사골드문캐피탈에이엠씨대부

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음 (인수 보증금: 0원)

인수 보증금 합계: 5,000,000원

권리분석 요약: 매각으로 인해 인수되는 전세권과 대항력 있는 임차인(이 , 최 )의 보증금 총 500만원을 고려해야 합니다. 특히 최 임차인은 보증금이 0원이지만 대항력이 있어 인수 금액 외에 별도 부담이 발생할 수 있으니 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 논곡동 "논골마을" 내에 위치한 근린주택으로, 주변에 근린생활시설 및 단독주택이 혼재된 주상복합 지역입니다.

1층은 근린생활시설(미용실) 및 사무실로, 2층은 주택으로 활용 중에 있어 다양한 용도로 복합적인 수익 창출이 가능합니다.

인근 지역의 유사 부동산 매매 사례(다세대 주택)를 볼 때, 2026년 4월~5월 거래가 1억원 ~ 1억 7천만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건은 근린주택으로서 상가 공간의 활용도에 따라 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 주택과 상가가 혼재된 지역으로, 비교적 조용하면서도 생활 편의성이 갖추어진 환경입니다.

교육시설: 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어, 인근에 교육 시설이 존재할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 이 (500만원), 최 (0원) 임차인의 보증금 및 점유 가능성에 유의해야 합니다. 특히 최 임차인의 보증금 미상인 점은 추가적인 리스크 요인입니다.

미등기 건물: 건축물대장상 부속사 13.8㎡가 미등기 상태로 매각에 포함되어, 추후 건축물 관련 행정 절차나 재산권 행사 시 불이익이 발생할 수 있습니다.

전세권 인수: 을구 14번 전세권이 매수인에게 인수되므로, 전세권 설정 내용 및 금액을 정확히 파악해야 합니다.

토지이용계획상 제약: 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 관련 법규 준수가 필요합니다.

노후된 건물: 1986년 건축물로, 향후 리모델링 또는 재건축 시 관련 비용 및 건축법규 검토가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 논곡동에 위치한 근린주택으로, 주거 및 상업 용도의 복합 활용이 가능한 투자 가치가 있는 물건입니다.

감정가는 5억 1,668만원이며, 토지 142㎡, 건물 183.74㎡(미등기 부속사 포함) 규모입니다.

권리분석상 인수되는 전세권과 대항력 있는 임차인(이 , 최 )의 보증금 총 500만원을 고려해야 합니다. 특히 최 임차인의 보증금 미상은 주의 깊게 분석해야 할 부분입니다.

주변 시세 대비 감정가 및 예상 입찰가 산정에 있어 이러한 인수 권리 및 노후 건물, 미등기 건물 등 리스크 요인을 충분히 반영하여 신중하게 접근해야 합니다.

1층 상가 공간의 임대 수익 창출 가능성과 2층 주택 공간의 활용성을 고려할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

주상복합 용도로 활용 가능한 토지와 건물 일괄 매각.

인근 지역의 주거 및 상업 수요를 바탕으로 한 임대 수익 창출 잠재력.

안산 및 시흥 지역 개발 가능성과 연계한 장기적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 516,682,960원

인수되는 보증금 합계: 5,000,000원

주변 다세대 주택의 최근 매매가(2026년 4월~5월)는 1억원 ~ 1억 7천만원 수준으로, 이는 면적 49~68㎡ 기준입니다. 본 건은 근린주택으로 규모가 크고 1층 상가 활용이 가능하나, 건축 연도(1986년)가 오래되고 인수되는 권리가 존재합니다.

건축물대장상 총면적 197.14㎡를 기준으로, 노후도 및 인수 권리, 미등기 건물 등의 리스크를 고려하여 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적입니다.

보수적 접근 시, 감정가의 75%를 목표로 할 경우:

516,682,960원 * 0.75 = 387,512,220원

인수되는 보증금 5,000,000원을 제외하면, 약 3억 8,250만원 수준이 됩니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 3억 7,000만원 ~ 4억 1,000만원으로, 인수 보증금 500만원을 제외한 금액 기준으로 약 3억 8,500만원 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.